อสังหาฯป่วนต่างชาติถือครองที่ดินแนะทำแซนด์บ็อกซ์ลดแรงต้าน “ขายชาติ”

จากมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 25 ต.ค.2565 ที่ผ่านมา อนุมัติหลักการเปิดทางให้คนต่างชาติมั่งคั่ง 4 กลุ่มที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท มีสิทธิซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับอยู่อาศัยนั้น ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เห็นด้วยกับแนวทางกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการดึงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มีความมั่งคั่ง

อย่างไรก็ดี มีความเห็นต่างเช่นกัน โดยมองว่าแนวทางดังกล่าวเป็นโยบายขายชาติ ! เพราะเป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านและที่ดิน  ส่งผลให้ราคาบ้านและที่ดินมีแนวโน้มราคาแพงขึ้น กระทบคนไทย “มีบ้าน” ได้ยากขึ้น

 กำหนดราคา-โซนนิ่งทำเลบ้าน

นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะยกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการดึงคนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยถือเป็นเรื่องที่ดี แต่ต้องกำหนดกรอบรายละเอียด เงื่อนไขให้ชัดเจน ไม่ให้คนโจมตีได้ว่าเป็นการขายชาติ เช่น การกำหนดราคาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาท และเป็นทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ อย่างในจังหวัดภูเก็ต สมุย หัวหิน เพชรบุรี ชลบุรี หรือในเขตเศรษฐกิจพิเศษอย่าง อีอีซี รวมทั้ง กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ด้วยโครงสร้างราคาที่สูง เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบกับคนไทย

“ต้องวางกรอบที่ชัดเจนว่าเป็นคนละตลาดกับผู้ซื้อคนไทย เพื่อไม่ให้เกิดความรู้สึกว่าทำให้คนต่างชาติเข้ามาแย่งที่อยู่อาศัยและที่ดินจากคนไทยไปครอบครอง”
 

ชงเพิ่มเวลาเช่าระยะยาวแก้ปัญหา

นายอธิป อธิบายต่อว่า ในหลายประเทศได้มีการขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาว ให้เหมาะสมกับการเข้าลงทุนของคนต่างชาติ โดยเพื่อนบ้านรอบประเทศไทยขยายระยะเวลาการเช่าเป็น 60 ปี 90 ปี หรือ 99 ปีแล้ว ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ มาเลเซีย กัมพูชา เมียนมา ล้วนขยายระยะเวลาการเช่าไปหมดแล้ว 

“ยิ่งประเทศที่พัฒนาแล้วมีมาตั้งนานแล้วแต่ประเทศไทย เข้าใจว่าการแก้ไขปัญหา การแก้กฏหมาย ต้องใช้เวลา  ที่ผ่านมา สมาคมฯ ได้นำเสนอรัฐบาลมาหลายชุด ใช้เวลาเดินเรื่องกว่าจะผ่านกระทรวงมหาดไทย ครม. คณะกรรมการกฤษฎีกา ไปกระทรวงยุติธรรม กว่าจะแก้กฏหมาย พอเปลี่ยนรัฐบาลไปเริ่มต้นใหม่ ทำให้ไม่จบสักที ผมคิดว่า ถ้ารัฐบาลต้องการจะดึงดูดคนต่างชาติวิธีนี้เป็นวิธีการที่ตรงจุด”

ทั้งนี้  ปัจจุบันการเช่าเพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยสามารถทำได้เพียงแค่ 30 ปี แต่ถ้าเช่าเพื่อพาณิชกรรม อุตสาหกรรม เช่าได้ 50 ปี ในหลักความเป็นจริงอย่างน้อยควรเท่ากันคือ 50 ปีต่อได้อีก 50 ปี ยิ่งในยุคสมัยนี้โลกเปลี่ยนไปคนต่างชาติจำนวนหนึ่งต้องการเช่ามากกว่า ซื้อ 

แนวทางดังกล่าว เชื่อว่าจะเป็นการลดแรงกดดันกับความคิดว่า “ขายชาติ” เพราะการเช่ากรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับคนไทย และเป็นการลดการทำนอมินีลง เพราะไม่มีความจำเป็นต้องไปทำแบบนั้นอีกต่อไปด้วยการเช่าระยะยาว
 

จัดโซนนิ่งเฉพาะต่างชาติ

นายอธิป แนะนำอีกว่า หากรัฐบาลต้องการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน ควรกำหนดพื้นที่เป็นโซนนิ่งเปิดขายสำหรับคนต่างชาติสามารถซื้อในพื้นที่ไหนได้บ้างเพื่อป้องกันข้อโต้แย้งว่าไปซื้อพื้นที่ที่คนไทยจะอยู่ ยกตัวอย่าง นิคมอุตสาหกรรมที่คนต่างชาตืเข้าไปอยู่ เช่น จังหวัด ชลบุรี อยุธยา ปทุมธานี กรุงเทพฯ ภูเก็ต สมุย

"จากข้อมูลพบว่า ช่วงเศรษฐดียอดขายอสังหาฯ ที่มาจากชาวต่างชาติสูงถึง 80,000 ล้านบาทต่อปี ก่อนปี 2560 แต่ปัจจุบันเหลือ 30,000-40,000ล้านบาทต่อปี ซึ่งสัดส่วนยอดขายจากต่างชาติเฉลี่ย 10% จากมูลค่ารวมของตลาดอสังหาฯ 800,000 ล้านบาท ในช่วงพีค ซึ่งปัจจุบันไม่น่าถึง 700,000 ล้านบาท”

 แนะทำ “แซนด์บอกซ์”

นายวสันต์ ธารารมณ์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า นโยบายดังกล่าว “ดี” แต่ควรทำแบบมีเงื่อนไข เพื่อปกป้องลูกค้าคนไทยไม่ให้ได้รับผลกระทบจากราคาที่อยู่อาศัยที่อาจแพงขึ้น โดยรัฐควรออกมาตรการหลายด้าน  เช่น การกำหนดโซนนิ่งในรูปแบบการทำแซนด์บอกซ์ ไม่ใช่เปิดให้ซื้อได้เสรีทั่วประเทศเพื่อทดลองก่อน 

รวมทั้งการกำหนดราคาซื้อขั้นต่ำไม่ให้กระทบตลาดคนไทย โดยพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ควรบังคับให้ซื้อไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ส่วนต่างจังหวัดควรบังคับซื้อไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท และการจำกัดโควตาการซื้อในแต่ละโครงการ โดยมีตัวแบบจากโควตา 49% ของสินค้าคอนโดมิเนียม เป็นต้น

“นโยบายดึงดูดต่างชาติ 4 กลุ่ม ควรมีการทดลองทำ ถ้าหากว่ามีทิศทางที่ดีก็สามารถขยายได้ หรือถ้าหากยังมีจุดต้องแก้ไขจะได้สามารถปรับปรุงมาตรการ เพราะโครงการนำร่องเริ่มต้นจากไซซ์เล็ก ๆ เพื่อให้มีความยืดหยุ่นในการประเมินผลลัพธ์ของมาตรการที่สำคัญลดแรงต้านเพื่อให้เห็นผลการทำก่อนขยายเพิ่ม”