วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี ALLY - Valuation น่าสนใจ
กองทุนมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 162 ลบ. (กำไรหลักก่อนรายการพิเศษ) +5.8%yoy และ +0.4% qoq กำไรเติบโต yoy สนับสนุนจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 3.8% (ลดส่วนลดจาก 8.6% เป็นระดับปกติที่ 3.4% สอดคล้องกับการฟื้นตัวของจำนวนคนเดินในศูนย์ฯ เป็น 161% ของระดับก่อนโควิด)
และรายได้จากการบริการ (ไฟฟ้า,ป้ายโฆษณา) ส่วนกำไรเติบโต qoq เนื่องจากค่าใช้จ่ายลดลง 1.3% (ส่วนใหญ่เป็นค่าไฟฟ้าที่ลดลงตามอัตรา Ft) มากกว่ารายได้ที่ลดลงเพียง 0.6% (ส่วนแบ่งรายได้จากร้านค้าลดลงเนื่องจากฤดูฝน) ผลการดำเนินการเป็นไปตามเป้าของกองทุนที่รายได้เติบโต 5-10% และอัตรากำไรขั้นต้น 35-40% สำหรับปี 2023F เทียบกับการรายได้เติบโต 9.2% และอัตรากำไรขั้นต้น 37.8% สำหรับ 9M23
คาด DPU สูงขึ้นใน 4Q23 และ 2024
เราคาดกำไรจะสูงขึ้น qoq ใน 4Q23 สนับสนุนจาก (i) ปริมาณการเข้าใช้ศูนย์ฯ และส่วนแบ่งรายได้ที่สูงขึ้นในช่วงเทศกาล; และ (ii) การปรับปรุงเดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ แล้วเสร็จ ซึ่งจะขยายพื้นที่ส่วนกลางเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายหลักได้แก่
ครอบครัว (สนามเด็กเล่นใหม่, ถนนคนเดิน, ลานสัตว์เลี้ยง) ประมาณ 26% ของพื้นที่เช่า จะหมดอายุใน 4Q2023 และ >70% ของจำนวนนี้จะต่อสัญญา และค่าเช่าอาจจะเพิ่มขึ้น (ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.4% ใน 3Q223) กองทุนจ่าย DPU 0.16 บาท
สำหรับ 3Q23 เพิ่มขึ้น 6.7% yoy แต่ ลดลง 5.9% qoq และ XD เมื่อวันที่ 23 พ.ย. ทำให้ DPU เป็น 0.497 บาท สำหรับ 9M23 อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 7.9% สำหรับปี 2024 คาด DPU จะเพิ่มขึ้นเนื่องจาก ALLY วางแผนที่จะลดส่วนลดเป็น 2-3% จากเฉลี่ย 3.4% ใน 9M23 การศึกษาความอ่อนไหวพบว่าหากอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนไปทุกๆ 0.5% เงินปันผลจะเปลี่ยนไป 0.02 บาท/หน่วย
เลื่อนการลงทุนในทรัพย์สินใหม่
กองทุนตัดสินใจเลื่อนการลงทุนโครงการสำนักงาน 111 ประดิษฐ์มนูธรรม เนื่องจากตลาดทุนผันผวนจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และคณะกรรมการ บริษัท เคอี 111 จำกัด มีมติเลื่อนการเสนอขายหุ้นออกไป (มูลค่าการเข้าซื้อกิจการไม่เกิน 670 ลบ.)
Valuation น่าสนใจ
ณ ราคาปิดลาดล่าสุด และอิงตาม DPU 3Q23 ต่อปี (0.64 บาท) ALLY ให้ผลตอบแทนเงินปันผลขั้นต้น 10.2% และอัตราผลตอบแทนจริง 5.9% (Fig. 1) ALLY ราคาต่ำกว่า NAV 36% นอกจากนี้เรายังชอบพอร์ตการลงทุนที่มีอายุคงเหลือนาน (เพียง 2% ของมูลค่าสินทรัพย์ที่จะหมดอายุในปี 2034 และที่เหลือ 98% จะหมดอายุหลังปี 2042)
