เสริมแกร่งพอร์ตการลงทุนด้วย REITs รับธีมดอกเบี้ยขาลงในปี 2024

การกระจายความเสี่ยงถือเป็นสิ่งที่นักลงทุนควรจะต้องมีในการวางแผนในการจัดพอร์ตการลงทุนระยะยาว และหนึ่งในสินทรัพย์ที่เป็นที่นิยมในการช่วยกระจายการลงทุนได้ดี คือ REITs หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) เนื่องจาก REITs จะมีคุณสมบัติไฮบริดลูกผสมกันระหว่างตราสารหนี้และตราสารทุนเนื่องจากมีความสม่ำเสมอของรายได้และเงินปันผลใกล้เคียงกับตราสารหนี้ขณะเดียวกันก็ยังมีสามารถลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ที่มีผลตอบแทนจากการลงทุนที่น่าสนใจส่งผลให้มีการเติบโตของสินทรัพย์ในระยะยาวทำให้มีความใกล้เคียงกับตราสารทุน

ด้วยคุณสมบัติแบบไฮบริดของ REITs ทำให้การเพิ่ม REITs นอกจากจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนและพอร์ตการลงทุนมีการเติบโตในระยะยาวแล้วยังจะช่วยลดความผันผวนของพอร์ตการลงทุนได้ขณะเดียวกันสภาพแวดล้อมทางการเงินในปี 2024 ที่เศรษฐกิจโลกพึ่งจะผ่านช่วงเงินเฟ้ออยู่ในระดับสูง และกำลังเข้าสู่ช่วงดอกเบี้ยนโยบายเตรียมกลับทิศเป็นขาลง ทำให้ในปีนี้จะเป็นช่วงที่ดีที่สุดในการลงทุนในREITsพร้อมทั้งสถิติในอดีตยังบ่งบอกว่านักลงทุนยังมีโอกาสรับผลตอบแทนได้สูงกว่าตลาดหุ้นด้วย

ทำไมต้องมี REITs ในพอร์ตการลงทุนในปีนี้ 

1 REITs ฟื้นตัวได้ดีในช่วงนโยบายการเงินกลับทิศ : รายได้ของREITsมักจะได้ประโยชน์ในช่วงที่เงินเฟ้ออยู่ในระดับสูงซึ่งเป็นจุดที่แตกต่างจากหุ้น เนื่องจากรายได้รวมถึงค่าเช่าของREITsมักจะเปลี่ยนแปลงอ้างอิงกับระดับเงินเฟ้อ ขณะที่กำไรบริษัทจดทะเบียนมักจะถูกกดดันในช่วงเวลาดังกล่าว ทำให้เมื่อนโยบายการเงินเริ่มกลับทิศREITsมักจะฟื้นตัวได้ดีกว่าภาคส่วนอื่น โดยข้อมูลนับตั้งแต่ปี1985พบว่าในช่วง12เดือนหลังจากFedเริ่มคงดอกเบี้ยนโยบาย กลุ่มGlobal REITsสามารถทำผลตอบแทนเฉลี่ยได้กว่า20%และสูงกว่าหุ้นโลกที่16%

2 Reits ช่วยลดความผันผวนพอร์ตการลงทุน : การประเมินความสามารถในการกระจายความเสี่ยงโดยทั่วไปจะใช้สัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ (Correlation)ที่เป็นค่าในเชิงสถิติระหว่าง 2 สินทรัพย์ในการประเมิน โดยค่าCorrelationจะมีค่าอยู่ระหว่าง -1จนถึง 1 หากสินทรัพย์ทั้ง2ชนิด มีค่าCorrelationเท่ากับ1หมายความว่าสินทรัพย์ทั้ง2จะเคลื่อนไหวไปในการเดียวกัน ขณะเดียวกันหากค่าCorrelationเท่ากับ -1 หมายถึงการเคลื่อนไหววิ่งสวนทางกัน โดยข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี พบว่าในช่วงที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ อายุ10 ปี สินทรัพย์ประเภท GlobalREITs มีความสัมพันธ์เชิงบวกที่ +0.06 ขณะที่หุ้นโลกมีความสัมพันธ์เชิงลบ -0.06

3 Valuation ถูกและระดับราคายังมีอัพไซต์ที่สูง : ในช่วงดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น สินทรัพย์ในกลุ่ม Income อย่าง REITs มักจะถูกนำไปเปรียบเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่เพิ่มสูงขึ้นตามดอกเบี้ยนโยบายทำให้สินทรัพย์ถูกเทขายออกมาส่งผลให้ปัจจุบัน REITs ยังอยู่ต่ำกว่าจุดสูงสุดมากกว่า 20% ขณะที่ด้าน Valuation ยังซื้อขายกันที่ P/BV ที่ราว 1.25X หรือระดับ -1 S.D. ต่ำกว่ากับค่าเฉลี่ย10 ปี เมื่อเทียบกับหุ้นโลกที่ซื้อขายกันที่ระดับFWD PEที่ระดับ+0.7 S.D. สูงกว่าค่าเฉลี่ย10ปี

นอกจากประเด็นดังกล่าวแล้ว ปัจจัยหนุนระยะยาวของ REITs จะเห็นได้จากรูปแบบของสินทรัพย์ที่เปลี่ยนไปและได้ประโยชน์จากแนวโน้มหลักของโลก (Megatrend) เช่น ในกลุ่ม Data center ที่ได้ประโยชน์จากเทคโนโลยี AI, กลุ่มWarehouse ที่ได้ประโยชน์จากอีคอมเมิร์ซที่มีความต้องการพื้นที่กระจายสินค้ามากขึ้น หรือแม้แต่ในกลุ่ม Resident ที่เปลี่ยนไปเป็นพื้นที่บ้านพักผู้สูงอายุและพื้นที่สำหรับครอบครัวเดี่ยวเพื่อรองรับโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปการพัฒนา REITs รูปแบบใหม่ส่งผลให้ความต้องการใช้งานยังคงเติบโตได้ในอนาคตซึ่งส่วนใหญ่ยังมีน้ำหนักไม่มากในดัชนี Global REITs ให้การเลือกกองทุน Active จะได้ประโยชน์ในการลงทุนกลุ่มข้างต้นมากกว่า ETF นอกจากนี้ภาพเศรษฐกิจโดยรวมในปี 2024 นี้ ทั้งภาพการลดดอกเบี้ยที่ใกล้เข้ามาผสมกับเศรษฐกิจที่ยังสามารถเติบโตต่อเนื่องได้ จะช่วยหนุนให้REITsสามารถสร้างมอบผลตอบแทนได้น่าสนใจในปีนี้

หมายเหตุ : เพื่อเข้าถึงเอกสารที่แนบมานี้ โปรดลงทะเบียนอีเมลของท่าน ที่ https://www.office.com ทั้งนี้ สำหรับเอกสารประเภท Word, Excel, Power point สามารถเปิดใช้งานได้บน Microsoft Office 2013 เป็นต้นไป และเอกสารประเภท pdf, ไฟล์รูปภาพ, Text File สามารถเปิดใช้งานได้บน Microsoft Azure Information Protection Viewer (ดาวน์โหลดได้ฟรี)