FTREIT - Yield ยังน่าสนใจ (7 กุมภาพันธ์ 2566)

กำไรทรงตัวเพราะรายได้และต้นทุนค่าเช่าและบริการ (เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น หลังจากที่รัฐบาลยกเลิกส่วนลด 90% ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา) เพิ่มขึ้น24 ลบ.เท่ากัน FTREIT ขายโรงงานที่นิคมฯ บ้านหว้าราคา 83 ลบ. (3,150 ตร.ม.) และบันทึกกำไร 3.7 ลบ.ใน 1QFY23  FTREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลงวด 1QFY23 ที่ 0.187 บาท/หน่วย เพิ่มขึ้น 10% yoy อัตราผลตอบแทน 1.6% และ XD วันที่ 16 ก.พ.

 

อัตราการปล่อยเช่าจะเพิ่มขึ้นใน 2QFY23 

FTREIT ต่อสัญญาเช่าแล้ว 10.5% ของพื้นที่เช่าที่จะครบอายุสัญญาทั้งหมด 11.2% ใน 2QFY23 ประกอบกับลูกค้ารายใหม่จะเซ็นสัญญาเพื่อทดแทนลูกค้ารายใหญ่เดิมที่ไม่ต่อสัญญา เราคาดอัตราการปล่อยเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 86-87% ใน 2QFY23 จาก 85.6% ใน 1QFY23 ซึ่งจะช่วยหนุนเงินปันผลงวด 2QFY23 ทั้งนี้อัตราการต่ออายุสัญญาใน 1QFY23 อยู่ที่ 77% โดยขึ้นค่าเช่า RBF ได้ 2-5% และ RBW ปรับขึ้นได้ <2-5% เล็กน้อย โดยมีอุปสงค์จากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และ EV 

 

แผน Refinance เงินกู้

FTREIT ชำระคืนหนี้ระยะสั้น 212 ลบ. ทำให้สัดส่วน LTV ลดลงมาอยู่ที่ 25.4% ในเดือนธ.ค. 2022 จาก 25.8% ในเดือนก.ย. 2022 จากการวิเคราะห์ของเราพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทุก ๆ 0.25% จะทำให้ EPS ลดลงเพียง 0.0013 บาท เพราะหนี้ส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (หุ้นกู้คิดเป็น 87% ของเงินกู้ทั้งหมด) FTREIT มีแผนจะ refinance หนี้ระยะสั้นเป็นหุ้นกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อลดผลกระทบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (3.08% ในเดือนธ.ค. 2022 จาก 3.02% ในเดือนก.ย. 2022)

 

แผนซื้อสินทรัพย์ใหม่

ในปี FY23 FTREIT มีแผนจะซื้อคลังสินค้า และโรงงานให้เช่ามูลค่า 2-3 พันลบ.จาก FPT (1.0-1.5 พันลบ.) และสปอนเซอร์รายใหม่ (0.5-2.0 พันลบ.)   โดยจะใช้เงินเพิ่มทุนและเงินกู้ ทั้งนี้ ยังไม่ได้มีการกำหนดกรอบเวลาที่แน่นอน

 

อัตราผลตอบแทนเงินปันผลน่าสนใจ 

ราคา FTREIT ขึ้นมา 24% ตั้งแต่ที่เราออกบทวิเคราะห์ฉบับที่แล้ววันที่ 11 พ.ย. 2022  แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังน่าสนใจ โดยมี gross yield (อิงจากเงินปันผลใน 1QFY23) ที่ 6.3% และ real yield (gross yield หักต้นทุนเงินลงทุน) ที่ 5.2% ทั้งนี้ ราคาหุ้นสูงกว่า NAV (10.87 บาท) 9%