BAREIT - รายได้ชัดเจนและเติบโตอย่างยั่งยืน
BAREIT ลงทุนสิทธิ์การเช่าสนามบินสมุย อสังหาริมทรัพย์ และอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้อง(Fig.1-3) เป็นเวลา 25 ปี จาก Bangkok Airways (BA) มูลค่าลงทุน 1.43 หมื่นลบ. (LTV 30%) สูงกว่าราคาประเมินต่ำสุด 1.1% และมีมูลค่าตลาด 1.04 หมื่นลบ.
กองทรัสต์มีความเสี่ยงต่ำ
BAREIT ทำสัญญาเช่าช่วงต่อให้ Bangkok Airport Management (BAM) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ BA เป็นเวลาหนึ่งปี และ BAM ให้คำมั่นจะต่อสัญญาอีกแปดครั้ง ๆ ละสามปี (รวม 25 ปี) โดยมีรายได้ 1.11 พันลบ.(เงินสด) ปีแรกและเพิ่มขึ้นปีละ 2% ค่าใช้จ่ายของทรัสต์ 9-10% ของรายได้ เนื่องจากสปอนเซอร์รับผิดชอบ CAPEX และ OPEX BAREIT ได้รับมัดจำเป็นเงินสดเท่ากับรายได้หนึ่งเดือน (92.5 ลบ.) และได้มัดจำเป็นหุ้น (BDMS หรือ BAFS) มูลค่าอย่างน้อย 110% ของรายได้ห้าเดือน (>509 ลบ.)
สิทธิ์ปฏิเสธก่อน (right of first refusal) ในการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม
BAREIT มีสิทธิ์ปฏิเสธก่อน (right of first refusal) ในการลงทุนพื้นที่เชิงพาณิชย์ของสนามบินสมุย (ภายใน 25 ปี) และสนามบินสุโขทัย และ/หรือ สนามบินตราด และ/หรือ สนามบินอื่น ๆ ในอนาคตของ BA (ภายใน 10 ปี)
เกาะสมุยจะฟื้นตัวปีนี้ และจะกลับไประดับก่อนโควิดระบาดภายในปี 2024
เกาะสมุยเป็นหนึ่งในเจ็ดแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของโลก จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นปีละ 5% จาก 0.78 ล้านคนในปี 2010 และสูงสุด 1.2 ล้านคนในปี 2018 เกาะสมุยได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิดในปี 2020-2021 Colliers Thailand คาดจำนวนนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวปีนี้ และกลับไประดับก่อนโควิดระบาดภายในปี 2024 และเติบโตหลังจากนั้น จากการสนับสนุนและการส่งเสริมการท่องเที่ยวของรัฐบาล
ความเสี่ยงและประเด็นความกังวล
BAREIT มีลูกค้ารายเดียวคือ BAM ดังนั้นสถานะทางการเงินของ BAM จึงมีอิทธิพลต่อผลประกอบการของ BAREIT อย่างไรก็ตาม BA ร่วมจะรับผิดชอบ 1-2 ปีแรก Bloomberg consensus คาด EBITDA ของ BA ที่ -412 ลบ. (ดีขึ้นจาก -5.6 พันลบ.ในปีก่อน) แต่ BA จะสามารถจ่ายค่าเช่าได้ เนื่องจากเพิ่งได้รับเงิน 1.43 หมื่นลบ.จากสัญญาสิทธิการเช่า จากนั้น EBITDA จะฟื้นตัวเป็นบวก 1.5 พันลบ.ในปี FY23F และ +2.0 พันลบ.ในปี FY24F ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าที่ต้องจ่ายปีละ 1.2 พันลบ.
อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจ และความเสี่ยงต่ำ
จากหนังสือชี้ชวน ทรัสต์จะจ่ายเงินปันผล 844 ลบ. (0.82 บาท/หน่วย) ปีแรก คิดเป็นอัตราผลตอบแทนน่าสนใจที่ 8.0% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงที่ 4% (ณ ราคาปิดล่าสุด 10.20 บาท) และ IRR ที่ 7.9% (ณ ราคา IPO ที่ 10 บาท)
