"ถูกแต่ไม่ซื้อ" 4 เซียนเมิน "หุ้นอสังหาฯ"

“หยุดไตร่ตรองก่อนคิดลงทุนหุ้นอสังหาฯ แม้ราคาหุ้นจะแสนถูก แต่การเมืองยังกดดันกำลังซื้อ ฉะนั้นกำเงินสด รอดูลู่ทางน่าจะดีกว่าเสี่ยงลงทุนในเวลานี้” นักวิเคราะห์หลายรายมีความเชื่อเช่นนั้น

ก่อนหน้านี้ “กรุงเทพธุรกิจ Biz Week” เคยสอบถามยุทธศาสตร์การทำงานท่ามกลางการเมืองร้อนแรงผ่านบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไซด์บิ๊กหลายราย ส่วนใหญ่มีแนวทางไปในทิศทางเดียวกันคือ ทบทวนแผนการลงทุน เน้นเดินหน้าด้วย “ความระมัดระวัง”

บริษัทหลายแห่งถึงขั้นปรับลดแผนการเติบโตในปี 2557 โดยเฉพาะบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS ที่ออกมายอมรับว่า เราจำเป็นต้องปรับเป้าลดการขยายตัวของรายได้เหลือเพียงเฉลี่ย 5-10 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่คาดว่าจะขยายตัวไม่ต่ำกว่า 25 เปอร์เซ็นต์

ครานี้ “บิสวีค” สอบถามมุมมองที่มีต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ผ่าน “นักลงทุนรายใหญ่ชื่อดัง” เริ่มด้วย “ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร” เซียนหุ้นแนววีไอ ในฐานะผู้เผยแพร่แนวคิดการลงทุนแบบเน้นคุณค่าคนแรกของเมืองไทย
“ยิ่งการเมืองวุ่นวายเท่าไร ยิ่งตอกย้ำให้แน่ใจว่า หุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าสนใจเท่านั้น” เขาแสดงทัศนคติ
ย้อนกลับไปดูคุณจะเริ่มเห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูไม่ดีเลย เมื่อเทียบกับในช่วง 1-2 ปีก่อนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน และคอนโดมิเนียม ฉะนั้นมีความเป็นไปได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจกำลังเข้าสู่ “วัฎจักรขาลง” เพราะคนไม่ค่อยเปลี่ยนที่อยู่อาศัยบ่อยๆ แถมประชากรก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแล้ว

สิ่งหนึ่งที่ต้องยอมรับคือ ทุกวันนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีความผูกพันกับภาคเศรษฐกิจ เมื่อการเมืองไม่นิ่งย่อมส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัว ดังนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นธุรกิจแรกๆ ที่ได้รับผลกระทบโดยตรง

แต่บ้านเรายังมี “ความโชคดี” ตรงที่ดอกเบี้ยไม่ได้เพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง ฉะนั้นหากนักลงทุนรายใดสามารถอดทนรอได้แล้วต้องการซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อถือลงทุนระยะยาวก็สามารถทำได้ การเมืองจบราคาหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้นแน่นนอน ขอแค่คุณรอเท่านั้นเอง..

หากใครชอบหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จริงๆ แนะนำให้หาจังหวะซื้อหุ้นประเภท“ห้างสรรพสินค้า” แม้ว่าในระยะสั้นอาจโดนผลกระทบทางการเมืองบ้าง หลังผู้บริโภคชะลอการซื้อของ หรือออกมากินข้าวนอกบ้าน แต่หากการเมืองจบหุ้นกลุ่มนี้จะกลับมาเหมือนเดิม ไม่เหมือนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน และคอนโดมิเนียม ต่อให้การเมืองจบแต่ราคาคงยังไม่กลับมาทันที

“ดร.นิเวศน์” บอกว่า ตลาดหุ้นไทยในปัจจุบันยังสามารถลงทุนได้ แต่จะหวังได้ผลตอบแทนมากๆเหมือนในช่วงที่ผ่านมา ระยะสั้นคงไม่ได้เห็น ตรงกันข้ามนักลงทุนต้องใช้เวลานานขึ้นเพื่อจะกลับมามีผลตอบแทนดีๆเท่าเดิม และอาจต้องหันไปลงทุนระยะยาวแทน เน้นหุ้นพื้นฐานดี จ่ายเงินปันผลสูง และผลประกอบการเติบโตต่อเนื่องเป็นหลัก

“ปีทองของตลาดหุ้นไทยคงต้องหยุดไว้ก่อนชั่วคราว เท่าที่ดูตอนนี้ตลาดหุ้นไทยยังไม่มีปัจจัยอะไรมาสนับสนุน แม้ว่า ตลาดต่างประเทศจะได้แรงหนุนเรื่องเศรษฐกิจประเทศสหรัฐอเมริกา และยุโรป ฟื้นตัวก็ตาม”

“เซียนหุ้นวีไอชื่อดัง” แนะนำการลงทุนเหมือนเดิมว่า ในช่วงที่ตลาดหุ้นผันผวนสูง นักลงทุนควรเลือกลงทุนในหุ้นที่มี “ความปลอดภัย” และห้ามลงทุนหุ้นปั่น ขอให้เลือกบริษัทที่มีผลดำเนินงานเติบโต หนี้น้อย ธุรกิจไม่มีโอกาสขาดทุน และยอดขายธุรกิจไม่ได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางการเมือง

ถามว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2557 ควรเลือกลงทุนหุ้นกลุ่มใด เขาตอบว่า “หุ้นกลุ่มสถาบันการเงิน” ราคาหุ้นปัจจุบันถือว่า สมเหตุสมผลพอควร แต่อาจมีปัญหาเรื่องสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL แต่สถานการณ์ NPL ในบ้านเรายังไม่น่ากลัว สถาบันการเงินประเทศไทยยังคงแข็งแกร่ง ฉะนั้นการเมืองคลี่คลายหุ้นกลุ่มนี้จะกลับมาก่อนเพื่อน

ส่วนหุ้นที่ต้อง “หลีกเลี่ยง” คงเป็นหุ้นที่มีหนี้สินเยอะๆ และเป็นธุรกิจที่มีโอกาส “ขาดทุน” เนื่องจาก “ยอดขาย-กำไร” ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมืองเป็นหลัก หุ้นกลุ่มพวกนี้มี “ความเสี่ยง” หากไม่คุ้มค่ากับการลงทุนเราควรถอย

“วันนี้ตลาดหุ้นผันผวน ผมจำเป็นต้องแบ่งพอร์ตลงทุนใหม่ ด้วยการถือเงินสดประมาณ 6-7 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่ไม่เคยถือเลย ที่ผ่านมาราคาหุ้นพื้นฐานลงเยอะมาก ฉะนั้นหากมีหุ้นตัวไหนน่าสนใจจะได้นำเงินที่กั๊กไว้ออกมาช้อน วิธีการแบ่งเงินลงทุนเปลี่ยน แต่กลยุทธ์ถือหุ้นยาวของผมไม่เคยเปลี่ยน”

ด้าน “นพ.บุญ วนาสิน” ประธานกรรมการบริหารกลุ่มโรงพยาบาลธนบุรี ในฐานะนักลงทุนรุ่นลายคราม แสดงความคิดเห็นในทำนองเดียวกันว่า หากการเมืองยืดเยื้อออกไปอีก 2 เดือน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบแน่นอน เพราะปัญหาการเมืองจะส่งผลกระทบต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP ก่อนจะชิงมาโดนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกอย่างมันเป็นลูกโซ่

จริงๆธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ลดความร้อนแรง” ลงบ้างก็ดีเหมือนกัน เพราะปัจจุบันราคาที่ดินแพงมาก (ลากเสียงยาว) ราคาสูงแบบนี้มา 2 ปีแล้ว เรียกว่า ปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ วันนี้เราจะเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นการทบทวนแผนการลงทุนใหม่ ,ขายทรัพย์เดิมออกโดยเร็ว และทำการสำรวจวิจัยก่อนลงทุน

“หมอบุญ” แนะนำว่า เวลานี้นักลงทุนควร “หยุดการลงทุน” ถอยออกมารอดูสถานการณ์ก่อนอย่ารีบซื้อ เพราะการเมืองคงจบยาก หากทั้ง 2 ฝ่ายยังไม่มีใครยอมถอย แต่หากต้องการที่จะลงทุนจริงๆ ให้เลือกบริษัทที่มีที่ดินอยู่แล้ว และสามารถลงทุนขยายธุรกิจได้เลย โดยไม่ต้องไปหาซื้อที่ดินใหม่ รวมถึงบริษัทที่สามารถจ่ายเงินปันผลได้ในระดับ 3 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป

หุ้นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การเมือง และหุ้นที่ดำเนินธุรกิจที่เกี่ยวข้องต่อการใช้ชีวิตประจำวัน หุ้นประเภทนี้จะค่อนข้างน่าสนใจ ส่วนใหญ่จะเป็นหุ้นกลุ่มบูลชิพ ส่วนหุ้นที่ควร “หลีกเลี่ยง” คงเป็นหุ้นที่มี “ราคาหวือหวา” และหุ้นที่โดนการเมืองเล่นงาน รวมถึงหุ้นที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาล
ตอนนี้ส่วนตัวได้ลดการลงทุนในตลาดหุ้นไทยเหลือเพียง 20 เปอร์เซ็นต์ จากปี 2556 ที่มีการลงทุน 40 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากไม่มั่นใจในสถานการณ์ทางการเมือง ตั้งแต่มีการประท้วงได้ย้ายการลงทุนไปยังตลาดต่างประเทศ เช่น ตลาดหุ้นฮ่องกง และตลาดหุ้นสหรัฐอเมริกา เชื่อหรือไม่!! ปี 2556 ตลาดหุ้นสหรัฐอเมริกาสร้างผลตอบแทนให้ประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์

“ภายใต้สมมุติฐานการเมืองไม่จบ SET INDEX ในปี 2557 คงยืนระดับ 1,100-1,200 จุด ส่วนเงินบาทจะเคลื่อนไหวระดับ 32-34 บาทต่อดอลลาร์ “หมอบุญ” ทำนายทิศทางตลาดหุ้นไทยทิ้งท้าย

“เสี่ยป๋อง-วัชระ แก้วสว่าง” เซียนหุ้นเทคนิค เจ้าของพอร์ตหลักพันล้านบาท บอกว่า การเมืองวุ่นวายหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยน่าสนใจเท่าไร แต่ยอมรับว่า ราคาหุ้นถูกมากทำให้เกิดความสนใจอยากเข้าไปลงทุน แต่หากจะซื้อลงทุนจริงๆคงต้องดูดัชนีความเชื่อมั่นก่อนว่าจะกลับมาเมื่อไร ส่วนตัวเชื่อว่า “นาน” เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงตกอยู่ในอาการ “ซึม” ไปอีกพักใหญ่ สถานการณ์แบบนี้ใครจะกล้าลงทุน การเมืองจบเมื่อไรหุ้นจะกลับมา

“ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ไวต่อความเชื่อมั่นของประชาชน เมื่อไรเกิดสถานการณ์วุ่นวายย่อมได้รับผลกระทบเป็นธุรกิจแรกๆ แต่จริงๆแล้วมองว่า โครงการคอนโดมิเนียมน่าจะเริ่มอิ่มตัวแล้ว หลังจากแห่เปิดตัวกันเพียบ”

“เซียนหุ้นเทคนิค” บอกว่า หากนักลงทุนรายใดต้องการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกบริษัทที่เป็นผู้นำในตลาด ลองหาดูมีไม่กี่บริษัทหรอก วิธีเลือกง่ายๆ คือ เน้นบริษัทที่มีมูลค่างานในมือ หรือ Backlog เยอะๆ และถือลงทุนระยะยาวประมาณ 1-2 ปี อนาคตราคาหุ้นกลับมาแน่ รอหน่อยแล้วกัน เขาสถบ

ในช่วง 6 เดือนหลังของปี 2557 นักลงทุนควรลงทุน “หุ้นพลังงาน-ปิโตรเคมี-ถ่านหิน-โรงไฟฟ้า” เนื่องจากหุ้นกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบทางการเมือง ธุรกิจเขาจะผูกพันกับต่างประเทศเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่ปัจจุบันต้นทุนการผลิตไม่ได้อยู่ในอัตราสูงมากนัก ขณะที่ความต้องการใช้เริ่มฟื้นตามเศรษฐกิจในประเทศสหรัฐอเมริกา และยุโรป

ส่วนหุ้นที่ควร “หลีกเลี่ยง” คงเป็นหุ้นที่เกี่ยวข้องกับภายในประเทศ และโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ แต่หากตัวไหนเป็นหุ้นที่ดีคุณยังสามารถลงทุนได้ แต่ต้องถือยาวรอการเมืองจบ และมีการจัดการเลือกตั้งใหม่

“ทุกวันนี้ได้แต่นั่งดูหุ้นไม่กล้าเข้าไปซื้อ เพราะว่าราคาค่อนข้างผันผวน ดัชนีน่าจะอยู่ลักษณะนี้ไปจนกว่าการเมืองจะจบ และมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ ฉะนั้นช่วงนี้ลงทุนระยะสั้นหาจังหวะตลาดหุ้นรีบาวน์แล้วค่อยขายออกมา อย่าถือนาน”

“หลิน”วีระพงษ์ ธัม เซียนหุ้น VI ในฐานะหนึ่งในกรรมการสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า (ประเทศไทย) บอกว่า ช่วงนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดน “แรงกดดัน” จากปัญหาทางการเมืองมาก ทุกครั้งที่การเมือง และเศรษฐกิจไม่แน่นอน ภาคอสังหาริมทรัพย์มักมีกำลังซื้อชะลอตัวเป็นอันดับแรกๆ

นักลงทุนรายใดอยากช้อนหุ้นอสังหาริมทรัพย์จริงๆ ขอให้รอดูสถานการณ์พร้อมติดตามอย่างใกล้ชิด อย่าใจร้อนเข้าไปลงทุนทันที แม้ว่าราคาหุ้นบ้างตัวจะมีราคาลดลงมากกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ อยากให้พิจารณาดีๆก่อนว่าเหมาะสมหรือไม่ ในช่วงที่ผ่านมาต้องยอมรับว่า ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวขึ้นไปค่อนข้าง “ร้อนแรง” จนไม่แน่ใจว่า นี่คือ ราคาพื้นฐานจริงๆหรือเปล่า

ก่อนหน้านี้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงเป็นกระทิงหนุ่มยาวนาน เมื่อมีขึ้นต้องมีลง ถือเป็น “วัฏจักร” เราไม่อาจประเมินได้ว่า หากราคาที่อยู่อาศัยลดลงราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมีหน้าตาเป็นยังไง “ผมยังไม่เคยเห็นเหมือนกัน” เขาสถบ

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความวุ่นวาย เปรียบเหมือน “ธุรกิจตกหลุมอากาศ” แถมเป็นหลุมที่ใหญ่อีกต่างหาก”
“หลิน” บอกว่า การเมืองไม่ได้ทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ดีทุกตัว ไม่ใช่ว่า ทุกตัวต้องโดนลงโทษเหมือนกันหมด เพราะบางตัวก็แข็งแรงต้านลมต้านฝนได้ดี ขยายธุรกิจได้เหมือนเดิม ฉะนั้นหากอยากลงทุนจริงๆ นักลงทุนต้องเข้าไปศึกษาฐานะการเงินของบริษัทอย่างละเอียด แต่โปรดระวังพวกหนี้เยอะแบบนี้ไม่น่าสน

“หุ้นกลุ่มอุปโภคบริโภค ถือเป็นตัวที่น่าลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2557 เรียกว่า ซื้อแล้วคุ้มค่าต่อการลงทุน”

สองโบรกเกอร์ “ลดน้ำหนัก”

“ป๋อง-สุกิจ อุดมศิริกุล” กรรมการผู้จัดการสายงานวิจัยหลักทรัพย์ “บมจ.หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย)” หรือ KBKET ยอมรับว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจชะลอตัวหลังเจอปัญหาทางการเมืองกดดัน ขณะที่ในแง่ของราคาหุ้นปรับตัวลดลงเยอะมากเมื่อเทียบกับปีก่อนที่ขึ้นมาค่อนข้างสูง ฉะนั้นคงต้องลดน้ำหนักการลงทุน
หากนักลงทุนต้องการลงทุนจริงๆ แนะนำให้เลือกบริษัทที่เป็นผู้นำตลาดน่าจะปลอดภัยที่สุด ดูบริษัทที่มีมูลค่างานในมือเยอะๆ และมีผลิตภัณฑ์ที่เป็นที่ต้องการของลูกค้า ที่สำคัญต้องมียอดขายรองรับการเติบโตในปี 2557 เพราะว่าปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงชะลอตัว เขาย้ำ ก่อนะจะเริ่ มดีขึ้นในปี 2558 แต่หากการเมืองจบเร็วอาจเป็นตัวช่วยให้ธุรกิจฟื้นตัวเร็วขึ้น

บริษัทหลักทรัพย์ ธนชาต ระบุในบทวิเคราะห์ว่า คงน้ำหนัก “Underweight” หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลังจาก PS และ SIRI เปิดเผยยอด presales ที่อ่อนแอมากในเดือน ม.ค.2557 หลังโดนการเมืองการเมืองพ่นพิษ ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจในประเทศอ่อนแอ ซึ่งสอดคล้องกับสมมติฐานของเราที่ presales ของอุตสาหกรรมอาจหดตัว 22 เปอร์เซ็นต์