วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector เริ่มเห็นแสงแห่งความหวัง

กำไรรวมบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ใน 1Q67 ถือว่าต่ำสุดในปีนี้ที่ 3.95 พันล้านบาทก่อนที่จะฟื้นตัว 36% QoQ ใน 2Q67 นำโดย AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB) ตามลำดับ ขณะที่ 3Q67F ที่จะถึงนี้ เรามองว่ากำไรของ SPALI น่าจะเติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ เนื่องจากฐานต่ำ สวนทางกับ AP, Origin Property ORI.BK/ORI TB) และ Pruksa (PSH.BK/PSH TB) น่าจะเห็นกำไรแข็งแกร่งขึ้น QoQ จะเป็นเพราะการรับรู้รายได้จากยอดขายรอโอน (backlog) ของโครงการคอนโด ฯ ใหม่ ๆ สร้างเสร็จ มองแง่บวก บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ส่วนใหญ่น่าจะรายงานผลประกอบการ 4Q67F และ 1Q68F ดีขึ้นเนื่องจากผลของฐานต่ำ แม้เรามองว่าการดำเนินงาน 2H67F จะแข็งแกร่งขึ้นกว่า 1H67 แต่เรายังประเมินว่ากำไรเต็มปีนี้จะแย่ลง 20% YoY

พรีเซล (ยอดจอง) ใน 3Q67 ถึงปัจจุบันยังไม่ฟื้นและทั้งปีอาจต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

ตามรายงานของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) การเปิดโครงการใหม่ ๆ และยูนิตขายได้ในเดือน ก.ค. 67 แย่ลงมากที่ 74% YoY และ 89% YoY ตามลำดับ เป็นนัยว่าอัตราการปล่อยขายหรือเช่า (take up rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 8% (โครงการแนวราบ 9% และโครงการคอนโด ฯ 7%) ในขณะที่ AREA ประเมินการเปิดโครงการใหม่ ๆ และยูนิตที่ขายได้ปี 2567 ลดลง 34% (7M67 : -39%) และ 24% (7M67: -67%) ตามลำดับ ส่วน เราคาดยูนิตขายได้ที่ 6.45 หมื่นยูนิตซึ่งน่าจะต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่ปี 2559 ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ที่ 6.7 หมื่นยูนิตน่าจะเท่ากับค่าเฉลี่ยรายปีช่วงปี 2563-64

 

 

เห็นสัญญาณบวกหลายอย่างในระยะกลาง

แม้ว่ายอดขายบ้านยังไม่ฟื้นและกำไรอาจยังชะลอตัว โดยในอีก 12 เดือนข้างหน้า เราสังเกตเห็นปัจจัยบวกบางอย่าง ขณะที่ ยอด NPL ของธนาคารต่าง ๆ น่าจะพุ่งขึ้นสูงสุดใน 2H67 ท่ามกลางสัดส่วนหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ในอีก 2-3 ไตรมาสข้างหน้าน่าจะทยอยดีขึ้นจากมาตรการกระตุ้นการใช้จ่ายจากภาครัฐและการใช้จ่ายสาธารณะของภาครัฐมากขึ้นด้วย อย่างไรก็ดี เราหวังว่าปัจจัยดังกล่าวอาจกระตุ้นให้ธนาคารต่าง ๆ ผ่อนคลายมาตรการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยลง อีกทั้งปีหน้า เราคาดระดับในการปรับอัตราดอกเบี้นนโยบาย (policy rate) เริ่มจาก 1Q68 และรวมทั้งปี 2568 มีโอกาสปรับลดลงได้ถึง 100 bps  นอกจากนั้น ยังมีความเป็นไปได้ที่มาตรการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ต่าง ๆ ได้แก่ การลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหา ฯ จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (ประมาณ 70-80% ของตลาดรวม) ซึ่งถึงกำหนดหมดอายุลงในปลายปี 67 อาจได้รับการต่ออายุออกไปอีกหนึ่งปี สำหรับกำไรรวมของหุ้นกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ เราประเมินกำไรปี 2568F ฟื้นตัว 8% YoY จากกำไรลดลง 20% ในปี 2567F

Valuation & Action

ผลจากกำไร 1H67 ย่ำแย่ เราได้ปรับประมาณการกำไรปี 2567F-68F ของเราใหม่ โดยที่เราสังเกตเห็น
แนวโน้ม 12 เดือนข้างหน้าดีขึ้น และเราได้ตั้งสมมติฐาน PE สูงขึ้นในบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ บางรายและ
ขยับใช้ valuation ของเราไปเป็นกลางปี 2568 ดังนั้น เราปรับเพิ่มน้ำหนักการลงทุนขึ้นเป็น “เท่ากับตลาด
ฯ” (Neutral) จาก Underweight เพื่อรวมปัจจัยที่สดใสขึ้น โดยที่ เราคงคำแนะนำซื้อ AP และปรับเพิ่ม
คำแนะนำหุ้น SPALI ขึ้นเป็น “ถือ” (จากขาย) ส่วน Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, QH และ PSH
เราแนะนำถือ ด้วย dividend yield สูงน่าสนใจ

 

แต่ทว่า ยังคงแนะนำขาย ORI และ LPN Dev (LPN.BK/LPN TB) เมื่อตรวจสอบย้อนหลังไปพบว่าราคาหุ้นของบริษัทอสังหา ฯ ภายใต้การศึกษาของเราลดลงราว 14-27% ในช่วงกว่า 6 เดือนที่ผ่านมาแต่ได้ฟื้นตัวขึ้นอยู่ 1-18% ช่วงกว่าหนึ่งเดือนที่แล้ว

Risks

ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นภายหลังจากการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหา ฯใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการก่อนและหลังการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดท่ามกลางหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนและความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด