เลิกผ่อนคลาย‘แอลทีวี’ อสังหาฯหวั่นตลาดคอนโดชะงัก

นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า  แนวทางที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะกลับมาใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือแอลทีวี เพื่อควบคุมระดับวงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัยนั้น ถือเป็นปัจจัยลบที่ทำให้คนกู้ไม่ผ่านและมีความกังวลมากขึ้น

“การกลับมาคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ใครกล้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร จนทำให้เกิดฟองสบู่ได้อีก ตอนนี้มีแต่ชะลอซื้ออสังหาฯ”

สำหรับ การขึ้นราคาอสังหาฯ มองว่าเป็นไปตามธรรมชาติ เพราะราคาวัสดุก่อสร้างขึ้น ค่าแรงขึ้น ราคาน้ำมัน เป็น cost push จากต้นทุนที่สูงขึ้นไม่ใช่ฟองสบู่ที่เกิดจากการซื้อเพื่อปั่นราคาเก็งกำไร

ชี้มาตรการกระตุ้นกระทบแรงซื้อสะดุด

อย่างไรก็ตาม หากธนาคารแห่งประเทศไทยหรือ ธปท. กลับมาใช้มาตรการแอลทีวี คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมาก เช่นเดียวกัน ถ้ารัฐบาลไม่ต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง จะมีผลต่อภาคอสังหาฯ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
 

"เศรษฐกิจไทยซึมต่อไปเพราะไม่มีแรงจูงใจ เนื่องจากกำลังซื้อหลักของอสังหาฯ กว่า 90% เป็นกำลังซื้อของคนในประเทศ  ในภาวะเศรษฐกิจปีหน้าปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก  ดอกเบี้ยยังอยู่ในขาขึ้นกระทบคนซื้อบ้านทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อและต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้นกว่า 10% ทำให้ราคาบ้านแพงขึ้น แค่ตัวรอดไปวันๆ ยังยาก อยู่ดีๆ ไปถอนแรงจูงใจ”

ทั้งนี้ แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจไทยปีหน้าไม่ได้เติบโตมากนัก จีดีพี ประมาณการที่ราว 3%  ปัจจุบัน มีการประเมินว่า หลังจากนี้ภาคอสังหาฯ น่ากลับมาเติบโตได้อย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 5% แต่สูงถึง 10% หรือไม่นั้น ไม่แน่ใจ เพราะฐานยังเล็กอยู่มีโอกาสเติบโตได้ แต่ยังไม่กลับไปสู่ภาวะปกติ ฉะนั้นไม่ต้องกังวลไปว่า ตลาดร้อนแรงแย่งกันซื้อจนเกิดฟองสบู่ ดังนั้นจึงควรที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาโดยเฉพาะสำหรับอสังหาฯ
 

ดันมาตรการต่อเนื่อง1ปีฟื้นตลาด

นายวิชัย วิรัตกพันธุ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง ควรดำเนินการต่อเนื่องอีกอย่างน้อย 1 ปี เพื่อกระตุ้นตลาดให้เกิดการซื้อขาย  รวมถึงบ้านมือสองที่ได้รับการกระตุ้นให้ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ลดลงตรงกันข้ามกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นประโยชน์ที่ได้รับจากมาตรการนี้

ขณะที่ การปลดล็อคมาตรการแอลทีวี ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ควรทำต่อเนื่อง เพราะการซื้อและการจอง 2 ไตรมาสแรก

ในส่วนของคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง การซื้อเพื่อการลงทุน (ปล่อยเช่า) ยังคงเป็นการซื้อที่มีนัยสำคัญ ฉะนั้นหากไม่ปลดล็อคมาตรการแอลทีวีต่อแต่กลับมาควบคุมใหม่ จะทำให้การซื้อถูกบีบให้ซื้อได้น้อยลง ส่งผลกระทบชัดเจนค่อนข้างมากโดยเฉพาะตลาดคอนโดเนียม

“หาก ธปท.กลับใช้มาตรการแอลทีวี ตัวเลขที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นการซื้อจากกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อเพื่อลงทุน ส่งผลทำให้ตลาดสะดุดอีกครั้ง”

โดยประเมินว่าผลกระทบเกิดขึ้นในทุกระดับราคาของคอนโดมิเนียม คนซื้ออาจไม่ซื้อคอนโดมิเนียมราคาถูกมาก เพราะซื้อเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อเป็นทรัพย์สิน    สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านกว่าบาทในไตรมาส 2 ออกมาทำให้กลุ่มคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในเซ็กเมนต์นี้เพื่อลงทุนปล่อยเช่าในอนาคตอาจชะลอการซื้อในช่วงหลังจากนี้ 

“ธปท. ไม่ควรนำมาตรการแอลทีวีออกมาใช้ในช่วงเวลานี้ อสังหาฯ เปรียบเหมือนเครื่องบินกำลังจะบินขึ้น ต้องใช้แรงหนุนจาก 2 มาตรการนี้ แต่ถ้าไม่ต่อมาตรการเครื่องบินสะดุดอาจร่วงลงมาได้”

กระทบตลาดคอนโดสะดุดหลังฟื้นไข้

การที่ ธปท. จะไม่ต่อเวลามาตรการ LTV หลังครบกำหนด 31 ธ.ค. 2565 นั้น คาดว่าอาจส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่อาศัยสะดุดอีกครั้งหลังจากเพิ่งฟื้นตัวได้ สิ่งที่จะเป็นข้อสังเกตหนึ่งคือ การฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้นั้นได้รับผลจากมาตรการ LTV เป็นปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการฟื้นตัวของตลาดอาคารชุดที่สามารถระบายอุปทานที่ค้างในระบบออกไปได้เร็ว รวมถึงการเกิดการพัฒนาอาคารชุดใหม่ๆ

โดยเฉพาะในกลุ่มราคาชุดราคาถูก ตามโครงการบ้านล้านหลังที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และโครงการส่วนใหญ่เพิ่งมีการเปิดให้จองและก็อยู่ระหว่างการก่อสร้างในช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา ซึ่งผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยอาจเป็นผู้ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง (สัญญาที่สอง) และคาดว่าอาจจะเริ่มขอสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ในปีหน้าเป็นต้นไป ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้น่าจะได้ผลกระทบจากมาตรการ LTV อย่างมาก และอาจกระทบต่อการขอสินเชื่อและการรับโอนฯจากผู้ประกอบการได้

เตือนกระทบการผ่อนชำระลามเป็น NPL

นอกจากนี้ ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านใหม่พร้อมอยู่ หรือ บ้านมือสองในปีหน้า ก็จะได้รับผลกระทบอย่างมากเช่นกัน เนื่องจากเป็นไม่มีระยะเวลาสำหรับให้ผ่อนดาวน์บ้านเหมือนบ้านใหม่ การซื้อบ้านของผู้ซื้อกลุ่มนี้จึงต้องหาเงินเป็นก้อนมาประมาณ 20% ของราคาบ้าน และอาจเกิดกรณีที่ผู้ซื้อบ้านต้องไปกู้มาจากสินเชื่อระยะสั้นหรือแหล่งเงินกู้นอกระบบ ซึ่งจะทำให้เกิดปัญหากระทบต่อการผ่อนชำระและเป็น NPL ในอนาคตได้

ท่ามกลางปัจจัยลบต่าง ๆ ที่มีมากในช่วงปีนี้และปีหน้า เช่น ภาวะค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง ประกอบกับ ในช่วงโควิด-19 คนจำนวนมากต้องนำเงินเก็บของตนออกมาใช้ ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อบ้านกลุ่มที่เคยมีเงินเก็บเพื่อใช้สำหรับ LTV อาจมีความยากลำบากในการหาเงินส่วนต่าง

ดังนั้น การประกาศไม่ต่อมาตรการ LTV ในช่วงเวลานี้อาจจะเป็นการทำให้ sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยในการซื้อที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในการซื้อที่อยู่อาศัย ลดระดับลง และอาจส่งผลต่อยอดซื้อ-ขาย การลงทุนใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ ปรับตัวลงลง

เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในปี 2562 ได้ ด้วยข้อจำกัดดังกล่าว การชะลอการนำมาตรการ LTV กลับมาใช้ออกไปเป็นปี 2567 หรือ 2568 จะสามารถช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่องอย่างมีคุณภาพได้อย่างเหมาะสม