วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ CPN ชูแนวคิดหลัก Retail-led mixed-use เพื่อการเติบโตในอนาคต

ในจังหวัดภูเก็ต-นับเป็นจุดหมายปลายทางของไทยระดับโลกของนักท่องเที่ยว โดย CPN มีห้าง ฯ 2 แห่ง คือ Central Phuket Festival มีอัตราการเช่าพื้นที่สุทธิ (NLA) ที่ 5 หมื่นตร.ม. (occupancy rate ที่ 95%) เน้นตลาดแมสและ Central Phuket Floresta มี NLA ที่ 3.3 หมื่นตร.ม. (occupancy rate ที่ 88%) เน้นผู้ซื้อระดับบน และมีโครงการคอนโด ฯ ที่ราคาขายไม่แพง 2 แห่งใกล้ห้าง ฯ ชื่อโครงการฟีล (Phyll) มูลค่า 1.5 พันลบ. (ขายหมดแล้ว) และ 1.2 พันลบ. (ขายได้แล้ว 10% เมื่อเปิดโครงการวันแรก) อีกทั้ง CPN มีแผนจะเปิดโครงการคอนโด ฯ อีกหนึ่งแห่งที่ภูเก็ตในปีหน้า ด้วย rental yield ขั้นต้นสูงกว่า 8% ต่อปีและ capital gains ที่ 4% ต่อปี โดย take-up rate ในโครงการคอนโดฯ ของ CPN ปกติจะสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมอยู่แล้ว นอกจากโครงการของ CPN กลุ่มเซ็นทรัลมีโครงการอีก 18 โครงการ เช่น ห้าง ฯ โรบินสันและเซ็นทรัลรวมถึงโรงแรมภายใต้ชื่อเซ็นทารา และโรงแรมห้าดาวภายใต้แบรนด์ศาลา (Sala)

การปรับเปลี่ยนธุรกิจครั้งใหญ่

ในช่วง 5 ปี (ปี 2558-62) ก่อนเกิดโรคระบาดโควิด-19 รายได้ 10% ของ CPN มาจากรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่า
แต่คาดสัดส่วนนี้เพิ่มเกือบถึง 20% ในปี 2567F เพราะครึ่งหนึ่งของห้างในพอร์ตฯ อยู่ใต้แนวคิด retailled
mixed- use เทียบกับระดับช่วงก่อนโควิด รายได้ค่าเช่าและที่ไม่ใช่ค่าเช่าปี 2567F น่าจะพุ่งขึ้น 48% และ 180% โดย EBIT และกำไรอาจโตก้าวกระโดด 82% และ 56% ตามลำดับ ส่วน EBIT margin ดีขึ้นอย่างมีนัยยะหลังโควิด เป็นนัยว่าประสิทธิภาพการดำเนินงานดีขึ้น โดยส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม (SF Development และกองทรัสต์ CPN Growth REIT (CPNREIT.BK/CPNREIT TB)*) ปัจจุบันคิดเป็น 15% ของกำไรสุทธิ (เพิ่มจาก 9% ก่อนโควิด) และเราคาดกำไรปีนี้เติบโตราว 20% เพิ่มจาก CAGR เฉลี่ย 5 ปี (ปี 2558-62) 10% อยู่ที่ 2.6 พันลบ. (สูงกว่า 172% ก่อนช่วงโควิด) (Figure 12)

 

 

 

 

คาดมี upside จากช่วง high season ที่กำลังมาถึง

ในกรณีที่มีจำนวนลูกค้าเข้าห้าง ฯ และนักท่องเที่ยวหนาแน่นกว่าที่เราคาดจากการเดินทางเข้ามาของ
นักท่องเที่ยวต่างชาติช่วง high season ที่กำลังถึง รายได้ค่าเช่าจากส่วนแบ่งรายได้ร่วม, รายได้ไม่ประจำ
(จากการจัดอีเวนต์และการแสดง) รวมถึงการขายอาหารและเครื่องดื่มซึ่งคิดเป็น 30% ของรายได้รวมถือ
จะมีอัพไซด์ หากรายได้ต่าง ๆ จากส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้น 10% จะส่งผลให้กำไรสุทธิเพิ่มราว 3.0-3.5%

Valuation & Action

จาก backlog ของธุรกิจอสังหา ฯ เพื่อขายรวมที่ 5.3 พันลบ. สิ้น 2Q65 โดย 2.2 พันลบ.และ 3 พันลบ.จะ
หนุนรายได้ 2H67 และปี 2568 ตามลำดับ ปี 2568 การเปิด Dusit Central Park และห้างเซ็นทรัลกระบี่จะ
เป็นตัวหนุนการเติบโตหลัก ราคาเป้าหมาย DCF ของเรา (ใช้ WACC ที่ 7.4% และ TG ที่ 2%) ปรับขึ้น
เป็น 80.00 บาทจากเดิม 74.00 บาทเพราะเราขยับ valuation เป็นสิ้นปี 2568 เราคงประมาณการกำไรและ
คำแนะนำซื้อหุ้น CPN ปัจจุบัน CPN เทรดราว -1 S.D. ของค่าเฉลี่ย P/E และ PB ในระยะยาว

Risks

ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ,
ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า