LH - จุด check-in แห่งใหม่ (26 ตุลาคม 2565)

ซึ่งหมายถึงบริษัทจะมีกำไรจากการขายการลงทุนราว 2.6 พันล้านบาทจากโรงการนี้ในอีกสามปีข้างหน้า เราคงคำแนะนำ ซื้อและประเมินราคาเป้าหมาย LH ที่ 11.90 บาท

 

จุด check-in ใหม่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา

เราได้จัด site visit ที่ Terminal 21 (T21) พระราม 3 เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม โดยฃได้พบกับสองผู้บริหารสูงสุดของ LH Mall & Hotel Co.,Ltd. (LHMH) ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ LH ถือหุ้น 100% โครงการนี้ถือว่าประสบความสำเร็จในงานเปิดตัว โดยมีผู้ร่วมงานสูงเกินความคาดหมาย ทั้งนี้ T21 พระราม 3 ก็เป็นห้างสรรพสินค้าสมัยใหม่ในลักษณะเช่นเดียวกับ T21 อโศก และ T21 พัทยา ที่ตกแต่งด้วยธีมหมู่บ้านดังทั่วโลก แต่เรามองว่า T21 พระราม 3 มีลักษณะ Mood and Tone สบายๆมากกว่าโดยมีจุดถ่ายรูปมากขึ้นและมีกิมมิคที่แตกต่างไปจากสาขาอโศก และพัทยา อย่างเช่นมี Transformers, The pirate of Caribbean, Oscar ฯลฯ นอกจากนี้ T21 พระราม 3 ยังมีร้านค้ามากมาย (แฟชั่น, ร้านอาหาร, ศูนย์อาหาร, street food, supermarket, สินค้า lifestyle และสวนสนุก) อย่างไรก็ตาม  T21 พระราม 3 ดูเหมือนจะเน้นจับกลุ่มลูกค้าในประเทศมากกว่านักท่องเที่ยวต่างชาติ เมื่อเทียบกับ T21 อโศก และพัทยา เรามองว่าจุดดึงดูดที่สำคัญอยู่ศูนย์อาหารที่ราคาถูก และมีร้าน/ภัตตาคารแบบ exclusive บางแห่งด้วย ทั้งนี้ ห้างแห่งนี้ตั้งอยู่ใกล้คือเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 3 (ห่างกัน 5-6 กม.) และมีร้านที่ทับซ้อนกันอยู่บางส่วน (20-30%)

 

 

 

 

ประเมินมูลค่า T21 พระราม 3 ที่ 8.6 พันล้านบาท

โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่  13 ไร่ แบบ leasehold (30 ปี) โดยมีมูลค่าการลงทุนรวม 6 พันล้านบาท แบ่งเป็นอาคาร 7 ชั้นหนึ่งหลัง พื้นที่ปล่อยเช่ารวม 40,000 ตรม. (occupancy rate ในปัจจุบันอยู่ที่ 97%) และพื้นที่จอดรถ 2,000 คัน LHMH คาดว่ามีผู้คนใน catchment area 1 ล้านคน และคาดว่าจำนวนลูกค้าเข้าห้างเฉลี่ยรายวันจะอยู่ที่ 50,000 คน (เท่ากับที่อโศก) โดยประเมิน IRR อยู่ที่ 10-13% และจะถึงจุดคุ้มทุนใน 7-8 ปี ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะขายสินทรัพย์ออกไปให้กับ LHSC ในอีกสามปีข้างหน้า ซึ่งหากใช้สมมติฐาน occupancy rate ที่ 97% เราคาดว่า EBITDA margin จะอยู่ที่ 60% (เมื่อเทียบกับของ LHSC ที่ 55.5-66.5%) และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6% (มี premium 80bps จากของ LHSC ก่อน COVID ระบาด) เราประเมินมูลค่าโครงการนี้ที่ 8.6 พันล้านบาท ซึ่งหมายถึง LH จะมีกำไร 2.6 พันล้านบาท เทียบราว 29% ของปี FY22F

 

มีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่ง และราคาหุ้นยังมี upside อีก

เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ LH และประเมินราคาเป้าหมาย SOTP ที่ 11.90 เราคาดว่ากำไรของ LH จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งเฉลี่ยถึง 17% CAGR ในอีกสามปีข้างหน้า โดยจะมาจาก 1) ยอดโอนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 2) รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นจากโรงแรมใหม่ (Space พัทยา GCP) และศูนย์การค้าใหม่ (T21 พระราม 3) ท่ามกลางการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว และ 3) กำไรจากการขายสินทรัพย์ ซึ่งเป็กอีกหนึ่งแหล่งรายได้ที่ค่อนข้างต่อเนื่องในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ในปัจจุบัน LH มีสินทรัพย์ในประเทศ 3 แห่ง และในต่างประเทศ 4 แห่งที่สร้างรายได้แบบ recuring income ซึ่งจะทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ได้อีกอย่างน้อย 7 ปีข้างหน้า ซึ่งยังไม่รวมโรงแรมใหม่สามแห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่ GCP ลุมพินี, GCP สุรวงศ์ และ GCP ราชดำริ 2