วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ Property Sector คาดกำไร 1Q67 ของกลุ่มชะลอตัวและขาดประเด็นบวกในระยะสั้น
จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) รายงานว่ายอดเปิดโครงการใหม่และจำนวนยูนิตที่ขายได้ใน 1Q67 แย่ลงมาราว 30% YoY และ 80% YoY ตามลำดับ
อัตรา take up rate เฉลี่ยอยู่ที่ 12% (โครงการแนวราบอยู่ที่ 8% ส่วนโครงการคอนโด ฯ อยู่ที่ 17%) (Figure 8-11) ขณะที่ พรีเซลรวมใน 1Q67 ของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ภายใต้ coverage ของเราแย่ลงราว 20% YoY/QoQ จากอุปสงค์หดตัว, ยอดเปิดโครงการใหม่มีน้อยมากและยอดโอน (transfer) ต่ำลง โดยที่ เราคาดรายได้รวมลดลงอยู่ที่ 2.96 หมื่นลบ. (-17% YoYและ -23% QoQ) ส่วนทั้งอัตรากำไรขั้นต้นและอัตรากำไรสุทธิก็อ่อนตัวเช่นกัน โดยรวม เราคาดกำไรรวมของกลุ่มอาจแย่ลงถึง 30% YoY และ QoQ อยู่ที่ 4.3 พันลบ.ซึ่งจะคิดเป็นเพียง 15% ของประมาณการกำไรของเราปี 2567F (Figure 2-3)
บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มการชะลอตัวของผลการดำเนินงานใน 1Q67
ใน 4 บริษัทจาก 7 บริษัทภายใต้ coverage ของเราน่าจะเห็นการลดลงของกำไรอย่างมีนัยยะทั้ง YoY และ QoQ แต่มีเพียง Land and Houses (LH.BK,LH TB)* รายเดียวที่ทั้งรายได้และกำไรอาจสามารถเติบโต YoY เป็นเลขหลักเดียวได้เพราะฐานปีก่อนต่ำ ทั้งนี้ พรีเซลแข็งแกร่งมาจากโครงการนันทวันบางนา ก.ม. 15 ใน 1Q67 น่าจะเริ่มรับรู้รายได้จาก 2Q67 เป็นต้นไป ส่วนทั้ง Origin Property (ORI.BK, ORI TB)* และ LPN Development (LPN.BK,LPN TB) น่าจะเห็นการฟื้นตัวแข็งแกร่ง QoQ เทียบกับผลการดำเนินงานใน 4Q67 ซึ่งได้รับผลลบจากข้อปฏิบัติทางบัญชีต่าง ๆ ที่เข้มงวด (Figure 2-3)
มีโอกาสฟื้นตัวกลับใน 2Q67 แต่ยังคงต่ำกว่าฐานที่สูงใน 2Q66
เป็นเพราะการดำเนินงานชะลอตัวมากใน 1Q67 บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ส่วนใหญ่ตั้งเป้าว่ากำไรจะฟื้นตัว QoQ ใน 2Q67F จาก i) มีโครงการคอนโด ฯ ใหม่สร้างเสร็จมากขึ้น, ii) การเปิดโครงการใหม่ ๆ มากขึ้น และ iii) sentiment ดีขึ้นหลังจากการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ล่าสุด แต่เราไม่ได้คาดหวังว่าบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ จะสามารถทำได้เทียบกับดีกว่าฐานกำไร 2Q66 ซึ่งอยู่ในระดับสูง สำหรับ AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Supalai (SPALI.BK, SPALI TB)*, Quality Houses (QH.BK, QH TB), Pruksa Holding (PSH.BK, PSH TB) และ ORI เราคาดกำไรฟื้นตัวพอสมควร QoQ ส่วน LPN ซึ่งยังคงอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างธุรกิจ จะใช้เวลาอีกเพื่อเดินไปข้างหน้า ด้านกำไรของ LH ใน 2Q67F ยังต้องพึ่งพาการเร่งยอดขายขึ้นในช่วง 2Q67 อย่างมากท่ามกลางยอดขายรอโอน (backlog) ที่เหลือน้อย (Figure 7)
Valuation & Action
แม้ว่ารัฐบาลได้ออกมาตรการใหม่ล่าสุดเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ ไปแล้ว แต่ยังต้องจับตาดูว่าจะสามารถดันอุปสงค์ของผู้ซื้อได้จริงภายใต้ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ท่ามกลางหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว นอกจากนั้น เรามองว่าอัตราดอกเบี้ยไม่น่าจะถูกลดลงได้ในระยะกลาง อีกทั้ง ความเป็นไปได้ในการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเริ่มใน 4Q7 จะเป็น downside risk อีกปัจจัยหนึ่ง โดยหากหลังจากบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ทุกรายผ่านวันที่ขึ้น XD ในสัปดาห์หน้าไปแล้ว เรามองว่าไม่น่ามีประเด็นบวกที่ช่วยหนุนราคาหุ้นขึ้น เมื่อพิจารณาจากความเป็นไปได้ที่ผลประกอบการใน 1Q67F ชะลอตัว เราเห็นว่ามี downside ต่อประมาณการกำไรเต็มปีนี้ของเรา ดังนั้น เราจึงปรับลดน้ำหนักการลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ ลงเป็นUnderweight จาก Neutral ทั้งนี้ เราอยู่ระหว่างการปรับคำแนะนำและประมาณการกำไรใหม่ของบางบริษัทหลังจากประกาศงบ 1Q67 แล้ว
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นภายหลังจากการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่ จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน มาตรการการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดท่ามกลางหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนและความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
