ส่อง 5 ทำเลอสังหาฯ “ปราบเซียน”

1.ช่วงทำเลช่วงแยกเกษตร – หลักสี่ ถือว่าเป็นทำเลปราบเซียนที่ในช่วงปีที่ผ่านผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต – คูคต) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี พ.ศ.2558 เป็นต้นมา ตั้งแต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต – คูคต) เป็นรูปธรรมมากขึ้น ซึ่งจะเห็นว่า ในช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 14,700 ยูนิต ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดของย่านนี้ คือ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือแล้วกว่า 9 โครงการ ประมาณ 3,810 หน่วย  และในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วกว่า 4,601 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 13,800 ล้านบาท

โดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายที่ให้ความสนใจและพัฒนาโครงการใหม่เป็นครังแรกในช่วงที่ผ่านมาสำหรับย่านนี่  เช่น บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ที่พัฒนาโครงการ พลัม คอนโด สะพานใหม่ 681 ยูนิติ และ บมจ. แสนสิริ พัฒนาโครงการ เดอะ เบส สะพานใหม่ คอนโด High Rise 14 ชั้น ติดถนนพหลโยธินและสถานีสายหยุด บนที่ดินประมาณ 4 ไร่ ประมาณ 820 ยูนิต ซึ่งหลังจากการเปิดขาย ปรากฏว่ายอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ อาจจะเนื่องมาจาก ราคาขายที่สูงไปกว่าที่กำลังซื้อจะดูดซับได้  และมีราคาขายที่ใกล้คียงกับทาวน์โฮมส์มากเกินไป

2.จรัญสนิทวงศ์ ทำเลยย่านจรัญสนิทวงศ์ก็ถือว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง  โดยงานการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้วประมาณ  26%  ซึ่งภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี่  ซึ่งพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100% ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งล่าสุดพบว่า บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) คว้าที่ดินแปลงงาม ใกล้สถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร พัฒนาเป็นโครงการ โฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562 และนอกจากนี้ยังมีกลุ่ม MBK Real Estate มีตุนที่ดินบริเวณปากซอยจรัญฯ 7 ไว้เตรียมพัฒนาโครงการ ซึ่งล่าสุด  บมจ. ชีวาทัย คว้าที่ดินในซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจรัญฯ 13 พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร ประมาณ 190 ยูนิต และ บจ. นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่าการลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท ก็เปิดการขาย อาคาร A อาคารชุดท้าย ของโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ในช่วงต้นเดือน พ.ย. ที่จะถึงอีกประมาณ 542 ยูนิต รวมถึง โครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ  ของบริษัท คอนคอร์ด พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกง ก็กลับมาเปิดตัวโครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ   กลับมาเปิดการขายอีกครั้งหลังจากที่หยุดการขายไปพักใหญ่ แต่การกลับมาเปิดตัวอีกครั้งก็ยังคงไม่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าได้ตามที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งถึงแม้มีการเปิดตัวกันเป็นจำนวนมากในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา แต่ส่วนใหญ่ยอดขายก็ค่อนข้างอึด ไม่ค่อยคึกคักตามที่คาดการณ์ไว้ ถือได้ว่า เป็นอีกทำเลปราบเซียนอีก 1 ทำเลสำหนับ ปี 2561 ที่ผ่านมา

3.แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า - บางไผ่ ก็ยังคงเป็นทำเลที่ถือได้ว่า ยังเป็นพื้นที่ที่ยังคงโอเวอร์ ซัพพลายสำหรับทำเลย่านดังกล่าวในปัจจุบัน เนื่องจากยอดขายที่ค่อนข้างอึด เป็นทำเลที่ถึงแม้ว่าแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้ง อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงมีหน่วยที่เหลือขายแต่ยอดขายก็แทบไม่ค่อยกระเตื้อง ผู้ประกอบการพากันอัดแคมเปนส่งเสริมการขายกันเต็มรูปแบบ มีการนำห้องเหลือขายมาลดราคา แต่ก็ยังคงไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้า เนื่องจากราคาขายของคอนโดมิเนียมยังคงใกล้เคียงกับราคาในส่วนของทาวน์โฮมมากเกินไป  ทำให้ผู้ซื้อเกิดการเปรียบเทียบซึ่งหากเข้าเสียเงินเพิ่มอีกนิดเดียวก็ได้ทาวน์โฮมส์ที่ขนาดใหญ่กว่า ซึ่งดีกว่าคอนโดมิเนียมอย่างแน่นอน เลยทำให้ทำเลย่านนี้ยังคงมีซัพพลายคงค้างเพื่อรอการระบายอีกเป็นจำนวนมาก ถึงแม้ว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายได้ซื้อที่ดินไว้และมีแผนที่จะนำมาพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทั้ง  บมจ. แสนสิริ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แต่คาดว่าก็ยังคงไม่ใช้ในเร็วๆๆนี้ที่พวกเขาจะนำที่ดินเหล่านั้นมาพัฒนาและเปิดตัวโครงการใหม่

4.สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลาย ถึงสถานี ช้างสามเศียร ก็เป็นอีกทำเลที่ถึงแม้ว่าหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ได้เปิดเดินรถ 1 สถานีจากสถานีแบริ่ง ถึงสถานีสำโรงไปเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ล่าสุดรถไฟฟ้าสายนี้ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีกำหนดเปิดเดินรถตลอดสาย โดยจะทดลองเดินรถตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคมนี้เป็นต้นไป แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าว ก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ที่ยังคงมีสต๊อค คงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก  เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างรวดเร็วในตลอดระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้าในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียนโดยตรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพากันปรับราคาขายคอนโดมิเนียมสูงขึ้น จนเกินกว่าที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้มีสต็อคคงค้างเพื่อการระบายในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งถึงแม้ว่าบีทีเอสยังเปิดให้บริการแล้ว แต่ก็ไม่ค่อยมีผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวจะดีขึ้น

5.แจ้งวัฒนะ หลังจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี ที่ปัจจุบันก่อสร้างแล้วประมาณ 1% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 แต่ก็มีอุปทานคงค้างที่เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่รอการระบายในทำเลย่านแจ้งวัฒนะก็ยังคงอีกเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี และเป็นอีกทำเลที่ถือว่าในส่วนของราคาขายสามารถปรับขึ้นได้น้อยมาก อุปทานที่อยู่ที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ เป็นของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท คือ โครงการ พลัมคอนโดแจ้งวัฒนะ เฟส 3 และ พลัมคอนโด มิกซ์ แจ้งวัฒนะ ถึง 2,277 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.1% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากระดับราคาขายไม่สูงมาก และติดกับถนนใหญ่ และใกล้รถไฟฟ้าถึง 3 สาย และมีอีก 1 โครงการ จาก บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  ที่เปิดตัว นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ เมื่อต้นเดือน มีนาคมที่ผ่านมา และสามารถปิดการขายได้เพียง 1 วันหลังจากเปิดขายเท่านั้น แต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่ผ่านมา ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี่มาก เพราะปัจจุบันก่อสร้างแล้วเพียงแค่ประมาณ 3.1% แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมคืบหน้าไปมากกว่านี่ ก็อาจจะกระต้นให้คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง