‘ผิด’ ให้ต่างชาติเช่าที่ดิน

พวกนายหน้าข้ามชาติชอบมาเป่าหูราชการไทยว่าต่างชาติให้เช่าที่ 90 หรือ 99 ปีบ้าง อันนี้เป็นการ “แหกตา” ชัดๆ โสภณ พรโชคชัย ในฐานะที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศ และทำงานองค์การสหประชาชาติหลายแห่งด้านอสังหาริมทรัพย์ เอาหัวเป็นประกันได้ว่า การให้ต่างชาติเช่าที่ยาวๆ คิดผิดแน่นอน

ในกรณีเช่าที่ 99 ปีเป็นแค่ในทฤษฎีเท่านั้น เช่น สิงคโปร์ก็บอกให้เช่าที่ 99 ปี แต่ให้เช่าแก่นักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ในเฉพาะแปลงที่กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี มาเลเซียในฐานะอาณานิคมอังกฤษก็บอกให้เช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินชายแดน ห้ามขาด! เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดได้ แต่ส่วนมากต้องมีราคาเกิน 15 ล้านบาทไทย (2 ล้านริงกิต) โครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ก็ไม่มีแล้วในขณะนี้

ในอินโดจีน ลาว และกัมพูชา ก็เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีจริง แต่เลิกแล้ว ทุกวันนี้หากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี แต่อย่างมากไม่เกิน 50 ปี ผู้เขียนเคยสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ เวียดนามก็ไม่มีการเช่า 99 ปี มีเช่าระยะ 50-70 ปี ที่สำคัญไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่เปรอะไปหมดเช่นในประเทศไทย ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้น

ส่วนประเทศเกาะในอาเซียน ปรากฏว่าอินโดนีเซีย ต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 70 ปีตามกฎหมาย แต่ไม่มีใครเช่าเพราะมีความยุ่งยากมาก แต่ต่างชาติก็สามารถเช่าห้องชุดได้ 30 ปี ต่อได้อีก 20 ปีเช่นกัน ยิ่งถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ต่างชาติยิ่งไม่มีสิทธิ และในแต่ละกรณีต่างชาติมีสิทธิในการใช้ที่ดินแต่ไม่ได้มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินใดๆ ส่วนที่ฟิลิปปินส์สามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปีและต่อได้อีก 25 ปี

ประเด็นที่พึงทราบก็คือว่า การต่ออายุนั้นไม่ใช่ว่าทำสัญญา 2 ฉบับ ฉบับแรก 50 ปี อีกฉบับหนึ่ง 25 ปี การต่ออายุทำได้ก็ต่อเมื่อสัญญาแรก (ใกล้) หมด แล้วมาทบทวนค่าเช่ากันใหม่ ต่างจากการเช่าแบบไทยๆ ที่ฉ้อฉล เช่น แสร้งทำเป็นสัญญา 30 ปี+30 ปี+30 ปี ซึ่งผิดกฎหมาย หรือในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่ให้มีสัญญาเช่า 50 ปี+49 ปี โดยทำในคราวเดียวกัน ซึ่งทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

จะเห็นได้ว่าการให้เช่าที่ดิน 30 ปี หรือ 50 ปีตามกฎหมายไทยในขณะนี้ก็เพียงพอแล้ว และนักลงทุนต่างก็ยินดี ไม่ได้เรียกร้องให้เช่าระยะยาวแต่อย่างใด มีตัวอย่างให้เห็น เช่น

1.ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปีปีละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทยยังได้เงินอีก 21,000 ล้านบาท นี่ถ้าให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี+20 ปีตั้งแต่ครั้งแรก ณ ปี 2521 ก็คงได้เงินมาเพิ่ม ณ เวลานั้นอีกไม่กี่มากน้อย แต่การทบทวนค่าเช่าใหม่หลังหมดสัญญาแรก ทำให้การรถไฟฯ ได้เงินเข้ามาอีกมหาศาล

2.มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556-เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินงวดแรกสำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาท จากเดิมที่จุฬาฯ ทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

3.โครงการขนาดใหญ่ เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลล์เวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น การลงทุนมูลค่านับหมื่นๆ ล้านก็สามารถคุ้มทุนได้ในระยะเวลาอันสั้น ไม่จำเป็นต้องให้เช่าในระยะยาวแต่อย่างใด

4.โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน (ลุมพินี)/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด นี่ก็เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ว่าเพียงแค่ระยะเวลา 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว

5.โรงแรมดุสิตธานี ก็เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

6.ในการทำโรงงานต่างๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรกเป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่าเงินจำนวนนี้จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท

ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้นไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด ในยามวิกฤติปี 2542-2545 รัฐบาลไทยก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้

ในฐานะที่ผู้เขียนเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม กัมพูชา และอินโดนีเซีย รวมทั้งทำงานด้านที่ดิน-ที่อยู่อาศัยแก่หน่วยงานขององค์การสหประชาชาติหลายแห่ง มั่นใจว่าการให้เช่าที่ดิน 90-99 ปีแก่ต่างชาติ ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ จีน เวียดนาม และอินโดนีเซียที่เติบโตอย่างขนานใหญ่ในเวลานี้ ไม่ได้เกิดจากการให้ต่างชาติมาเช่า/ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ย้ำว่า ดร.โสภณเอาหัวเป็นประกันได้เลยว่ามาตรการให้ต่างชาติเช่าที่ 90-99 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้ ผิดจากนี้ให้ตัดคอได้เลย