วิเคราะห์หุ้น : บล.กรุงศรี Industrial Estate Sector - ได้ประโยชน์ทั้งสองประเทศ
Industrial Estate Sectorเราคาดยอดขายที่ดินรวมปีนี้จะเพิ่มขึ้น 82% ทำสถิติสูงสุดในรอบ 10 ปี ที่ 6,450 ไร่ และจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงในปีหน้า สนับสนุนจากอุปสงค์จากผู้ผลิต EV รายใหญ่ระดับโลกหลายรายและอุตสาหกรรมสนับสนุนรวมถึงผู้ผลิต semiconductors
และห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง สนับสนุนจากการแยกห่วงโซ่อุปทาน (จีน-ไทย และสหรัฐฯ- เวียดนาม) และ การผลิตสินค้าใหม่ๆ จากการเปลี่ยนถ่ายทางอุตสาหกรรม จากการศึกษาของเรา พบว่า AMATA มีสต๊อกที่ดิน 8.5 ปี ของยอดขาย, WHA 4.3 ปี และ ROJNA 4.1 ปี เราเชื่อว่าราคาหุ้นจะเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับแนวโน้มการเติบโตของยอดขายที่ดิน เราเลือก AMATA และ ROJNA เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม
คาดหวังอะไรในระยะสั้นและกลาง?
เราเชื่อว่าอุปสงค์ที่ดินอุตสาหกรรมจะแข็งแกร่งในปีนี้ เราคาดยอดขายที่ดินรวมจะเพิ่มขึ้น 82% yoy ทำสถิติสูงสุดใหม่ในรอบสิบปีที่ 6,450 ไร่ และจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอัตราที่ลดลงในปีหน้า ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญได้แก่ (i) การเติบโตของ EV กระทรวงพลังงานจะให้ความสำคัญกับการสนับสนุนอุตสาหกรรม EV เราคาดว่ารัฐบาลจะออกมาตรการ EV3.5 เร็ว ๆ นี้ และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 (Fig. 10) มีผู้ผลิต EV หกรายมีแผนจะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยและซื้อที่ดินได้แก่ Hyundai/KIA, Changan, GAC AION, VI Primus, JAC และ JMC ซึ่งคาดว่าจะต้องการใช้ที่ดินรวม 2,000 ไร่ และจะมีอุปสงค์จากอุตสาหกรรมสนับสนุนอีกด้วย นายกรัฐมนตรีไทยจะพบนักลงทุนรายใหญ่ในสหรัฐในเดือนกันยายนและพฤศจิกายน ประเทศไทยถูกจัดให้อยู่อับดับที่ 9 สำหรับ Best Country Open for Business in 2023 ซึ่งจัดอันดับโดย U.S.News ซึ่งจะเป็นหนึ่งในข้อได้เปรียบการแข่งขันของไทย หลังจากอัตราภาษี global minimum tax (15%) มีผลบังคับใช้ปีหน้า ซึ่งมี 140 ประเทศ (จากทั้งหมด 190 ประเทศ) เข้าร่วมโครงการ
(ii) การแยกห่วงโซ่อุปทานอุตสาหกรรม semiconductor จีนจะพัฒนาระบบนิเวศอุตสาหกรรม semiconductor ในประเทศไทย ในขณะที่สหรัฐจะพัฒนาระบบนิเวศคล้าย ๆ กันในประเทศเวียดนาม บริษัทยักษ์ใหญ่ semiconductor จากจีน
ประกาศแผนย้ายฐานการผลิตมาประเทศไทยได้แก่ WUS Printed Circuit (Kunshan) และ ASKPCB และอุตสาหกรรมสนับสนุน (200 บริษัท) HP จะย้ายฐานการผลิต laptop มาประเทศไทยและเวียดนาม ส่วน Founder Technology
Group จะลงทุน 4.7 พันล้านบาท ในโรงงาน PCB ที่นิคมโรจนะ ปราจีนบุรี ประเทศเวียดนามได้ลงนามในบันทึกความร่วมมือกับสหรัฐในการพัฒนาห่วงโซ่อุปทาน semiconductor, ระบบนิเวศอุตสาหกรรม และแรงงาน โดยผู้ผลิตระดับโลกอย่างเช่น NVIDIA, Marvell, Amkor และ Honeywell มีแผนจะลงทุนในเวียดนาม AMATAและWHA จะได้ประโยชน์มากที่สุดเพราะมีนิคมในทั้งสองประเทศ
(iii) การใช้นโยบาย Carbon-neutral ซึ่งจะสนับสนุนอุปสงค์ในอุตสาหกรรมใหม่ ๆ ทั้งต้นน้ำและปลายน้ำ และอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2023 (และจะมีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบวันที่ 1 มกราคม 2026) EU จะเก็บภาษี
Carbon Border Adjustment Mechanism กับผลิตภัณฑ์ 5 ประเภท ได้แก่ แร่เหล็กและเหล็ก, ปูนซีเมนต์, อลูมิเนียม, ปุ๋ย และไฟฟ้า (รวมการปล่อยก๊าซเรือนกระจกทางอ้อมจากขบวนการผลิตไฟฟ้า)
สต็อกที่ดินต้นทุนต่ำ (ในประเทศไทย) จะขายได้นานแค่ไหน?
เราคาดที่ดินเปล่ารวมของ AMATA, ROJNA และ WHA ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2023 อยู่ที่ 28,427 ไร่ (Fig. 9) ซึ่งเมื่ออิงจากยอดขายปีนี้ AMATA มีที่ดินเปล่าเฉลี่ย 8.5 ปี ของยอดขาย, WHA ได้ 4.3 ปี และ ROJNA 4.1 ปี ที่ดินดังกล่าวเป็นสต็อกเก่าที่มอัตรากำไรขั้นต้นสูง (>40%)
