วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector ก้าวผ่านความท้าทายที่ยากลำบาก
แผ่นดินไหวครั้งล่าสุดส่งผลลบต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ถือว่ารุนแรงที่สุดในกรุงเทพฯในรอบเกือบ 70 ปี
ความเสียหายของห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมและความโกลาหลระหว่างการอพยพผู้พักอาศัยออกจากอาคารสูงได้ถูกเผยแพร่ไปทั่วสื่อสังคมออนไลน์ โดยที่ สิ่งนี้ได้ส่งผลลบต่อแนวโน้มของบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดฯ อาคารสูงชั้นนำหลายราย อย่าง AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)*,
Origin Property (ORI.BK/ORI TB), Ananda (ANAN.BK/ANAN TB), LPN Dev (LPN.BK/LPN TB) และ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)* บริษัทเหล่านี้จำเป็นต้องดูแลโครงการประมาณ 550 โครงการภายใต้ชื่อของตนเพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ รวมถึงรักษาชื่อเสียงและภาพลักษณ์ของแบรนด์ไว้ อย่างไรก็ตาม ความต้องการของผู้ซื้อบ้านมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนไปสู่บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ที่เน้นโครงการแนวราบมากยิ่งขึ้น เช่น Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, Quality Houses (QH.BK/QH TB)* และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) หากมองย้อนกลับไปปี 2553 เมื่อกรุงเทพฯ เผชิญภาวะน้ำท่วมรุนแรง ดัชนี SETPROP ถูกกดดันเป็นเวลาถึง 3 เดือนก่อนที่จะเห็นการฟื้นตัวได้ อย่างไรก็ตาม วัฏจักรขาลงในปัจจุบันอาจยาวนานขึ้นท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหา ฯ ที่ชะลอตัวในปัจจุบัน
ระวังบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กที่มีงบดุลอ่อนแอ
ในขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ขนาดใหญ่ อย่างเช่น AP, SPALI, PSH, QH และ LPN ที่มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (net debt to equity ratio) ที่น้อยกว่า 1x น่าจะสามารถผ่านพ้นสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบันนี้ไปได้ แม้ว่ามีความเป็นไปได้ที่กำไรจะมี downside จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมล่าช้าออกไป ส่วน LH ที่แม้มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (net gearing) สูงกว่า 1x แต่สามารถแปลงสินทรัพย์ภายในพอร์ตที่มีมูลค่ารวมราว 3.25 หมื่นล้านบาทเพื่อเป็นทุนสำหรับการลงทุนในอนาคตได้
(assets monetization) นอกจากนี้ เราสังเกตว่าทั้ง ORI และ AP เป็นสองบริษัทที่มี backlog คอนโดมิเนียมในมือสูงสุด ขณะที่ SPALI และ ORI มีโครงการคอนโด ฯ คงค้างในมือสูงสุด (Figure 4-5) ทั้งนี้ บริษัทที่มี net gearing มากกว่า 1x ส่วนใหญ่เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็ก ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด (Figure 2)
อัปเดตมาตรการผลักดันต่างๆ จากหน่วยงานหลายแห่ง
ในที่สุด ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศผ่อนปรนมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio หรือ LTV) เป็น 100% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทและทุกช่วงราคาขาย โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 จนถึง 30 มิถุนายน 2569 ขณะที่ ลำดับต่อไปอาจเป็นการต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอนและลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหา ฯ ลงเหลือ 0.01% ซึ่งอาจมีผลในช่วงเวลาเดียวกับการผ่อนปรน LTV หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 25 bps อยู่ที่ 2.0% เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ในวันที่ 26 ที่ผ่านมา ขณะที่ เราคาดว่ากนง. อาจเร่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือ 1.50% หรือต่ำกว่าภายในปีนี้
Valuation & Action
แผ่นดินไหวรุนแรงครั้งล่าสุดทำให้ซ้ำเติมสถานการณ์ตลาดอสังหา ฯ ที่กำลังอยู่ในช่วงขาลงแย่ลงไปอีก ขณะที่ เรายังคงให้น้ำหนักลงทุน “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยที่ เราให้คำแนะนำ “ถือ” AP, SPALI, LH, QH และ PSH ส่วน LPN และ ORI แนะนำให้ “ขาย” ทั้งนี้ ในระยะสั้น บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมอย่าง ORI และ LPN อาจเห็นความเป็นไปได้ที่กำไรจะมี downside มากขึ้นจากวิกฤตความเชื่อมั่นเป็นหลัก อย่างไรก็ดี เราจะรอดูว่าทั้ง AP และ SPALI สามารถผลักดันรายได้จากโครงการแนวราบมาชดเชยยอดขายคอนโด ฯ ที่คาดว่าจะลดลงได้หรือไม่ ในทางกลับกัน บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ที่เน้นโครงการแนวราบ เช่น LH, QH และ PSH อาจเห็น
upside ของกำไรมาจาการที่ผู้ซื้อบ้านเปลี่ยนความชอบไปยังโครงการแนวราบมากยิ่งขึ้น
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
