วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector - กนง. หั่นดอกเบี้ยนโยบายลง

อัตราการลดดอกเบี้ยนโยบายลงน่าจะเร็วกว่าคาด

ก่อนหน้านี้เราคาดว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงหลายครั้งโดยเริ่มใน 1Q68F ซึ่งจะมีการปรับลดทั้งหมด 100bps ตลอดปี 2568 แต่หลังจากการปรับลดที่เซอร์ไพรส์ในครั้งนี้ เรามองว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายน่าจะถูกปรับลงสองครั้งภายในปีนี้อีกครั้งละ 0.25 bps และอีกสองครั้งปีหน้าที่ครั้งละ 0.25 bps โดยที่ภายในกลางปี 2568 เราคาดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.5% (จากปัจจุบันที่ 2.25%)

มีความเป็นไปได้ในการขยายเวลามาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ในปัจจุบันต่ออีก

เราเชื่อว่ามีโอกาสที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหา ฯ ลดจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (คร่าว ๆ ราว 70-80% ของตลาดรวม) ซึ่งจะหมดอายุภายในสิ้นปี 2567 อาจถูกขยายเวลาออกไปอีกหนึ่งปี ในขณะที่ รัฐบาลยังกำลังพิจารณามาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์

รอการผ่อนคลายมาตรการต่าง ๆ ในการให้กู้ยืม

ยอดขายและรายได้จากอสังหาฯซบเซาเนื่องจากมาตรการการให้กู้ยืมที่เข้มงวดทำให้อัตราการปฏิเสธและอัตราการยกเลิกการให้สินเชื่อสูงเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ 50-70% อย่างไรก็ตาม สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของธนาคารน่าจะสูงสุดภายในสิ้นปี 2567 ในขณะที่ หนี้ครัวเรือนต่อ GDP น่าจะทยอยดีขึ้นในอีกไม่กี่ไตรมาสถัดไปด้วยความช่วยเหลือจากรัฐบาลและการใช้จ่ายสาธารณะเพิ่มขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ อาจช่วยกระตุ้นให้ธนาคารผ่อนคลายเกณฑ์การให้สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย โดยที่ รัฐบาลได้พยายามอย่างมากที่จะโน้มน้าวให้ธปท.(BOT) ผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ดังนั้น ตลาดจึงคาดหวังว่าจะมีข่าวดีเพิ่มเติมอีก

 

Valuation & Action

Sentiment บวกอย่างมีนัยยะ หลังคาดว่าอัตราดอกเบี้ยลดลงเร็วขึ้น ขณะที่เรายังคงประมาณการกำไรปี
2567F-68F แต่ขยับไปใช้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568F ภายใต้สมมติฐาน PE เชิงรุกมากขึ้น (ส่วนใหญ่ระดับค่าเฉลี่ย) สำหรับบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ที่มีฐานลูกค้าระดับกลางถึงสูง เช่น AP Thailand (AP.BK/AP TB), Supalai (SPALI.BK/SPALI TB), Quality Houses (QH.BK/QH TB)* และ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* ซึ่งน่าจะเห็นกำไรรายไตรมาสดีขึ้นใน 3Q67F หรือ 4Q67F (Figure 2) แต่ทว่า บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ที่มีอัตราส่วนหนี้สิน (gearing ratio) สูงและ/หรือมุ่งเน้นตลาดผู้ซื้อบ้านระดับกลางถึงต่ำ เรายังคงใช้ discounted PE (ส่วนใหญ่ -0.5SD) บน EPS ปี 2568F ได้แก่ Origin Property (ORI.BK/ORI TB), Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) และ LPN Dev (LPN.BK/LPN TB) (Figure 3-4) อย่างไรก็ตาม เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ “เท่ากับตลาด ฯ” (Neutral) เป็นเพราะว่าพรีเซลยังคงซบเซา สภาพแวดล้อมการดำเนินงานในปัจจุบันอ่อนแอ และมีความเป็นไปได้ที่กำไรรวมของกลุ่มปี 2567F อาจลดลง 20% ทั้งนี้ เราแนะนำซื้อ AP แต่เราเห็นโอกาสเทรดทำกำไรได้ในกลุ่มที่เราแนะนำถืออยู่ อย่าง LH, QH, PSH และ SPALI ส่วนทั้ง ORI และ LPN เรายังแนะนำให้ขาย

Risks

ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาค อสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบบ้าง ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน,การเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด