วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ Property Sector คาดผลงาน 2Q66F ฟื้นตัวช้า QoQ
จำนวนยูนิตของการเปิดโครงการใหม่และยอดจอง (presales) ใน 5M66 ยังซบเซา
จำนวนยูนิตของการเปิดโครงการใหม่และยอดขายบ้าน (unit sold) 5M23 ชะลอลง 19% YoY และ 67%YoY ตามลำดับ ขณะที่ ช่วงเดือนเมษายนถึงเดือนพฤษภาคม 2566 บรัษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเปิดโครงการใหม่ไม่เยอะนักรวมทั้ง presales และอัตราการจองซื้อ (take-up rate) ยังอ่อนแอ ทั้งนี้ จำนวนยูนิตการเปิดโครงการใหม่/ presales ใน 5M66 คิดเป็น 30%/6% ของประมาณการเต็มปี 2566F ของ AREA อย่างไรก็ตาม เราคาดทั้งการเปิดโครงการใหม่และ presales เดือนมิถุนายน 2566 ดีขึ้น MoM จากการเปิดโครงการใหม่ ๆ รวมจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหญ่หลายโครงการ (Figure 2)
คาดเห็นสัญญาณการฟื้นตัวช่วงปลาย 2Q66
จำนวนยูนิต presales รวมเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2566 ของโครงการแนวราบราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เห็นสัญญาณการฟื้นตัว QoQ โดย take up rate และ unit sold เพิ่มขึ้นเป็น 11% (เทียบกับ 6% ใน 1Q66) และ 619 ยูนิต (เทียบกับ 577 ยูนิต ใน 1Q66) (Figure 2) สวนทางกับจำนวนยูนิต presales ของโครงการคอนโดมิเนียมอ่อนแอ แต่คาดแนวโน้มดีขึ้นในเดือนมิถุนายน 2566 ช่วยหนุนจากการเปิดขายโครงการใหม่ซึ่งมี highlight ของเดือนนี้เช่น Life พหลฯ-ลาดพร้าวคอนโด มูลค่า 3.5 พันล้านบาทโดย AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ที่เปิด ช่วง 17-18 มิย 2566 ขายได้แล้ว > 50% ของโครงการ (Figure 14)
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับลดประมาณการปีนี้ลง
เมื่อต้นปี 2566 AREA ประเมินอุปสงค์และอุปทานอสังหาริมทรัพย์รวมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (BMR) ปี 2566 จะเพิ่มขึ้น 10% YoY แต่ตัวเลข 5M66 ออกมาต่ำกว่าคาด เนื่องจาก i) ผลเชิงลบจากมาตราการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) หมดอายุลงเมื่อสิ้นปี 2565 ii) ความไม่มีเสถียรภาพด้านเศรษฐกิจมหภาคและ iii) ความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศ ทางด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center : REIC) คาดยอดโอนและการเปิดโครงการใหม่ปี 2566F ลดลง 10% YoY (Figure 6) นอกจากนั้น ศูนย์วิจัยธนาคารกสิกรไทยคาด presales ปี 2566F หดตัวที่ 2.8%-3.4% YoY และยอดโอนลดลง 7.7%-8.5% YoY
เห็นการปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปี 2566F ลง
Bloomberg consensus ปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปี 2566F ลง ภายหลังจากผลการดำเนินงาน 1Q66 อ่อนแอกว่าคาด (Figure 7) ขณะที่ เราคาดกำไรปี 2566F ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ทรงตัวหรืออาจลดลงเล็กน้อย ส่วนปี 2567F น่าจะเติบโต 7-8% YoY อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยปี 2566F ยังน่าสนใจที่ 6.6% (โดยมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลระหว่างกาลอยู่ที่ 2.3%)
คาดทั้งกำไรและ presales ใน 2Q66F เพิ่มขึ้น QoQ แต่ยังลดลง YoY
เราคาดทั้งกำไรและ presales ใน 2Q66F ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ส่วนใหญ่ลดลง YoY แต่ดีขึ้น QoQ จากฐานต่ำ ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานสดใส QoQ ได้แก่ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Origin (ORI.BK/ORI TB)* จากการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากและยอดโอนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เริ่มตั้งแต่ 2Q66 ส่วนทั้ง Land and Houses (LH.BK/LH TB)* และ AP Thailand (AP.BK/AP TB)* จะเติบโตโดดเด่นจากฐาน 1Q66 ต่ำ (Figure 8)
Valuation & Action
ปัจจุบันหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ trading อยู่ที่ค่าเฉลี่ย PE ระยะยาว ขณะที่ ทั้ง SPALI และ LH ถือเป็นหุ้นที่ laggard มากที่สุดในกลุ่มนี้โดย trading ที่ระดับต่ำกว่า -1S.D. และคาด risk/reward สูงกว่าหุ้นในกลุ่มเดียวกัน ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำ “ ซื้อ ” ทั้ง SPALI และ LH (Figure 10-13)
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองและโอกาสการปฏิรูปนโยบายจากภาครัฐ
