อสังหาฯเชิงพาณิชย์ปี65ฟื้นตัวหลังดัชนีความเชื่อมั่นสูงขึ้น

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ  ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยรวมแล้วปี 2565 ถือเป็นปีที่ดีกว่าปี 2563 และ 2564  แม้ว่าจะยังต้องมีการปรับตัวเพื่อรับมือกับผลกระทบทางตรงและทางอ้อมจากการ แพร่ระบาดของโควิด-19  ปีนี้เป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคธุรกิจบริการและค้าปลีก

"ในไตรมาส 3 ปี 2565 ภาคธุรกิจส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ มีการฟื้นตัว ความเชื่อมั่นเริ่มสูงขึ้นเนื่องจากผู้คนกลับสู่สภาวะปกติมากขึ้นทั้งในด้านการทำงานและการใช้ชีวิต  ทิศทางเชิงบวกนี้ยังเป็นผลมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นและการที่ผู้คนต่างคิดว่าไม่จำเป็นต้องควบคุมการใช้ชีวิตตามมาตรการที่เคร่งครัดอีกต่อไป หลังจากมีข้อจำกัดต่อเนื่องกว่าสองปี" 

 

สำหรับธุรกิจบริการ ทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงได้รับประโยชน์จากการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยกลับเข้ามา ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าระหว่างไตรมาส 2 และ 3 ส่งผลให้ผลการดำเนินงานในตลาดธุรกิจบริการในกรุงเทพฯ ดีขึ้นอย่างมาก

โดยธุรกิจบริการได้ค่อย ๆ เปลี่ยนแปลงจากการพึ่งพานักท่องเที่ยวภายในประเทศกลับไปเป็นการมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นตัวขับเคลื่อนหลักเมื่อเข้าสู่ไฮซีซั่นหรือช่วงเวลาที่การท่องเที่ยวคึกคัก คาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวก็จะยังคงดำเนินต่อไปจนถึงสิ้นปี พร้อมกับความคาดหวังว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2566

ด้านตลาดค้าปลีกเป็นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2563  ภาคธุรกิจนี้ไม่เพียงต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อมาตรการที่มีคำสั่งให้ปิดบริการเท่านั้น แต่ยังต้องปรับตัวและลงทุนเพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าด้วย  การปรับตัวให้เข้ากับตลาดรูปแบบใหม่และความต้องการของผู้บริโภคอย่างมีประสิทธิภาพถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ค้าปลีก และแน่นอนว่าการปรับเปลี่ยนเพื่อทำให้ธุรกิจอยู่รอดนั้นเป็นสิ่งสำคัญที่สุด  สิ่งที่น่าจับตามองในตลาดนี้ก็คือผู้ค้าปลีกที่สามารถตอบสนองต่อความคาดหวังใหม่ ๆ ของผู้บริโภคนั้นเติบโตได้ด้วยการทำให้ตนเองแตกต่างจากคู่แข่ง

ความจำเป็นที่ต้องปรับตัวมีความสำคัญสำหรับเจ้าของอาคารและผู้ให้บริการพื้นที่ค้าปลีกเช่นกัน หากปราศจากความร่วมมือและความช่วยเหลือจากเจ้าของพื้นที่แล้ว ผู้ค้าปลีกจะไม่สามารถปรับตัวอย่างที่จำเป็นต้องทำได้เลย  ความช่วยเหลือดังกล่าวมีตั้งแต่การงดเก็บค่าเช่าและการลดค่าเช่าไปจนถึงความช่วยเหลือในการตั้งแพลตฟอร์มการขายออนไลน์และอำนวยความสะดวกเรื่องพื้นที่สำหรับการจัดส่งอาหาร  อันที่จริง ระดับความร่วมมือระหว่างเจ้าของพื้นที่และผู้เช่าในภาคธุรกิจค้าปลีกนั้นมีมากกว่าในภาคธุรกิจอื่น ๆ โดยทั้งสองฝ่ายต่างเข้าใจว่าการทำงานร่วมกันนั้นส่งผลให้สามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่คาดไม่ถึงแทบทุกรูปแบบได้

ผู้ประกอบการธุรกิจห้างสรรพสินค้าหรือผู้ค้าปลีกที่ประสบความสำเร็จนั้นมีความสามารถในการปรับตัวอย่างมาก  การพึ่งพาแพลตฟอร์มการขายรูปแบบเดียวเป็นกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงสูง แต่เห็นได้ชัดว่าทั้งผู้ประกอบการและผู้ค้าปลีกรายใหญ่ในปัจจุบันมุ่งมั่นที่จะดำเนินการบนแพลตฟอร์มที่หลากหลาย ไม่ว่าจะผ่านออนไลน์ หน้าร้าน หรือการผสมผสานหลายช่องทาง (Omnichannel) ซึ่งส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ค้าปลีก แต่การมีประสบการณ์ร่วมกันของทั้งสองฝ่ายนั้นกลับส่งเสริมความร่วมมือระหว่างกัน

 

ขณะที่ในตลาดพื้นที่สำนักงาน แม้ว่าอัตราการใช้พื้นที่สุทธิ ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 นั้นยังติดลบเล็กน้อย แต่ขณะนี้ซีบีอาร์อีเริ่มเห็นสัญญาณของธุรกรรมการเช่าที่มากขึ้น  และแม้ว่าการต่ออายุสัญญาเช่าจะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นมากในปี 2563 - 2564 และช่วงเวลาส่วนใหญ่ในปีนี้ แต่ในปัจจุบัน บริษัทหลายแห่งกำลังพิจารณา หรือเจรจาเรื่องการย้ายสำนักงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งไปยังอาคารสำนักงานใหม่ที่มีมาตรฐานระดับสากล ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างและพร้อมที่จะรับผู้เช่าในอนาคตอันใกล้นี้

 

แม้ว่าหลายบริษัทจะยังคงอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาว่าจะย้ายสำนักงานหรือไม่ แต่บริษัทจำนวนมากขึ้นโดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติ ได้เริ่มเจรจาเพื่อการย้ายสำนักงานที่ค่อนข้างมีแนวโน้มว่าจะเกิดขึ้นจริงหรือกำลังพิจารณาที่จะดำเนินการดังกล่าวอย่างจริงจัง

ซีบีอาร์อีเชื่อว่าจำนวนธุรกรรมการเช่าในปี 2565 จะสูงขึ้นจากปี 2564 และมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นเดียวกันในปีหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออาคารสำนักงานขนาดใหญ่แห่งใหม่จำนวนมากจะก่อสร้างแล้วเสร็จและสามารถต้อนรับผู้เช่าได้

 

สำหรับภาคอุตสาหกรรม ตลาดได้แสดงให้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้น และ FDI หรือการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติในภาคการผลิตนั้นเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจากนี้ยอดขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plots - SILP) ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้าและดาต้าเซ็นเตอร์ ขณะที่ความต้องการพื้นที่สำหรับการผลิตและพื้นที่คลังสินค้ารวมถึงอาคารที่สร้างขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Build-to-Suit) ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะสถานการณ์จะยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป

 

"แม้ว่าแนวโน้มในระยะสั้นจะดูเป็นไปในทิศทางบวก และจะมีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในภาคส่วนต่าง ๆ แต่เราก็ยังต้องระมัดระวังความเสี่ยงจากเกิดจากปัจจัยที่จะฉุดการเจริญเติบโตของธุรกิจหรือปัจจัยที่ส่งผลในเชิงลบ  หนี้ส่วนบุคคลและหนี้บริษัทที่เพิ่มสูงขึ้นนับเป็นข้อกังวลที่เกิดขึ้นในประเทศ  ขณะที่ทั่วโลกต่างมีความกังวลเพิ่มมากขึ้นเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลก แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยในต่างประเทศอีกหลายปัจจัยล้วนเป็นสิ่งที่ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอน" นางสาวโชติกา กล่าว