KKP ประเมินอสังหาฯ ไทย ถึงทางแยก โตแค่เมืองใหญ่ เมืองรองซบเซา

       KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ ไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงในระยะข้างหน้า เนื่องจากเป็นหนึ่งในธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และการหดตัวลงของจำนวนประชากรที่จะเริ่มต้นในปี 2030 ตามการคาดการณ์ของ UN

        อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดหัวเมืองใหญ่จะยังขยายตัวต่อได้ตามแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่ที่มีมากขึ้น ทำให้ทิศทางอสังหาฯ ไทยจะแตกต่างกันระหว่างเมืองใหญ่ และเมืองรองมากขึ้น โดยการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่เท่านั้น

ทิศทางอสังหาฯ ชะลอตัว เมื่อจำนวนประชากรใกล้หดตัว

      จำนวนประชากร และความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ที่ส่งผลให้ทั้งความต้องการซื้อทั้งตลาดที่อยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์อย่างศูนย์การค้า สำนักงาน และคลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น

     อย่างไรก็ตาม การเติบโตของจำนวนประชากรไทยที่มีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดคือ ช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปี ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2015 และเริ่มมีจำนวนลดลง

     ในขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2030 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น

อีก 4 ปัจจัย กดดันการเติบโตของอสังหาฯ ไทย

         นอกจากปัจจัยด้านประชากร ภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษปี 2010s โดยไม่ได้เกิดจากเฉพาะโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป แต่ยังมาจากอีก 4 ปัจจัยภายในประเทศที่เริ่มเปลี่ยนทิศทาง และกดดันการเติบโตของภาคอสังหาฯ คือ

     (1) การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรม และบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization

     (2) กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว

    (3) อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนาน จะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อ และเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และ

 

     (4) ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบัน และมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น และความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง
 
เมืองใหญ่ยังรอดจากการย้ายถิ่นฐานเข้าเมือง

      ถึงแม้ภาคอสังหาฯ ไทยโดยรวมจะชะลอตัวลง แต่อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ โดยมีแรงสนับสนุนที่แตกต่างจากภาพรวมของประเทศไทยคือ    

      (1) การย้ายเข้าเมืองใหญ่ สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวที่ 5.6% ต่อปี หรือมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศถึง 5 เท่า (2) การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าในเมืองใหญ่ และ

    (3) กำลังซื้อจากต่างชาติ ที่มีบทบาทมากขึ้นต่อการเติบโตของยอดขายอสังหาฯ ในไทย และคาดว่าในอนาคตจะมีโอกาสเพิ่มเติมจากภาครัฐที่มีแนวโน้มผ่อนคลาย และเปิดเสรีให้ต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศได้มากขึ้น เพื่อชดเชยจำนวนประชากรในประเทศที่ลดลง
      อย่างไรก็ตาม KKP Research ยังประเมินว่า การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนที่มีสัดส่วนมากกว่าครึ่ง อาจมีความเสี่ยงในระยะยาวจาก

     (1) ความมั่งคั่งของคนจีนมีแนวโน้มลดลงตามเศรษฐกิจจีนที่ไม่อาจเติบโตได้เร็วเท่ากับในอดีต 
      (2) ไทยอาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกในเอเชีย หากเน้นแข่งขันด้วยราคาเป็นหลัก

       และ (3) Capital Control จากรัฐบาลจีนเพื่อสกัดการไหลออกของเงินทุนจีน
 
อสังหาฯ เมืองรองสวนทาง เสี่ยงซบเซาจากจำนวนครัวเรือนหดตัว

     ภาคอสังหาฯ ในเมืองรองและเขตชนบทอาจซบเซา มีความเสี่ยงราคาบ้านปรับตัวลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็กหดตัวลงตามจำนวนครัวเรือนที่ย้ายไปยังเมืองใหญ่มากขึ้น

     สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในภาคอีสาน และภาคเหนือที่เริ่มหดตัวที่ 1.2% ต่อปี โดยในปัจจุบันเริ่มเห็นตัวเลขปริมาณอุปทานของบ้านมากกว่าจำนวนครัวเรือน ซึ่งสวนทางกับกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จำนวนบ้านในตลาดยังมีไม่เพียงพอต่อความต้องการในตลาด 

     KKP Research ประเมินว่า ปัญหา “บ้านล้นตลาด” ในต่างจังหวัดจะยิ่งถูกกดดันมากขึ้นจากความต้องการที่หดตัวลงต่อเนื่องตามจำนวนครัวเรือนที่ลดลง ประกอบกับสินเชื่ออสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มลดลงในภาพรวม ส่งผลให้มีแนวโน้มที่ในอนาคตจะมีจำนวนบ้านเหลือมากขึ้นและเป็นแรงกดดันให้ราคาบ้านต้องปรับลดลงได้เช่นเดียวกับประเทศญี่ปุ่น และจีนที่ประสบปัญหาราคาบ้านแถบชนบทหดตัว
 

 

อสังหาฯ ชะลอส่งผ่านเศรษฐกิจชะลอตัวตาม

     ถึงแม้บทบาทของภาคอสังหาฯ ต่อเศรษฐกิจไทยจะมีจำกัด แต่การปล่อยให้ภาคอสังหาฯ ชะลอต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ ทั้งในภาคเศรษฐกิจจริงผ่านกลุ่มธุรกิจเกี่ยวเนื่องในภาคอสังหาฯ และภาคการเงินผ่านกลุ่มธนาคาร และตลาดตราสารหนี้

      ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อคุณภาพสินทรัพย์ เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากกว่า 30% ของสินเชื่อรายย่อยทั้งหมด และภาคอสังหาฯ มีการระดมทุนผ่านตลาดสารหนี้ที่มากที่สุดกลุ่มหนึ่ง หากเกิดการชะลอตัวรุนแรงอาจส่งผลต่อเนื่องสู่ตลาดการเงินได้