บริษัทซื้อขายที่ดิน-โอนกรรมสิทธิ์แยกตามผู้ถือหุ้นได้ไหม เสียภาษีอย่างไร

เปิดข้อน่ารู้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากกรณีการซื้อขายที่ดิน “แสนสิริ” ที่ถูกระบุว่า เข้าข่ายเลี่ยงการเสียภาษี ทำให้ผู้ที่จะซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะในนามบริษัท คณะบุคคล เกิดข้อสงสัยและกังวลว่า ตนเองได้ทำการซื้อขายที่ดินถูกต้องตามกฎหมายกำหนดหรือไม่ จะถูกตรวจสอบและโดนภาษีย้อนหลังหรือไม่

ดังนั้น กิจการที่ทำธุรกิจซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรทำความเข้าใจให้ถ่องแท้เสียก่อนว่าต้องโอนซื้อที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์อย่างไร รวมถึงต้องเสียภาษีถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ ดังจะอธิบายได้ดังนี้ ​

• หน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล เมื่อซื้อขายที่ดินในนามบริษัท

เนื่องจากการซื้อขายที่ดิน หากทำในนามบุคคลธรรมดา ไม่ว่าจะเป็นคนทั่วไปหรือคณะบุคคล ผู้ขายหรือผู้รับเงินมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่เมื่อใดก็ตามที่มีขายที่ดินในนามบริษัทนิติบุคคล ผู้ประกอบการจะต้องนำรายได้จากการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ รวมทั้งปี ยื่นเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี

โดยใช้สูตรในการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลคือ

(รายได้ – ค่าใช้จ่าย) = กำไรสุทธิ

ทั้งนี้ หากเป็นธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ Small and Medium Enterprises (SMEs) คือ มีทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5 ล้านบาท และมีรายได้รวมไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี ให้นำกำไรสุทธิที่ได้มาคิดภาษีเปรียบเทียบตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล ดังนี้

• กำไร 300,000 บาทแรก            ​=      ​ยกเว้นภาษี
• กำไร 300,001 – 3 ล้าน            ​=      ​ภาษี 15%
• กำไรมากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป   ​=      ​ภาษี 20%

แต่ถ้าหากไม่ใช่ธุรกิจ SMEs ให้จัดอยู่ในอัตราภาษีเท่ากับ 20% ตั้งแต่กำไรบาทแรก

โดยสามารถอธิบายให้เห็นภาพชัดเจนได้ดังนี้

ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ รวมทั้งปี (รายได้) 50,000,000 บาท
ต้นทุน​ ​20,000,000 บาท
จากนั้นนำ 50,000,000 – 20,000,000 ​​= 30,000,000 บาท (กำไรสุทธิ)

นำกำไรสุทธิที่ได้คำนวณภาษีเปรียบเทียบตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล (20%)

ภาษีที่ต้องเสียคือ 6,000,000 บาท

ทว่ายอดภาษีจากการขายที่ดินที่ต้องเสียนี้ ยังนำภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่ถูกหักไว้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ มาหักลบได้ (ซึ่งจะอธิบายในหัวข้อถัดไป) รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของกิจการ สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้อีก

• หน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย เมื่อซื้อขายที่ดินในนามบริษัท

การหักภาษี ณ ที่จ่าย เมื่อนิติบุคคลได้ทำการซื้อขายที่ดิน นิติบุคคลผู้ขายที่ดินจะถูกหัก 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยมีรายละเอียด หลักเกณฑ์วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่ายดังนี้

1.ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย คือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล

2.ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย คือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล

3.อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน แล้วแต่อย่างใดมากกว่า

โดยหักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้มาเป็นเครดิตภาษีนิติบุคคลตอนสิ้นปีได้

• หน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อซื้อขายที่ดินในนามบริษัท

ตามหลักการเมื่อมีการขายที่ดิน ทั้งในนามนิติบุคคลและคณะบุคคล จะได้ยกเว้นไม่ต้องเสีย “ภาษีมูลค่าเพิ่ม” แม้ว่าจะเป็นผู้ประกอบการจด VAT อยู่แล้วก็ตาม เนื่องจากจะต้องเสีย “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” แทน โดยผู้ประกอบการที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยแบบคำขอ ภ.ธ.01 ภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มกิจการด้วย

ทั้งนี้ รายได้จากการขายที่ดินที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% บวกกับภาษีสำหรับราชการส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน ซึ่งบริษัทนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน โดยไม่ต้องดูเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์

สรุป... กรณีศึกษาโอนกรรมสิทธิ์แยกตามจำนวนผู้ถือหุ้นได้หรือไม่

เมื่อมาถึงบรรทัดนี้ อาจเห็นได้ว่าบริษัทนิติบุคคลที่ทำธุรกิจซื้อขายที่ดิน มีหน้าที่ต้องเสียภาษีหลายอย่างและค่อนข้างซับซ้อน รวมถึงบริษัทผู้ขายที่ดินมีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน

และรูปแบบการประกอบกิจการในนามบริษัทจำเป็นต้องมีหุ้นส่วน ดังนั้น เมื่อมีการขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมผู้ถือหุ้นทั้งหมด เช่นกรณีศึกษาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์แยกตามจำนวนผู้ถือหุ้นได้หรือไม่นั้น กฎหมายกำหนดว่า หากในกรรมสิทธิ์ผู้ถือหุ้นแม้ว่าจะมีการบรรยายส่วนการถือกรรมสิทธิ์ไว้ แต่ถ้าหากไม่ได้จดทะเบียนบรรยายว่า ใครถือกรรมสิทธิ์ในส่วนไหน เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าไรไว้อย่างชัดเจน จะถือว่าผู้ถือหุ้นทั้งหมดถือกรรมสิทธิ์รวมกัน ตามมาตรา 1356 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

กล่าวคือ ได้ที่ดินมาพร้อมกัน ไม่ได้จดทะเบียนบรรยายว่าของใครอยู่ส่วนไหน และมีเนื้อที่เท่าไรอย่างชัดเจน

ขายให้กับผู้ซื้อซึ่งเป็นบริษัทเดียวกัน ขายในเวลาพร้อมกัน และมีเจตนาร่วมลงทุนในการขายที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละคนจะแยกยื่นเสียภาษีในนามของตนเองไม่ได้นั่นเอง

 

----------------------------------
อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม คลิกที่นี่
Source : Inflow Accounting