นักเศรษฐศาสตร์หวั่น ภาคอสังหาฯซึมยาว 2-3ปี ลดดอกเบี้ย แค่ช่วยประคอง

ภาพของการเติบโต “จีดีพีไทย” ที่ต่ำเตี้ย อาจจะเป็นตัวบ่งชี้บอกว่า เหตุใดผู้บริหารบริษัท “อสังหาริมทรัพย์” ทั้งหลายจึงรู้สึก “อึดอัด” มาตั้งแต่กลางปี 2566 ว่า ยอดลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการ ยอดจองซื้อของที่อยู่อาศัย ทั้ง บ้าน คอนโดมิเนียม ทุกระดับราคาจึงชะลอตัวลง

ดังนั้น ภาวะซบเซาของอสังหาฯ ที่ยืดเยื้อมาต่อเนื่อง ยังเป็นความท้าทายต่อภาพใหญ่ของ “เศรษฐกิจ” ภาวะดังกล่าวทำให้สูญเสียงานนับล้านตำแหน่ง ทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และทำให้ความต้องการผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้อง “ลดลง”

สังคมสูงวัยฉุดยอดขายอสังหาฯ 

ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ ยังคงเผชิญอุปสรรคอย่างมาก จากประเทศที่กำลังเข้าสู่ “สังคมสูงวัย” จาก “วัยทำงาน” เริ่มลดลงทำให้ดีมานด์ หรืออุปสงค์ที่อยู่อาศัย ไม่ได้เร่งตัวเหมือนในอดีต

ดังนั้น สิ่งที่ต้องเตือนภาคอสังหาฯ คือ ในอนาคตจะเห็นภาพการเติบโตไม่มากนัก ภาคอสังหาฯ อาจต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบ ไปเน้นการให้บริการกับคนสูงวัย หรือเพื่อรองรับเทรนด์สุขภาพต่างๆ มากขึ้น หรือตอบโจทย์นักลงทุนที่เข้ามาจากต่างประเทศให้มากขึ้น

หาก มองภาพใหญ่ของภาคอสังหาฯ จะยัง “ติดลบ” ต่อเนื่อง และการที่อสังหาฯ เป็นภาคส่วนที่สำคัญและเกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจ มีมัลติพลายเออร์ (multiplier) ต่อระบบเศรษฐกิจสูง เพราะใช้แรงงาน ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างต่างๆ ซึ่งหากกระตุ้นส่วนนี้อาจเห็นเม็ดเงินกระจายไปสู่ระบบค่อนข้างเร็ว

โดยเฉพาะการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อเอื้อให้มีการซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สามมากขึ้น เพราะปัจจัยที่ห่วงจากฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ วันนี้ลดลงไปแล้ว หรือการผ่อนคลายเกณฑ์การก่อหนี้ต่อรายได้ (DSR) ต่างๆ ที่เอื้อให้คนเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น 

ทั้งนี้การซื้ออสังหาฯ ไม่ใช่การก่อหนี้เกินตัว เพราะมองอสังหาฯ ไม่ได้เป็นปัญหาหนี้ของครัวเรือนที่สูง เพราะสัดส่วนการก่อหนี้บ้านไม่ถึง 40% ต่อหนี้ครัวเรือน ซึ่งไทยยังต่ำมากหากเทียบกับต่างประเทศ เช่น มาเลเซีย, สิงคโปร์ ที่หนี้บ้านสูงถึงระดับ 60-70% ดังนั้น มองว่ายังมีช่องทางในการดูแลปัญหาหนี้ครัวเรือนได้ ที่ไม่ใช่การคุมการก่อหนี้จากฝั่งภาคอสังหาฯ

“ภาคอสังหาฯ เกี่ยวเนื่องกับหลากหลายอุตสาหกรรม ทั้งแรงงาน วัสดุก่อสร้าง เป็นต้น มีเงินสะพัดมาก หากไม่กระตุ้นเลย ภาคนี้ก็ยังซึมๆ ติดลบต่อเนื่อง แม้จะไม่ได้มองว่าจะเป็นตัวฉุดให้เศรษฐกิจเป็นขาลง เพราะยังมีภาคส่วนอื่นๆ ที่ยังประคองอยู่ได้ แต่ก็มองว่า หากมีแรงกระตุ้นเข้ามาในภาคนี้เพิ่มจะมีส่วนที่จะเพิ่มเม็ดเงินสู่ระบบเศรษฐกิจได้อีกมาก”

“ลดดอกเบี้ย”ไม่ช่วยอสังหาฯ พลิกฟื้น

ดร.อมรเทพ กล่าวต่อว่า “การลดดอกเบี้ย” ที่มองว่าจะช่วยทำให้ภาคอสังหาฯ น่าสนใจมากขึ้น คนที่กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แต่การลดดอกเบี้ยที่ 0.25% ไม่ได้เปลี่ยนภาพอสังหาฯ ให้กลับมา “พลิกฟื้น” ได้ เพราะปัญหาของภาคอสังหาฯ มาจากเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ลดดอกเบี้ยแล้วธุรกิจจะเติบโต

แต่ปัญหามาจากหลายด้าน ทั้งโอเวอร์ซัพพลาย ผู้ประกอบการเร่งก่อสร้างโครงการในช่วงก่อนหน้า ดังนั้น ต้องใช้เวลาอย่างมากกว่าจะระบายสต็อกทั้งหมดในปัจจุบันให้หมดได้

ขณะเดียวกันแม้ลดดอกเบี้ยแล้ว ก็อาจไม่ได้ช่วยให้คุณภาพผู้กู้เพิ่มขึ้น หรือเอื้อให้แบงก์ปล่อยกู้ได้เพิ่มขึ้น เพราะต้องรอ 6-12 เดือน กว่าผลของดอกเบี้ยจะส่งผ่านไปสู่ระบบการเงิน ดังนั้น ภายใต้ “กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ” และกำลังซื้อระดับล่างที่อ่อนแอมาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเริ่มเห็นผลกระทบลามมาที่บ้าน หรือคอนโดต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งผลการลดดอกเบี้ยต่างๆ เป็นเพียงการประคองสถานการณ์ไม่ให้ทรุดเท่านั้น ไม่ใช่หนุนสถานการณ์ต่างๆ ให้ภาคอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวชัดเจน

อสังหาฯ ชะลอกระทบ“ซัพพลายเชน” เป็นวงกว้าง

นางสาวกัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) กล่าวว่า ปัจจุบันมูลค่าตลาดอสังหาฯ อยู่ที่ราว 7-8% ต่อจีดีพีไทย โดยภาคอสังหาฯ เป็นภาคที่เกี่ยวเนื่องกับหลายอุตสาหกรรม ทั้งเป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำ การก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ เป็นตลาดที่มีซัพพลายเชนที่เกี่ยวข้องค่อนข้างสูง 

ดังนั้น หาก “ซึมยาวนาน” จะกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ แน่นอน ซึ่งหากดูจากการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ พบว่า ปัจจุบันส่งผลให้การก่อสร้างของเอกชนปี 2568 ในตลาดที่อยู่อาศัยอาจชะลอตัวต่อเนื่อง จากสต็อกที่อยู่ในตลาดค่อนข้างมาก ทำให้การเปิดโครงการใหม่ต้องเป็นไปอย่าง “ระมัดระวัง” ดังนั้น คาดว่าภาพอสังหาฯ จะหดตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี

อย่างไรก็ตาม EIC ประเมินว่า ภาคอสังหาฯ อาจกลับมาทยอยฟื้นตัวได้ ในปี 2569 หากไม่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมากนัก แต่เป็นการฟื้นตัวตามวงรอบธุรกิจ

ทั้งนี้ มองว่ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ มีความจำเป็น โดยเฉพาะการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้เกิดดีมานด์ใหม่ๆ ในการซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สามมากขึ้น และช่วยให้ตลาดปล่อยเช่าคึกคักมากขึ้น ช่วยให้เกิดการระบายสต็อกของเก่าออกจากตลาดได้มากขึ้น

แต่อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยถือเป็นเรียลดีมานด์ หรือความต้องการซื้อจริง ที่อาศัยกำลังซื้อเป็นหลัก 

แม้ว่าจะมีการลดดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจจะมีส่วนช่วยได้บ้าง หรือมาตรการผ่อนคลายแอลทีวี แต่สุดท้ายปัจจัยหลักก็จะกลับมาที่กำลังซื้อของคนโดยภาพรวม โดยเฉพาะระดับล่าง ที่เป็นตัวหนุนสำคัญ ดังนั้น ภายใต้การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ คนมีภาระหนี้สูง อาจทำให้ภาพ 1-2 ปี หลังจากนี้ภาคอสังหาอาจยัง “ซึมตัว” ต่อเนื่อง

“ช่วงต้นปีที่ผ่านมา รัฐออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยการลดค่าโอน และจดจำนองต่างๆ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่ก็ไม่พอ ที่จะกระตุ้นให้ตลาดคึกคักมากได้ แม้พอช่วยได้แต่รวมๆ บรรยากาศโดยรวมต้องดีก่อน เพราะการซื้อบ้านเป็นเรื่องระยะยาว ต้องเชื่อมั่น และการที่ธนาคารจะปล่อยกู้มากขึ้น ก็ต้องมาจากความเชื่อมั่นมากขึ้นด้วย ดังนั้น ทั้งหมดต้องอาศัยเศรษฐกิจภาพใหญ่"

“ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” ชี้ปล่อยกู้พัฒนาอสังหาฯ ดิ่ง

นางสาวกาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัดกล่าวว่า ปัจจุบันสัดส่วนสินเชื่อบ้านอยู่ที่ราว 27% ต่อจีดีพี ซึ่งพบว่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง หากเทียบกับในอดีต โดยเฉพาะหากเทียบกับช่วงก่อนโควิด-19 ที่สัดส่วนสินเชื่อบ้านอยู่เพียง 23.2% หรือหากย้อนหลังไปถึง 10 ปีก่อนหน้าพบว่าสินเชื่อบ้านอยู่ที่ 21% หากเทียบกับจีดีพี แต่การเพิ่มขึ้นของสัดส่วนสินเชื่อบ้านต่อจีดีพี มาจากการที่หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น แต่จีดีพีลดลงทำให้สัดส่วนสินเชื่อบ้านหากเทียบกับจีดีพีเพิ่มขึ้น

หรือหากดูในมุมสินเชื่อคงค้าง ที่ปล่อยโดยสถาบันการเงิน แบงก์รัฐแบงก์พาณิชย์ต่างๆ พบว่าสิ้นเดือนมิ.ย. อยู่ที่ 4.2 ล้านล้านบาท คิดเป็นราว 27% ต่อจีดีพี

ทั้งนี้ หากดูในมุมของสินเชื่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ผ่านระบบธนาคารพาณิชย์ พบว่า “ชะลอตัวชัดเจน” โดยปัจจุบันสัดส่วนการปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 4% ต่อจีดีพี หรือมียอดคงค้างอยู่ที่ 7.2 แสนล้านบาท ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง หากเทียบกับอดีตที่เคยอยู่ที่ 4.4% ในช่วงก่อนโควิด-19 หรือย้อนหลังไป 10 ปี ที่เคยอยู่ที่ 4.3%

ดังนั้น หากคาดการณ์ “สินเชื่อบ้าน” ปีนี้ ผ่านระบบธนาคารพาณิชย์นั้น มองว่าการเติบโตปีนี้ไม่น่าเกิน 1.2% ซึ่งถือเป็นการเติบโต “ต่ำสุด” ในรอบ 23 ปี จากปัจจุบันที่สินเชื่อบ้านเติบโตอยู่ที่ 0.8% สำหรับยอดคงค้างในระบบ 

“มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เป็นส่วนหนึ่งที่ประคองตลาดอสังหาฯ แต่ในแง่ของรายได้และกำลังซื้อ น่าจะเป็นเรื่องที่ใหญ่มากกว่า หากไม่ฟื้น การกลับมาของภาคอสังหาฯ คงไม่กลับมาฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพหรือเต็มที่แน่นอน”