วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Industrial Estate Sector แนวโน้มสดใส
การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) สดใสทำให้ยอดขายและโอนที่ดินอุตสาหกรรมแข็งแกร่ง
การยื่นขอรับส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เพิ่มขึ้นพอสมควรเฉลี่ย 28% ต่อปีมา 3 ปีติดต่อกันแล้ว (ปี 2564-66) โดยสูงสุดในรอบสิบปีอยู่ที่ 8.48 แสนล้านบาทในปี 2566 ส่วนใน 1H67 ยังเพิ่ม 35% YoY อยู่ที่ 4.58 แสนล้านบาท นำโดยกลุ่มอุปกรณ์ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์, สาธารณูปโภคและกลุ่มที่เกี่ยวเนื่องกับยานยนต์ เมื่อแบ่งตามเชื้อชาติ นำโดยนักลงทุนชาวจีนตามด้วยชาวสิงคโปร์ในปี 2566 และ 1H67 ในแง่ ยอดขายและโอนที่ดินรวมของทั้ง Amata Corp (AMATA.BK/AMATA TB)* และ WHA Corp (WHA.BK/WHA TB)* พุ่งขึ้นเฉลี่ย 3ปี CAGR ที่ 84.5% และ 61% ตามลำดับ ขณะที่ กำไรรวม 1H67 ของ AMATA และ WHA เพิ่มขึ้น 53% YoY ที่ 3.35 พันล้านบาท หลัก ๆ มาจาก ผลการดำเนินงานโดดเด่นของ WHA ด้วยกำไรพุ่งสูงถึง 91% ส่วนกำไรของ AMATA ลดลงเล็กน้อยราว 14% YoY
ยอดขายที่ดินรายปีหลัง Covid พุ่งขึ้นเกือบ 3 เท่าตัวจากระดับก่อน Covid
AMATA ขายที่ดินได้ 1.853 พันไร่ในปี 2566 จาก 631 ไร่ต่อปีช่วงปี 2558-62 เทียบกับยอดขายที่ดินของ
WHA ที่ขายได้ 2.333 พันไร่ต่อปีช่วงปี 2565-66 จากขายได้เฉลี่ย 920 ไร่ต่อปีช่วงก่อน Covid อย่างไรก็ดี
ทั้ง AMATA และWHA มองบวกต่อการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ของกลุ่มรถไฟฟ้า (EV) และซัพพลาย เออร์ ชิ้นส่วนยานยนต์หลายราย รวมถึงธุรกิจเทคโนโลยีขั้นสูงในอุตสาหกรรมอุปกรณ์ไฟฟ้าและ
อิเล็กทรอนิกส์ ท่ามกลางการย้ายฐานการผลิตเหตุจากความตึงเครียดทางการเมืองและความขัดแย้งทาง
ภูมิรัฐศาสตร์ต่างๆ ของโลก ขณะที่ เราประเมินยอดขายที่ดินปี 2567F-68F ของ AMATA และ WHA อยู่
ที่ 2.00 พันไร่ต่อปีและ 2.50-2.60 พันไร่ต่อปี ตามลำดับ ทั้งนี้ AMATA และ WHA ขายที่ดินแต่ละราย
ไปแล้วราว +1.00 พันไร่ใน 1H67 หลัก ๆ เป็นที่ดินในไทยมากกว่าเวียดนาม ซึ่งเห็นว่ามีการชะลอตัวลง
ช่วงการเปลี่ยนผู้นำสูงสุดต่างๆ ของรัฐบาล
ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำและส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทในเครือเป็น catalyst หนุนการเติบโตได้ดี
รายได้จากธุรกิจสาธารณูปโภคและให้เช่า ของ AMATA และ WHA คิดเป็น 54% และ 44% ของรายได้รวม ตามลำดับ โดยที่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำของ AMATA พุ่งขึ้นช่วงปี 2565-67F หลัก ๆ มาจากธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภค (ไฟฟ้าและน้ำ) ในเวียดนาม ส่วน WHA ในอีกด้านหนึ่ง เห็นการเติบโตสม่ำเสมอมากกว่าในธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภคของบริษัทย่อย WHA Utilities & Power (WHAUP.BK/WHAUP TB)* ซึ่งมีสัดส่วนการถือหุ้นที่ 70% ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมต่าง ๆก่อนหน้านี้คิดเป็นราว 30% ของกำไรรวมน่าจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในอนาคตเพราะบริษัทร่วมและร่วมค้า (JV) ให้ผลตอบแทนที่ดี ขณะที่ เราประเมินว่าส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมต่าง ๆ จะคิดเพิ่มขึ้นเป็น 40-45% ของกำไรสุทธิในปี 2567-68F
โดยปกติกำไรครึ่งปีหลังจะแข็งแกร่งกว่าครึ่งปีแรก
กำไรรวมใน 1H67 ของ AMATA และ WHA คิดเป็น 47% ของประมาณการกำไรเต็มปีนี้ของเราซึ่งเป็นไปตามที่เราคาดไว้ด้านยอดขายและยอดโอนที่ดิน เมื่อเปรียบเทียบระหว่าง 2 บริษัท กำไรและยอดขายที่ดินของ AMATA ใน 2H67 น่าจะ แข็งแกร่งกว่าใน 1H67 ซึ่งคิดเป็นเพียง 30-35% ของประมาณการ ฯ เต็มปีนี้ของเรา โดย backlog ของ AMATA ทำจุดสูงสุดแล้วอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาทเพียงพอที่จะดันรายได้ดีขึ้นตั้งแต่ 2H67 เป็นต้นไป สำหรับปี 2567F อัตราการเติบโตกำไรของ WHA น่าจะแข็งแกร่งขึ้นอยู่ที่ 15% YoY เทียบกับอัตรการเติบโตกำไรของ AMATA ที่ 2% YoY ส่วนปี 2568F เราคาดกำไรของทั้งสองบริษัทน่าจะเติบโตอยู่ที่เลขสิบกลาง ๆ
Valuation & Action
ท่ามกลางกระแสการลงทุนจากต่างประเทศเป็นใจและกำไรเติบโตดีพอสมควร เราจึงแนะนำซื้อทั้ง AMATA และ WHA นอกจากนั้น เราปรับเพิ่มน้ำหนักการลงทุนขึ้นเป็น “Overweight” (จาก Neutral) โดยที่ ราคาเป้าหมาย SOTP ของ AMATA อยู่ที่ 27.00 บาท และ WHA อยู่ที่ 6.20 บาท ปัจจุบัน ทั้ง AMATA และ WHA เทรดต่ำกว่า -0.5S.D ของค่าเฉลี่ย PE
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโต GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)
