Bitcoin สินทรัพย์ ไม่สะอาด สง่างามไม่เหมือน อสังหาริมทรัพย์?

อาทิตย์ที่แล้วผมได้มีโอกาสพูดคุยกับนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ในไทยเจ้านึง คำถามนึงที่ผมถูกถามคือ คุณเอ็มรู้หรือไม่ ว่าคนที่มีสินทรัพย์หลักหมื่นล้าน กลัวอะไรมากที่สุด?

คำตอบคือ “การเสื่อมค่าของเงิน” หรือ “เงินเฟ้อ” เพราะการที่เกิดการเสื่อมค่าของเงินซัก 10% จะทำให้ความมั่งคั่งโดยรวมหายไปหลายพันล้าน

ถึงแม้ “อสังหาริมทรัพย์” จะเป็นเครื่องมือในการต่อสู้กับการเสื่อมค่าของเงินที่มีประสิทธิภาพมาก ๆ เพราะเมื่อเงินเสื่อมค่าลงไป ก็จะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่ปัจจุบัน คุณเอ็มรู้ไหม ว่าทำไมผมถึงซื้อที่ดินน้อยลง จากปีละ 1,500 ล้าน เหลือจะเพียงแค่ปีละ 7-800 ล้านเท่านั้นเอง

1️. ความต้องการของที่ดินลดลง

เราเข้าสู่ยุคที่มีเด็กน้อยลง ประชากรลดลง ความต้องการที่ดินจริง ๆ ลดลงไปมาก บวกกับคนรุ่นใหม่ไม่ค่อยจะนิยมซื้อที่ดินแล้ว หลาย ๆ คนชอบเช่ากันมากกว่า และมีแนวโน้มจะมากขึ้นเรื่อย ๆ

ประกอบกับช่วง Covid เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ทำให้หลาย ๆ คนเริ่มมีการ work from home เป็นเรื่องปกติ ความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์ สำหรับออฟฟิศน้อยลงมาก ๆ และหลัง Covid ก็ไม่ได้ทำให้ความต้องการปรับขึ้น เหลือพื้นที่ว่างจำนวนมาก และดูจะเป็น trend ที่ชัดเจนขึ้นสำหรับคนรุ่นใหม่ในอนาคต

2️. เมืองเก่าและเมืองใหม่ เกิดขึ้นเร็วขึ้น

เราคุยกันถึงเรื่องการ corner ที่ดิน ที่เป็น strategy ที่นักอสังหาในอดีตใช้กันบ่อย ๆ โดยกว้านซื้อที่ดินสำคัญ ๆ โดยไม่ขาย เพื่อลดปริมาณที่ดินในตลาด และเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่มีอยู่ แต่ในปัจจุบัน เมืองขยายออกไปไวมากขึ้น การที่ขยายพื้นที่ในเมืองไม่ได้ ทำให้ developer บางเจ้า เลือกที่จะขยายออกด้านนอก

ทำให้ที่ดินในเมืองเก่า มีมูลค่าน้อยลงมาก ๆ และความเจริญก็หายไป ซึ่งเป็นความเสี่ยงอย่างมากกับนักสะสมที่ดิน จากที่ในสมัยก่อน เมืองเก่าจะเกิดขึ้นทุก ๆ 20 ปี และเมืองใหม่จะเกิดขึ้นทุก 5 ปี

3️. ภาระทางภาษี ที่เพิ่มมากขึ้น

หลังจากมีการออกมาตการภาษีที่ดิน ทำให้เกิดความยุ่งยากในการจัดการ และเกิดต้นทุนเพิ่มเติม ซึ่งทำให้การสะสมที่ดิน มีความ “ยาก” และ “แพง” ขึ้นมาก และแนวโน้มของมาตรการในอนาคต ดูจะรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ จากยุคสมัย แนวคิดที่เปลี่ยนไป

4️. ที่ดินไม่ได้กำไรขนาดนั้น

คนส่วนใหญ่ที่ซื้อที่ดินในช่วงแค่ 5-10 ปี จะเห็นกำไรเยอะมาก ๆ แต่ราคาที่เพิ่มเหล่านั้น หลายครั้ง ไม่ได้มาจาก “กำไร” ของการซื้อขายที่ดิน แต่มาจาก “เงินเฟ้อ” ซึ่งการแพงขึ้นของข้าวของ ทำให้มูลค่าของที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมาก

5. ที่ดินอาจจะไม่ใช่ store of value ที่ดีที่สุด

ที่ดินสามารถใช้เก็บความมั่งคั่ง สู้กับเงินเฟ้อ สู้กับการผลิตเงินของรัฐบาลได้ แต่มันไม่ใช่สิ่งที่ดีที่สุด จุดตายของที่ดินคือมันเคลื่อนที่ไม่ได้ ซึ่งต่างกับทองคำ ถ้ามีสงคราม หรือเกิดเหตุไม่คาดฝันกับรัฐ ความมั่งคั่งทั้งหมด ก็จะสลายหายไป

พอคุยถึงตรงนี้ เราก็คุยถึงความเป็นไปได้ของ Bitcoin ในการมาเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ในการเก็บสะสมมูลค่าของ wealth แทนที่ที่ดิน เพราะ Bitcoin มีคุณสมบัติหลายข้อ ที่สามารถใช้ในการรักษามูลค่าได้ ซึ่งข้อสำคัญก็คือมันไม่มีคนที่สามารถ “ปริ๊นท์” ออกมาเพิ่มเติมอย่างไร้ขีดจำกัดได้ เพราะทุกครั้งที่มีการปริ๊นท์เงินออกมาเพิ่ม มันคือการ “ลด” มูลค่าของคนอื่น ๆ ที่มีการถือครองอยู่แล้ว

ยิ่งไปกว่านั้น Bitcoin ยังสามารถทำให้เป็นส่วนเล็ก ๆ ได้ง่าย รวมกันได้ง่าย ซึ่งคล้ายกับทอง และไม่จำเป็นต้องมีตัวกลางในการส่งผ่าน ที่เหนือกว่านั้น Bitcoin ยังเคลื่อนย้ายได้ง่ายต่างจากที่ดินที่อยู่กับที่

อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับที่ดินที่มี utility ในการใช้งานชัดเจน หรือถ้าเทียบกับทองคำที่ใช้เวลาในการพิสูจน์มานับพันปี Bitcoin ยังนับว่ามีอายุที่สั้นในหลักสิบปี ซึ่งยังเป็นเรื่องที่ “ยาก” ที่จะบอกว่า Bitcoin จะสามารถมาเป็นสินทรัพย์ในการเก็บรักษามูลค่าได้จริง ๆ หรือไม่

แต่จากแนวโน้มที่เราเห็นการยอมรับของ Bitcoin ที่มีมากขึ้น อย่างก้าวกระโดด ในรอบสิบปีที่ผ่านมา ผมและนักธุรกิจอสังหาท่านนี้ เห็นตรงกันว่ามันคุ้มค่าที่จะศึกษา และเริ่มที่จะเก็บรักษา wealth บางส่วนไว้ในสินทรัพย์กลุ่มนี้