รวยไม่พอ​ ยังโกงอีก? ช่องโหว่ในกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

หลายท่านอาจรับทราบกิจกรรม​ปลูกฝัง​เด็กเล็กเคารพกฎจราจรของโรงเรียนในพื้นที่ ต.สุเทพ​ จ.เชียงใหม่ ทั้งการเรียนรู้กฎระเบียบ กฎหมาย เครื่องหมายจราจร การสวมหมวกนิรภัย (กันน็อค)​ ในระหว่างการข้ามถนน การขับขี่รถจักรยานยนต์ของผู้ปกครองและเยาวชนเพื่อป้องกันอุบัติเหตุที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างขับขี่ หรือการใช้ถนนสาธารณะ​ ภายนอกโรงเรียน​

อย่างไรก็ตาม​ เรื่องที่จะนำมาเล่าให้แฟนคอลัมน์​ อาจ​ “แตกต่าง” จากกิจกรรมของโรงเรียนแห่งนี้ แต่เป็นระบบอาคารชุด​ “คอนโดมิเนียม” ที่ผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม​ “รายย่อย” ยังคงถูกกดขี่​ ถูกเอารัดเอาเปรียบ​ไม่ได้รับความเป็นธรรมจากผู้ขาย​ ผู้ประกอบการโครงการ​ ตั้งแต่อดีต​เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน​ อาจเป็น​เพราะ “ช่องโหว่” ของ พ.ร.บ.อาคารชุด​ หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ โดยเฉพาะ​ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการโครงการ​ คะแนนเสียงข้างมากกับห้องชุดเหลือขาย​ จำนวนมากกว่า 30 หรือ​ 40 หรือ​ 50% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด​ สามารถใช้เป็นเครื่องมือ ​“ตักตวง” ผลประโยชน์ให้แก่ตน​ กับเรื่องต่างๆ​ ดังต่อไปนี้

1.หมวดการออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม​ (ค่าส่วนกลางและกองทุนตามข้อบังคับ)​

เขียน​กำหนดข้อบังคับให้การจ่ายค่าส่วนกลาง​เพื่อเอื้อประโยชน์แก่ธุรกิจตนเอง​ ห้องชุดเหลือขาย​ จ่ายค่าส่วนกลาง​ “รายเดือน” ไม่จ่ายค่ากองทุน​ หรือไม่จ่ายค่าส่วนกลาง แต่ผู้ซื้อ​ “รายย่อย” ถูกบังคับจ่ายค่าส่วนกลาง​ “รายปี” และจ่ายเงินกองทุน​ ในขณะที่ พ.ร.บ.อาคารชุด​ มาตรา​ 18 วรรคท้าย และ 40​ บังคับให้ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ กับห้องชุดเหลือขาย​ เป็น​ “เจ้าของร่วม​” มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ​ เจ้าของร่วม​ “รายย่อย” 

2.หมวดว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ (การคืนเงินค่าส่วนกลางให้แก่เจ้าของร่วม)​

เขียน​กำหนดเนื้อหาข้อบังคับเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ธุรกิจตน​ ด้วยการคืนเงินค่าส่วนกลาง​ เมื่อมีเงินคงเหลือเมื่อสิ้นงวดบัญชีในทุกปี​ โดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ “เสียงข้างมาก” ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดทุกแห่ง​ มีวัตถุประสงค์เพื่อการจัดการ​บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ​ ตามมาตรา​ 33 วรรคท้าย​ของ พ.ร.บ.อาคารชุด

3.หมวดว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ (การแต่งตั้งคณะกรรมการตามข้อบังคับ)

อาศัยคะแนนเสียงกับห้องชุดเหลือขาย​ จำนวน​ 30 หรือ 40 หรือ 50% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด​ หรือคะแนนเสียงข้างมาก​ แต่งตั้งผู้ซื้อ​ เจ้าของร่วม​ รายย่อย​ หรือนอมินีที่ยืนฝั่งเดียวกันกับผู้ขาย​ ผู้ประกอบการโครงการ​ หรือด้วยบล็อกการออกเสียงลงคะแนนของฝ่ายผู้ซื้อ​ “รายย่อย” ที่ต้องการผลักดัน​ คนดี คนเก่ง เข้าปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการแทนตน

4.หมวดว่าด้วยอำนาจ​ หน้าที่​ และวาระการดำรงตำแหน่งผู้จัดการ​ (การแต่งตั้งผู้จัดการ)

คะแนนเสียงข้างมากของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการโครงการ​ ล้วนสามารถแทรกแซงกิจกรรมการปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการ​ โดยอาศัยผู้จัดการที่ตนเป็นผู้แต่งตั้งในคราวแรก​ เมื่อคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่​ “กรมที่ดิน” หรือล้มมติที่ประชุมคณะกรรมการ​ (ฝ่ายผู้ซื้อ​ รายย่อย)​ และอาศัยผู้จัดการ​เรียกประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ตามข้อบังคับ ถอดถอนคณะกรรมการชุดเดิม​ และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่แทนได้

5.หมวด “บทเฉพาะกาล” ท้ายข้อบังคับ (การใช้นอมินีปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการและนิติบุคคล​ ผู้รับจ้างของผู้จัดการ​ บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง)

เมื่อ “ผู้จัดการ” และนิติบุคคล ผู้รับจ้าง มีคดีความ ประวัติเสีย เกิดความด่างพร้อยกับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางกับโครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุดแห่งอื่นมาก่อนเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย หรือคณะกรรมการจะมั่นใจได้อย่างไรว่าผู้จัดการซึ่งเป็น “นอมินี” ของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการโครงการและนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ซึ่งเป็นของผู้จัดการ จะไม่สร้างความเสียหายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดของตน

อย่างไรก็ดี อาจพบเห็นข้อบังคับ “มาตรฐาน” ที่ใช้กับโครงการ​ หรือนิติบุคคลอาคารชุด “บางแห่ง" ไม่เอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ “รายย่อย” แต่พบว่ามีจำนวนน้อย​ เรื่องหนึ่งซึ่งผู้เขียนสามารถบอกกล่าวข้อเท็จจริงแก่ท่านผู้อ่าน ได้แก่​ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย​ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ยังไม่เคยพบเห็นว่าบริษัทจดทะเบียนดังกล่าวรายใดเหล่านั้นใช้ข้อบังคับ​ “มาตรฐาน” แก่โครงการ​ หรือนิติบุคคลอาคารชุดของตนแม้แต่รายเดียว นับประสาอะไรบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ “ส่วนมาก” จะใช้ข้อบังคับ “มาตรฐาน” บังคับแก่เจ้าของ​ร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย