ศูนย์ข้อมูลฯ เบรกซัพพลายที่อยู่อาศัย แนะอสังหาฯ เร่งระบายสต๊อก รอ 2-3 ปี ตลาดฟื้นตัว

ตลอด 1 ปีที่โรคโควิด-19 ระบาด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้นำรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง มาแบ่งปัน เพื่อให้ผู้ประกอบการเห็นภาพชัดขึ้น และนำไปใช้ตัดสินใจวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆออกสู่ตลาด 

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉายภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563 มีโครงการทอยู่ระหว่างการขายจำนวน  1,728 โครงการ รวม  210,748 หน่วย(ยูนิต) และมีซัพพลายเหลือขายจำนวน  176,173  หน่วย มูลค่ารวม  909,228 ล้านบาท แต่ที่น่าสนใจคืออัตราการขายโครงการปรับตัวลดลง เช่น คอนโดมิเนียม ขายได้ 16,403 ยูนิต ลดลง 15.7% อัตราการดูดซับอยู่ที่ 3% ลดลงราว 50% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน และที่น่าเป็นห่วงคือการเปิดโครงการราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ที่อาจมีมากเกินกว่าความต้องการและกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับบน ซึ่งมีจำนวนน้อย  

ส่วนแนวโน้มปี 2564 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่มีประมาณ  59,600 ยูนิต ลดลง 10% และมูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง-7.7% ขณะที่ยูนิตขายได้ใหม่ทั้งปีจะมีจำนวน 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.0% และยูนิตขายเหลือสะสม  174,773 ยูนิต มูลค่ายูนิตเหลือขายสิ้นปี 2564 ประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง 0.8%

ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยสะท้อนจากการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีคาดมีประมาณ 188,716 ยูนิต ลดลง 4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง 1.4%

“ จากการแพร่ระบาดของโรคโควิด ทำให้ภาพรวมตลาดจะหดตัวราว 1-4% หากดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯต้องชอลการเปิดตัวโครงการหรือเพิ่มซัพพลายในตลาด เร่งการระบายสต๊อก โอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด จะเห็นการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565-2567”

ด้านเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะยากลำบาก ยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดขายติดลบ 35% คอนโดสาหัสมากเพราะลดลง 47% เป็นต้น แม้ภาพรวมเผชิญวิกฤติแต่บริษัทเชื่อว่ายังมีโอกาส เนื่องจากบ้านเป็นปัจจัยสี่ และประชาชนจำนวนมากต้องมีบ้าน ซึ่งช่วงเวลานี้เหมาะกับการซื้อมากสุด เพราะราคาต่ำ ดอกเบีัยต่ำ ฯ 

ทั้งนี้ ทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจะเปลี่ยนไป ในอดีตเห็นการซื้อคอนโดมิเนียม จ่ายเงินดาวน์ล่วงหน้าเป็นปี แต่ปัจจุบันสินค้าที่เหลือในตลาดถูกวางบนเชั้นวาง(เชลฟ์) ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อและเข้าอยู่ได้ทันที หากเป็นเช่นนั้น จะส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องมีเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการให้เสร็จตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย

“เราอาจไม่อยู่ในโลกใบเดิมที่เคยเปิดพรีเซลล์ได้ 30-40% ซึ่งนั่นเป็นข้อดีสำหรับผู้ประกอบการ แต่เมื่อกระบวนทัศน์เปลี่ยน ลูกค้าต้องการซื้อโครงการสร้างเสร็จ เห็นบ้าน คอนโดจริง ไม่ใช่กระดาษ ไม่ต้องเสียโอกาสจ่ายเงินเป็นปี ประโยชน์จะเกิดกับลูกค้ามากขึ้น”

ท่ามกลางตลาดที่เปลี่ยน เพื่อให้อสังหาฯ อยู่รอด เกษรา แนะปรับตัวรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการหาตลาดกลุ่มเป้าหมาย คนซื้อตัวจริงให้เจอ ไม่ใช่มองแค่การพัฒนารถไฟฟ้า แล้วไปเปิดโครงการ เจาะทำเลที่ใช่ แยกย่อยเซ็กเมนต์ให้ได้ เพราะการพูดตลาดรวม เช่น ที่อยู่อาศัยล้นตลาด แต่บางทำเลอาจมีโอกาสอยู่ 

นอกจากนี้ ดูแลต้นทุนให้ดี หากกระบวนทัศน์การซื้อเปลี่ยน ผู้ประกอบการต้องจ่ายเงินพัฒนาโครงการไปก่อน เป็นต้นทุนที่สูง การทำงานต้องอยู่ในอัตราเร่งเหมือนกับบริษัททกำลังมีการเติบโตเต็มที่ เพราะการทำงานช้าไม่ส่งผลดี เนื่องจากทำให้งานไม่เสร็จสักอย่าง วางแผนธุรกิจต้องมีระยะกลาง อย่ามองแค่ปรับตัวสั้น เพราะจะทำให้ไม่มีความชัดเจนในการทำงาน แปลงกระบวนการทำงานให้เกิดสินทรัพย์ ดิจิทัลสำคัญ แต่การขายต้องมีความเป็นมนุษย์ หรือ Human touch คุมต้นทุน งวางตำแหน่งสินค้าให้ถูกท่ามกลางสงครามราคา 

ด้านกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางวิกฤติโควิด-19 เป็นห้วงเวลาที่บริษัทต้องหันกลับมาดูแล พัฒนาองค์กรให้มีความแข็งแกร่ง ปิดจุดอ้อยที่มี เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ขณะที่การทำงาน พนักงานถือเป็นนักรบคนสำคัญ จะต้องยกระดับให้มีความพร้อมเพื่อเข้าไปช่วงชิงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายให้ได้ 

นอกจากนี้ การจัดการเงินสด ถือเป็นหัวใจสำคัญเพราะทำให้ธุรกิจยังมีลมหายใจต่อไปได้ การมองอนาคต 3-5 ปีข้างหน้า  คาดการณ์ระยะสั้น กลางและยาว เพื่อให้บริษัทวางแผนรับมือแต่ละช่วงได้ เช่น หากไตรมาส 3 มีการฉีดวัคซีนให้คนไทยครอบคลุมทั้งประเทศ เปิดประเทศรับต่างชาติได้ กลางปีหน้าจะเห็นการฟื้นตัวของอสังหาฯ แต่จะกลับไปดีเหมือนก่อนโควิดระบาดต้องใช้เวลา 1-2 ปี