7 ความเสี่ยงต่อ หุ้น ANAN หลัง Ashton asoke ถูกสั่งเพิกถอนใบอนุญาต

บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ศาลฯ สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง Ashton Asoke ศาลปกครองสูงสุด มีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลปกครองกลาง ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโครงการ แอชตัน อโศก และเพิกถอนใบอนุญาตให้โครงการดังกล่าวใช้ที่เป็นของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เป็นทางเข้า-ออก สู่ ถ.อโศกมนตรี ตามที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน โดย นายศรีสุวรรณ จรรยา กับพวกได้ยื่นฟ้องผู้อำนวยการเขตวัฒนากับพวก รวม 5 คน ซึ่งรวมถึง บริษัท อนันดาเอ็ม เอฟ เอเชีย อโศก จำกัด กรณีละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติโดยร่วมกันออกคำสั่งอนุมัติ หรืออนุญาตให้ผู้ประกอบการเอกชนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่พิเศษ โดยขัดต่อกฎหมายละเมิดสิทธิชุมชน และละเมิดสิทธิความเป็นอยู่ส่วนบุคคลของชาวบ้านโดยรอบพื้นที่โครงการ ดังกล่าว โดยการปล่อยให้ปิดกั้น การใช้ประโยชน์ถนนสาธารณะได้รับความเดือดร้อน
 

ทั้งนี้ จากกรณีดังกล่าวมีมุมมอง Negative ต่อประเด็น Ashton asoke ที่ถูกสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จากศาลปกครองสูงสุด ถือเป็นอันสิ้นสุดของคดี โดย ANAN ไม่มีสิทธิอุทธรณ์คำพิพากษา รวมถึงข้อมูลจากในการแถลงของ ANAN (หลังศาลตัดสินคดี) ยังไม่แน่ชัดว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อหลังจากนี้ โดยแจ้งเพียงว่าขอเวลา 14 วัน เพื่อไปคุยหาทางออกกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้ง กทม. และ รฟม. ให้เป็นผู้รับผิดชอบ และ ANAN ยังไม่มีแผนเยียวยาลูกบ้านที่โอนโครงการนี้ไป ขณะที่โครงการนี้มูลค่าโครงการ 6.5 พันล้านบาท เป็น Joint venture กับ Mitsui Fudosan. (51% : 49%) ปัจจุบันโอนแล้ว 5.7 พันล้านบาท ยังเหลือขาย 0.9 พันล้านบาท

ประเด็นความเสี่ยงต่อ ANAN 

1.ส่วนที่เหลือขาย 0.8 พันล้านบาท น่าจะต้องถูกตั้งสำรอง “ค่าเผื่อมูลค่าที่ลดลงในต้นทุนการพัฒนาอสังหาฯ” ในงบการเงินของกิจการร่วมค้า ซึ่งถ้าคิดกลับมาที่ส่วนของ ANAN ถือ 51% จะกระทบราว 0.42 พันล้านบาท

2.ส่วนที่โอนไปแล้ว 5.7 พันล้านบาท อาจมีประเด็นที่เจ้าของร่วม (คนที่โอนไปแล้ว) มาเรียกร้องขอเงินคืนจาก ANAN ซึ่งมูลค่าเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าที่ ANAN เหลืออยู่ 0.4 พันล้านบาทไม่เพียงพอต่อมูลค่าดังกล่าว โดยยังขาดส่วนต่าง 51% ที่ ANAN ต้องรับผิดชอบสูงถึง 2.5 พันล้านบาท หรือหากอีกแนวทางคือ ซื้อตึกแถวในซอยสุขุมวิท 19 และเปิดเป็นทางเข้าออกใหม่เพื่อทดแทนของเดิม ก็คาดว่าจะต้องใช้เงินราว 2.0 พันล้านบาท จากข่าวที่นำเสนอ

3.ปัจจุบัน IBD/E ของ ANAN อยู่ที่ 2.1x, net IBD/E อยู่ที่ 1.4x โดยมีส่วนของ interest bearing debt สูงถึง 26.1 พันล้านบาท ในขณะที่ equity อยู่ที่ 12.5 พันล้านบาท โดยเป็นส่วนของกำไรสะสมที่ยังไม่จัดสรร 2.7 พันล้านบาท โดยฐานะการเงินในปัจจุบันมองว่ามีความเสี่ยงเกินไปหากต้องชำระคืนห้องที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว เพราะจะทำให้ IBD/E และ net IBD/E เพิ่มขึ้นมาที่ 2.6x และ 1.8x ตามลำดับ ซึ่งเป็นระดับที่เกินข้อตกลงกับทางธนาคารในการบริหาร IBD/E ให้ไม่เกิน 2.5x

4.ความเสี่ยงต่อแผนการจัดการหนี้สินในอนาคต โดย ANAN มีหนี้สินระยะสั้นที่ครบกำหนดใน 1 ปี (ณ สิ้น 1Q23) สูง 14.0 พันล้านบาท โดยเป็นส่วนของ bond ที่ครบกำหนดไถ่ถอนราว 9.4 พันล้านบาท และเงินกู้จากธนาคาร 4.6 พันล้านบาท ทั้งนี้ในช่วง 2Q23F / 3Q23F / 4Q23 และ 1Q24F มีแผนครบกำหนดชำระคืนหุ้นกู้ 3.1 / 1.8 / 0.75 และ 3.8 พันล้านบาท ตามลำดับ โดย ANAN ได้ออก bond ล่วงหน้าไปใน 1Q23 จำนวน 4.0 พันล้านบาท แล้ว (แต่อัตราดอกเบี้ยเพิ่ม 100-150 bps จาก bond ชุดเดิม) ส่วนต่างราว 5.4 พันล้านบาท เป็นส่วนที่ต้องหามา rollover ในช่วง 2Q23F1Q24F ซึ่งอาจทำได้ยากในสถานการณ์ปัจจุบัน โดยต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในช่วง 1Q24F เพราะมีหุ้นกู้ครบกำหนดที่มาก

5.cost of debt มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นจาก 5.0% ใน 2022 เป็น 5.5% ในปี 2023F และอาจเพิ่มขึ้นอีกในปี 2024F จากแผนการกู้, ออก bond ในอนาคต น่าจะทำได้ยากขึ้น ทั้งนี้ cost of debt ที่เพิ่มมากกว่าคาด อาจกดดันให้ประมาณการกำไรสุทธิ 2023-24F มี downside ได้

6.แผนการหา landbank ในอนาคต อาจต้องชะลอออกไป จาก budget ปีนี้ 4.0-5.0 พันล้านบาท รวมถึงแผนเปิดโครงการ condo ใหม่ในช่วง 4Q23F อาจต้องชะลอออกไปเช่นกัน เพื่อรักษาสภาพคล่องและระดับ IBD/E ratio

7.ความเสี่ยงต่อการเชื่อมั่นของ Brand ANANDA ในระยะยาว หากการเยียวยาลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบในครั้งนี้ ไม่เป็นไปในแนวทางที่ลูกบ้านคาดหวัง

ส่วนแนวโน้มผลประกอบการปี 2023F ยังขาดทุนที่ -170 ล้านบาท และอาจเป็นกำไรเพียงเล็กน้อยในปี 2024F ที่ +60 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์นี้อาจกดดันให้ cost of debt สูงขึ้นอีก อาจกดดันให้ปี 2024F อาจจะยังขาดทุนได้อีก

จึงได้มีการปรับ TP23F ลงมาที่ 1.10 บาท (PBV target ที่0.50x) และมีโอกาสลดลงได้อีกจาก Book value (BV)ของ ANAN ที่อาจลดลงในอนาคต ทั้งนี้คง REDUCE rating นอกจากสถานการณ์ตลาด condo ที่คาดยังแย่กว่า low-rise และฐานะการเงินที่อ่อนแอกว่ากลุ่มฯ อยู่แล้ว ANAN เจอแรงกดดันต่อฐานะทางการเงินในอนาคตเพิ่มเติมจากกรณี Ashton Asoke ยิ่งกดดันให้โอกาสกลับตัวของผลประกอบการแทบเป็นไปไม่ได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยมองเป็นช่วงประคับประคองตัว 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์