วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ PFund-REITs-IFF - ชื่นชอบกองทุนที่ให้ dividend yield สูง
การแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดตามแผนโดยปกติ การแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดผ่าน REIT จะเกิดขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี แต่ทว่า เราคาดว่าปีนี้จะมีเพียงไม่กี่ดีล (ดังที่กล่าวไว้ในรายงานนี้ด้านล่าง) เพราะอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง
ส่วนปีหน้าเราคาดว่าจะเห็นดีลการแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดมีขนาดใหญ่ขึ้นจาก WHA Premium Growth (WHART.BK/WHART TB)*, Frasers Property REIT (FTREIT.BK/FTREIT TB), Central Retail Growth (CPNREIT.BK/CPNREIT TB) ท่ามกลางแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลง โดยมีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะลดลงถึง 100 basis points นอกจากนี้ Alpha ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุน (JV) ของ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) และ SCGJWD Logistics (SJWD.BK/SJWD TB) ที่เป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม มีแผนที่จะเปิดตัว REIT ใหม่ที่ชื่อว่า ALPHART มูลค่า 3.5-3.8 พันล้านบาทภายในกลางปี 2568
LHSC: จะเข้าซื้อ Terminal 21 พัทยาภายในสิ้นปี 2567
LH Shopping Centers Leasehold REIT (LHSC.BK/LHSC TB) ซึ่งเป็นเจ้าของ Terminal 21 อโศก มีพื้นที่ว่างให้เช่า 9.8 หมื่นตร.ม. มีแผนที่จะเพิ่มหน่วยลงทุนอีก 345 ล้านหน่วย (+77% ของหน่วยลงทุนปัจจุบัน
448 ล้านหน่วย) ภายในเดือนพ.ย. 67 เพื่อเป็นทุนในการเข้าซื้อห้างสรรพสินค้าใหม่ Terminal 21 พัทยา ที่
มีพื้นที่รวม 1.60 แสนตร.ม. จาก Land and Houses (LH.BK/LH TB)* มูลค่า 5.7 พันล้านบาท เนื่องจาก
มูลค่าทางบัญชีของ Terminal 21 พัทยาประมาณ 3 พันล้านบาท โดยมูลค่าตลาดและมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ
(net asset value) ของ LHSC น่าจะเพิ่มเป็นสองเท่าเมื่อการเข้าซื้อเรียบร้อยภายในสิ้นปี 2567 ขณะที่
LHSC รายงานกำไร 1H67 เติบโต 35% YoY อยู่ที่ 321 ล้านบาท และได้ประกาศจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย
(DPU) ที่ 0.361 บาทสำหรับผลการดำเนินงาน 1H67 ทั้งนี้ มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ของ LHSC ณ สิ้น
เดือนมิ.ย. 67 อยู่ที่ 12.4 บาทต่อหุ้นโดยสูงกว่าราคากองทุน LHSC ปัจจุบันอยู่ราว 12%
WHAIR: จะเข้าซื้อคลังสินค้าเพื่อให้เช่ามูลค่า 1 พันล้านบาทภายในสิ้นปี 2567
WHA Industrial Leasehold REIT (WHAIR.BK/WHAIR TB) มีแผนจะเพิ่มหน่วยลงทุนอีกไม่เกิน 120
ล้านหน่วย (+13% ของหน่วยลงทุนปัจจุบัน 950 ล้านหน่วย) เพื่อเข้าซื้อสินทรัพย์อุตสาหกรรมสำหรับเช่า
พื้นที่ 4.00 หมื่นตร.ม. มูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาทภายในสิ้นปี 2567 ขณะที่ FTREIT ซึ่งเป็น กอง REIT
อุตสาหกรรมชั้นนำอีกแห่งหนึ่ง ได้เข้าซื้อสินทรัพย์มูลค่า 874 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนก.ย. 67
กองทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงดูน่าสนใจ ในปัจจุบัน เราคิดว่านักลงทุนกำลังมุ่งเน้นในกองทุนที่ให้ DPU ที่
สูงน่าพอใจ ซึ่งจะกลายเป็น dividend yield สูง โดยจะได้รับแรงหนุนจากกองทุนวายุภักษ์ ทั้งนี้ กองทุนนี้
เป็นกองทุนการลงทุนของรัฐที่มีการรับประกันผลตอบแทนรายปีระหว่าง 3-9% ตลอดการถือครองระยะเวลา 10 ปี นอกจากนี้กองทุนดังกล่าวยังจะเริ่มเข้าลงทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ในวันที่ 1 ต.ค. 67
ALLY, WHAIR และ LHHOTEL ดูโดดเด่นด้วยผลตอบแทนสูง
จากสถิติปี 2566 เราพบว่ากองทุน ALLY, WHAIR และ LHHOTEL มี dividend yield สูงสุดในกองทุนเด่นของเราที่ 9.7%-10.2% ต่อปี ดังนั้นเราคาดว่ากองทุนเหล่านี้จะยังคงแสดงผลตอบแทนที่โดดเด่นในปี 2567F เนื่องจากเราสังเกตเห็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องดีขึ้นต่อเนื่อง (กลุ่มค้าปลีก อุตสาหกรรม และโรงแรม)
Recommendation
เราคงเลือกกองทุนเด่น ได้แก่ i) กองเด่นระดับแนวหน้า: CPNREIT, WHAIR และ AMATAR และ ii)
กองเด่นระดับรอง: ALLY, GROREIT และ LHHOTEL
Risks
COVID-19 ระบาด, เศรษฐกิจชะลอตัวลง และ การเมืองขาดเสถียรภาพ
