ลงทุน 'อสังหาริมทรัพย์' สินทรัพย์ที่มีแต่เพิ่ม?

"อสังหาริมทรัพย์" ไม่เพียงแต่เป็นปัจจัยสี่ในการดำรงชีวิตเท่านั้น แต่ยังเป็นอีกหนึ่งรูปแบบของการลงทุนที่หลายคนยังมองข้าม เพราะหากมีเงินสักก้อนหนึ่ง เริ่มต้นง่ายๆ คงนึกถึงการออมเงิน หรือการฝากประจำ แต่สิ่งที่มองข้ามกันไปคือ ทุกคนต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญ จึงทำให้เห็นว่าการลงทุนด้านนี้ยังมีโอกาสให้เข้าไปลองสนามได้อยู่

สำหรับคนที่มองการลงทุนด้านนี้ไว้ ก่อนอื่นคงต้องมองในมุมของผู้ซื้อหรือเช่าเป็นสำคัญ เช่น ปัจจัยในการตัดสินใจของใครที่มองหาอยากจะซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสักแห่ง

สิ่งแรกที่มีส่วนในการตัดสินใจ คือเรื่องของ "ทำเลที่ตั้ง" ที่ตอบโจทย์ในการดำเนินชีวิต ยิ่งในปัจจุบันมี "ปัจจัยบวกด้านการคมนาคม" โดยเฉพาะในกรุงเทพที่มีความสะดวกสบายมากขึ้นจากโครงการรถไฟฟ้าหลากสายพาดผ่าน และจะสามารถเชื่อมโยงกันเป็นโยงใย มากกว่า 10 เส้นทาง เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้เมืองเกิดการขยายตัวออกไปกว้างขึ้น ส่งอานิสงส์ไปถึงจังหวัดปริมณฑลที่กลมกลืน แทบจะแยกไม่ออกจากกรุงเทพแล้วในขณะนี้ ปัจจัยเหล่านี้ยิ่งทำให้ต้องผู้ลงทุนต้องโฟกัสพื้นที่นั้นๆ เป็นพิเศษ

แน่นอนว่ามีสิ่งหนึ่งที่สะท้อนถึงความเติบโตนี้ได้ชัดเจน คงต้องมองไปที่เหล่าดีเวลลอปเมนท์รายใหม่ รายเก่า เข้ามารุมชิงเค้กก้อนโต โดยเฉพาะศูนย์กลางเศรษฐกิจของเมือง หรือ CBD และยิ่งบริเวณไหนเป็นทำเลทองของการลงทุน ยิ่งเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่มีทุนทรัพย์เพื่อไปลงทุนด้วย เพราะเมื่อมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวออกมาจำนวนมากและต่อเนื่อง ทำให้เกิดซัพพลายล้นตลาด

ขณะที่ความต้องการของผู้ซื้อยังไม่ได้มากตาม เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกและไทยที่ดูยังชะลอตัวอยู่ ส่งผลไปถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น จนกระทั่งโครงการอสังหาริมทรัพย์ค้างสต็อกล้นทะลัก ทำให้นักพัฒนาอสังหาต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปอีก และกระหน่ำโปรโมชั่นลด แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อกจากการแข่งขันของตลาดที่สู้กันอย่างดุเดือด นับเป็นโอกาสทองในการลงทุนของ "ผู้ซื้อที่มีทุนทรัพย์" ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นไกด์ไลน์ให้กับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เพื่อศึกษาทำเลสำหรับการขายหรือปล่อยเช่าต่อไปได้ 

                     ที่มา : nexus

เบื้องต้นขอพาไปดูทำเลเด่นในปี 2562 ซึ่ง นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้กล่าวสรุปถึง 8 ทำเลเด่นที่นักพัฒนาอสังหาฯเข้าไปจับจอง เปิดโครงการใหม่ในปี 2562 ได้แก่

1.รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว พื้นที่นี้เป้าหมายเพื่อเจาะกลุ่มคนทำงาน รวมถึงเป็นย่านชอปปิง กินดื่ม สำหรับนักท่องเที่ยว

2.เตาปูน พื้นที่จุดเริ่มต้นของรถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณนี้เจาะกลุ่มเป้าหมายคนทำงาน

3.มีนบุรี เป็นย่านชุมชนเก่า คนท้องถิ่นที่อาศัยอยู่บริเวณนั้น

4.วังบูรพา,วัดมังกร

5.อิสรภาพ

6.เจริญนคร

ทั้ง 3 ย่านนี้ (4.-6.) ส่วนใหญ่เจาะตลาดนักท่องเที่ยวที่เข้ามาชอปปิง กิน และดื่ม

7.สามย่าน พื้นที่ใกล้มหาวิทยาลัย เน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายนักศึกษา รวมถึงคนทำงานที่เข้ามาใช้เป็นสถานที่นัดพบ ช้อปปิ้ง อีกทั้งยังมีสวนสาธารณะสำหรับพักผ่อน

8.ศรีนครินทร์ แหล่งพักอาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตรองรับวัยทำงาน จากเดิมกลุ่มนี้พักอาศัยอยู่อพาร์ทเมนท์เช่าเป็นหลัก

ขณะเดียวกันล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงของ "ราคาที่ดิน" เปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ว่า การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่า ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 256.5 จุด เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 17% ที่สำคัญคือ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรชานเมือง รวมถึงพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้

โดย ดร.วิชัย ยังได้กล่าวถึง 5 ทำเล "ที่ดินเปล่า" ที่มีราคาเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 3 ปี 2562 มีดังนี้

1.ที่ดินเขตบางกรวย บางใหญ่ ไทรน้อย 2.ที่ดินจังหวัดนนทบุรี 3.ที่ดินเมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก 4.ที่ดินเขตบางเขน สายไหม ดอนเมือง หลักสี่ มีนบุรี หนองจอก คลองสามวา ลาดกระบัง และ 5.ที่ดินเขตลาดพร้าว บางกะปิ วังทองหลาง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว

จากข้อมูลดังกล่าวทำให้เห็นว่า อีกมุมหนึ่งของการเกิดทำเลเด่นทำเลทอง ก็จะตามมาด้วย "ราคาที่ดิน" ที่เพิ่มมากขึ้นเป็นเงาตามตัว ไม่เพียงแต่เฉพาะปีใดปีหนึ่งเท่านั้น แต่มีการขยับตัวขึ้นในทุกๆ ปี ดังนั้นหากเราซื้อบ้านในปีนี้ แน่นอนว่าอีก 10 ปีข้างหน้า ราคาที่ดินและสินทรัพย์อสังหาฯจะต้องเพิ่มขึ้นด้วย ดังคำกล่าวที่ว่า "ลงทุนกับบ้าน มีแต่เพิ่มกับเพิ่ม"

• การลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์มีรูปแบบใดบ้าง?

สำหรับคนที่มีอสังหาฯ หลายแห่ง และไม่ได้พักอาศัย ปล่อยว่างไม่มีใครเข้าไปอยู่ อาจลงทุนรีโนเวทบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่อเพิ่มมูลค่าให้มากขึ้น ส่วนรูปแบบนั้นมีทั้งการขายขาดไปเลย หรือบางคนอยากมีรายได้แบบ Passive income เป็นเสือนอนกิน ก็ปล่อยเช่า ซึ่งมีทั้งแบบรายเดือน หรือรายวัน หรือ Airbnb ซึ่งเป็นเทรนด์ใหม่ของการพักอยู่อาศัยสำหรับนักท่องเที่ยว

ทั้งนี้สิ่งสำคัญควรดูเรื่องทำเลที่ตั้งให้ดี เพื่อให้แน่ใจว่าเมื่อลงทุนรีโนเวทห้องไปแล้วจะมีผู้มาเช่า ไม่อย่างนั้นคงเสียเงินไปเปล่าๆ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้แหล่งคนทำงาน รวมถึงควรศึกษาตลาดปล่อยเช่าในบริเวณดังกล่าวเพื่อกำหนดราคาที่เหมาะสม โดย แสนสิริ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้เขียนบทความหนึ่งถึงผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ส่วนใหญ่อยู่ที่ 6-8% หรือต้องมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% 

ขณะเดียวกันการเลือกผู้เช่าก็มีส่วนสำคัญ แม้เป็นเรื่องยากที่จะตัดสินใจ แต่ควรคิดวิเคราะห์ให้ดี เพราะหากเจอคนที่ไม่รักษาความสะอาด ไม่ระมัดระวัง อาจต้องเสียเงินค่าซ่อมแซมมากกว่ารายได้ที่รับเข้ามาอีกเสียอีก ซึ่งจะไม่จ่ายก็ไม่ได้ เพราะผู้ที่จะมาเช่าคนต่อไปก็อยากได้บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สภาพดี สะอาด กันทั้งนั้น

แต่สำหรับวิธีนี้ ในปี 2563 ก็มีเรื่องให้ต้องขบคิดให้ดี เพราะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบใหม่ สำหรับคนที่มีอสังหาฯ หลายแห่ง อาจต้องเจอกับการจ่ายภาษีที่มากขึ้น เพราะตามกฎหมายแล้ว ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยหลังหลัก ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่บ้านหลังที่สองเป็นต้นไป หากนำมาปล่อยเช่า อาจเข้าข่ายเป็นพาณิชยกรรม ที่คิดอัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.3% ต่างจากเพื่ออยู่อาศัย เริ่มต้นที่ 0.02%

ขณะเดียวกันมีบางคนหารายได้จากวิธีการซื้อใบจองบ้านหรือคอนโดเพื่อเอามาเก็งกำไร ในเว็บไซต์ของแสนสิริ ระบุวิธีนี้เป็นวิธียอดนิยมของนักลงทุนมือใหม่ เพราะไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ประมาณ 50,000-100,000 บาท แถมได้ผลตอบแทนเร็ว โดยวิธีนี้ส่วนใหญ่จะขายใบจองไม่เกิน 1 เดือน หลังจากที่โครงการเปิดให้จอง เพราะอาจต้องแบกรับภาระการโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้จองไว้

สิ่งสำคัญของการลงทุนประเภทนี้ต้องศึกษาเรื่องของทำเลที่ตั้งให้ดี ว่ามีในตลาดมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยบริเวณนั้นมากจริงไหม พร้อมทั้งจะต้องรีบหาข้อมูลของโครงการต่างๆ ให้รวดเร็ว เพื่อที่จะได้จองให้ทัน ประกอบกับต้องเรียนรู้เรื่องของช่วงราคาที่จะนำมาเก็งกำไรด้วย

สำหรับใครที่ไม่ชอบติดต่อสื่อสาร เจรจากับคนมากหน้าหลายตา อาจหันมามองการลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีทส์ (REITs) โดย เพียรไกร อัศวโภคา คอลัมนิสต์ของกรุงเทพธุรกิจ อธิบายไว้ว่า กองทุนนี้เป็นการระดมเงินจากนักลงทุน เพื่อเอาไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า แต่ไม่ได้เป็นการซื้ออสังหาฯเพื่อพัฒนาและขายต่อ ซึ่งผลตอบแทนจะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล ในประเภทต่างๆ เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า สนามบิน ฯลฯ

สิ่งที่ผู้ลงทุนต้องดูเรื่องแรก คือ เรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นกองทุนที่ซื้อมาเป็นกรรมสิทธิ์เลย (Freehold) หรือลงทุนในสิทธิ์การเช่าของอสังหาฯ (Leasehold) ซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ซื้ออย่างเราโดยตรง เพราะผลตอบแทนจากการซื้อกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า ผลตอบแทนจะหมดเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ต่อมาต้องศึกษาว่ากองทุนที่เราลงทุน เข้าไปลงทุนในธุรกิจใด สถานที่ตั้งอยู่ตรงไหน ทำเลมีความหลากหลายหรือไม่

สำหรับการจ่ายเงินคืนผู้ลงทุนในกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า มักมาจาก 2 ส่วน คือ เงินปันผล ซึ่งจะมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% และการลดทุน หรือการคืนเงินต้นบางส่วน ส่วนนี้ไม่ต้องเสียภาษี

ที่กล่าวมาทั้งหมดนี้เป็นเพียงการลงทุนเบื้องต้นผ่านอสังหาริมทรัพย์ ยังมีอีกหลายวิธีที่สามารถทำได้ ขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละคน แต่สิ่งสำคัญคือ ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ดังนั้นควรศึกษาให้ดีก่อน