กูรูจับทิศ "อสังหา" ปี 66 ยังน่าลงทุน ชี้คอนโดเกิน 1 แสน/ตร.ม. ดีดรับ ศก.ฟื้น

วานนี้ (21 พ.ย.) จากเวทีงานสัมมนา “WEALTH FORUM ลงทุนอย่างไรให้รวย #ปี3” จัดโดย กรุงเทพธุรกิจ x ฐานดิจิทัล x เนชั่น หัวข้อ “Property Focus : สินทรัพย์มั่นคง ลงทุนมั่งคั่ง” กูรูอสังหาริมทรัพย์ร่วมประเมินทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยปี 2566 ถ้าอ้างอิงตามคาดการณ์ของกูรูต่างๆ มองว่าจะดีกว่าปีนี้ เมื่อเศรษฐกิจดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตาม คนมีเงินลงทุนซื้ออสังหาฯมากขึ้น ปัจจัยอีกอย่างหนึ่งคือคนไทยซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้ซื้อเงินสด คนคุมเกมสำคัญที่สุดคือธนาคาร หลังจากคุมเกมค่อนข้างเข้มมานานก่อนโควิด-19 ระบาดตั้งแต่ปลายปี 2561 แล้ว และดูแล้วไม่น่าจะผ่อนง่ายๆ

ส่วนมาตรการ LTV ที่ปี 2566 ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะไม่ผ่อนคลายแล้ว จะกระทบต่อกำลังซื้อหรือไม่นั้นนั้น ส่วนตัวมองว่ามาตรการ LTV ไม่กระทบต่อการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกของคนทั่วไป แต่จะกระทบต่อคนซื้อบ้านหรือคอนโดฯหลังที่ 2 ในการขอสินเชื่อธนาคาร

“ที่ผ่านมาอาจจะแค่เป็นวาทกรรมของฝั่งผู้พัฒนาโครงการ (ดีเวลลอปเปอร์) เรื่อง LTV มากกว่า แต่ตอนนี้ปัญหาที่เจอกันหนักสุดคือการปฏิเสธสินเชื่อจากฝั่งธนาคารมากกว่า”

ด้านคาดการณ์ตลาดคอนโดฯหลังจากนี้ ราคาไม่เกิน 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. หรือไม่เกิน 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตยังน่าสนใจ แต่เมื่อใดก็ตามที่เศรษฐกิจดี จีดีพีเติบโตเกิน 3% ขึ้นไป คาดการณ์ว่าปี 2566 จะเริ่มเห็นคอนโดฯราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.มากขึ้น สอดรับกับเงินในกระเป๋าของคน และกำลังซื้อจากต่างประเทศ แต่อาจจะยังไม่มากจนเท่ากับซัพพลายใหม่ของคอนโดฯราคาไม่เกิน 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.

“คาดการณ์ตลาดอสังหาฯหลังจากนี้ คอนโดฯจะกลับมาเปิดขายมากขึ้น ผู้ซื้อต่างชาติยังเป็นที่ต้องการ ด้านตลาดบ้านจัดสรรยังเป็นที่น่าสนใจสำหรับดีเวลลอปเปอร์ แต่สำหรับคนทั่วไปอาจจะมีบางโครงการที่สามารถซื้อเพื่อลงทุนได้ นอกจากนี้ราคาที่ดินไม่มีปรับลดลง และราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น 8-10% แน่นอนนับตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป ซึ่งความจริงแพงมาตั้งแต่โควิด-19 ระบาดแล้ว แต่ขายราคาเดิม ส่วนของข้างใน การตกแต่ง ใช้ของเกรดลดลง เมื่อเทียบกับโครงการในชื่อเดียวกันเมื่อ 2 ปีที่แล้ว”

ทั้งนี้ จากข้อมูลในช่วงปี 2557-2565 จะพบว่าคอนโดมิเนียมราคาถูก ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. มีจำนวนมาก จากปัจจัยเศรษฐกิจไม่ดี ทำให้ดีเวลลอปเปอร์สร้างคอนโดฯราคาไม่แพง ประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิตมาขาย เพราะเข้าถึงกำลังซื้อได้ดีกว่า ครองสัดส่วนมากถึง 70% ของตลาดคนอยากซื้อบ้าน ขณะเดียวกันกำลังซื้อจากชาวต่างชาติหาย ทำให้ตลาดเช่าคอนโดฯมีผลตอบแทนลดลง นักลงทุนที่เข้ามาซื้อคอนโดฯก็ลดลงเช่นกัน ทำให้เห็นการลงทุนแบบจำเพาะเจาะจงมากขึ้น เช่น คอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัย ที่ปิดการขายได้มาก

นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า สิ่งสำคัญคือในปี 2566 เข้าสู่โหมดแห่งการเลือกตั้ง หลังจากรัฐบาลชุดปัจจุบันหมดวาระ โดยทุกๆ การเลือกตั้ง ตัวเลขที่ชี้วัดผลงานรัฐบาลได้ดีที่สุดคือตัวเลขทางเศรษฐกิจ นอกเหนือจากการกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยแล้ว การกระตุ้นผ่านอสังหาฯยังคงเป็นปัจจัยหนึ่งที่ชี้วัดผลการทำงานของรัฐบาลได้ดีที่สุด น่าจับตาเรื่องนโยบายของพรรคการเมืองต่างๆ ที่จะหาเสียงเกี่ยวกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพราะสามารถกระตุ้นได้ทั้งภาคธุรกิจจริงๆ เริ่มตั้งแต่อิฐหินปูนทราย วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ธนาคาร ไปจนถึงการดึงเม็ดเงินจากต่างประเทศ

“จากตัวเลขการลงทุนทั้งหมดในภาคอสังหาฯ มองว่ามาจากปัจจัยดอกเบี้ยขาขึ้น และประเทศไทยก็มีการปรับอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างช้ากว่าประเทศอื่นๆ เมื่อเวลาเราปรับดอกเบี้ยได้ช้ากว่าประเทศอื่น แม้จะไม่มีความจำเป็นใดๆ ก็ตาม ในมุมผมมองว่ากำลังปล่อยให้เม็ดเงินไหลออกจากประเทศ ทำให้ภูมิภาครอบข้างเรากลายเป็นคู่แข่งคนสำคัญ และยิ่งเมื่อตัวเลขดอกเบี้ยปรับขึ้นช้า ประโยชน์ก็จะอยู่กับผู้อยู่อาศัยและผู้ที่จะซื้ออสังหาฯในช่วงนี้”

แล้วเทรนด์การลงทุนอสังหาฯไทยในปี 2565-2566 จะไปในทิศทางไหน เรื่องโครงสร้างพื้นฐานเข้ามามีบทบาทสำคัญ สนับสนุนการเดินทางและการลงทุนไปสู่ภูมิภาค เมืองหลักที่เคยแออัด ก็จะกระจายความเจริญทางเศรษฐกิจไปเมืองรองมากขึ้น จึงเริ่มเห็นเทรนด์อสังหาฯแบบใหม่ๆ ในพื้นที่กรุงเทพฯ หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ และเขาใหญ่

ทั้งนี้จังหวัดที่น่าลงทุนอสังหาฯ แน่นอนว่าย่อมเป็นเมืองเศรษฐกิจที่มีความสนใจในการลงทุนจากต่างชาติและกำลังพัฒนา เช่น ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา 3 จังหวัดในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) เกิดภาคแรงงานเดินทางเข้ามาจำนวนมาก จึงทำให้พื้นที่ใน 3 จังหวัดนี้ ราคาการซื้อขายอสังหาฯยังไปได้อีก แพงขึ้นได้อีก 2-3 เท่าตัว เช่น โซนศรีราชา ที่มีชาวญี่ปุ่นอาศัยจำนวนมาก ขณะนี้ไร่ละประมาณ 5 ล้านบาท แต่ในอนาคตจะเห็นไร่ละ 50-100 ล้านบาท เป็นไปได้ทั้งหมด เพราะทำเลนี้คือจุดยุทธศาสตร์ของโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่หมดเลย

นอกจากนี้ยังมีเชียงใหม่ ซึ่งมีเที่ยวบินตรงระหว่างประเทศมากขึ้น เป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนจีนและชาติอื่นๆ เข้ามาอยู่กันมากขึ้น อากาศก็ดี ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตก็ตอบโจทย์ ด้านภูเก็ต ทางนักลงทุนสิงคโปร์และจีนเริ่มกลับมา ส่วนภาคอีสาน ที่น่าสนใจคือเมืองติดชายแดน สปป.ลาว

นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า จากภาพใหญ่ของตลาดอสังหาฯ นอกเหนือจากปัจจัยเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้นแล้ว แต่สำหรับอสังหาฯในหมวดศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานของประเทศไทย มองว่ายังอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากวิกฤติโควิด-19 ดูได้จากทราฟฟิกของคนมาเดินห้างยังโตต่อเนื่องจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว เมื่อการใช้จ่ายเริ่มกลับมา ผู้เช่าพื้นที่ต่างๆ จึงเริ่มฟื้นตัว

“ปี 2566 มีคาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาไทยประมาณ 20 ล้านคน อาจจะยังน้อยกว่าปี 2562 ซึ่งมีเกือบ 40 ล้านคน แต่ก็ถือว่าฟื้นตัวต่อเนื่อง เป็นปัจจัยบวกสำหรับศูนย์การค้าต่างๆ โดยเฉพาะที่อยู่ในตัวเมือง จึงถือเป็นเทรนด์ที่ดี ทำให้การลงทุนในอสังหาฯหมวดสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เช่น ศูนย์การค้า ยังโตได้ต่อเนื่อง เพราะตอนนี้ยังอยู่ในจุดเริ่มต้นของการฟื้นจากโควิด-19 และสภาพซัพพลายที่ยังไม่ได้มีของใหม่เข้ามามาก”

สำหรับอสังหาฯหมวดอื่นๆ เช่น หมวดอินดัสเทรียล พวกโกดังสินค้า และโลจิสติกส์ ยังมีแรงผลักดันจากการย้ายฐานผลิตมาเมืองไทยมากขึ้น รวมถึงโลกอี-คอมเมิร์ซ ทำให้หมวดโกดังเติบโตต่อเนื่อง โดยพื้นที่ EEC จะได้เปรียบ ส่วนหมวดอาคารสำนักงาน มองว่าต้องคัดเลือกก่อนลงทุน เพราะเป็นหมวดที่ได้รับผลกระทบจาก Work From Home รวมถึงจำนวนซัพพลายที่มีมากในตลาด