บิ๊กอสังหาฯลุยเปิดโครงการ รับ‘จีนคัมแบ็ค’ฟื้นดีมานด์

แลนด์สเคป “อสังหาริมทรัพย์” ปี 2566 มีทั้งปัจจัยบวก โดยเฉพาะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยที่กำลังฟื้นตัว และ "จีนเปิดประเทศ" เป็นสัญญาณที่ดีต่อแนวโน้มดีมานด์ที่จะเพิ่มขึ้นในตลาด เสริมกำลังซื้อในประเทศที่ยังต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดจาก "ปัจจัยลบ" ไม่ว่าจะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบโดยตรงต่อผู้ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัย และลูกค้าใหม่ที่กำลังตัดสินใจซื้อ ขณะที่ “ต้นทุน”การก่อสร้างทั้งค่าวัสดุ ค่าแรงขั้นตํ่า ราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ "ราคา” อสังหาฯ โครงการใหม่ปี 2566 ขยับขึ้นอย่างน้อย 5-10% 

อีกทั้งมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่สิ้นสุดลงในปี 2565 ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ  ชะลอตัว อาทิ การลดค่าโอน-จดจำนอง มาตรการผ่อนคลายการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านหลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10-30%

 แม้ล่าสุดรัฐจะต่อมาตรการลดค่าจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 1% และลดค่าจดจำนองธนาคารเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นมือ 1 หรือมือ 2 ที่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มกำลังซื้ออสังหาฯ ปี 2566 ไม่ดี มีปัจจัยลบเข้ามากระทบกำลังซื้อ ทั้งจากสถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยืดเยื้อ ส่งผลทบต่อต้นทุนพลังงาน ราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนวัสดุ ค่าแรงงาน รวมสถานการณ์โควิด-19  ยังเป็นเรื่องที่อยู่ในความกังวล

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยด้านมาตรการแอลทีวี เข้ามาเป็นอุปสรรต่อคนที่ซื้อบ้าน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร

“ปัจจัยลบกดดันกำลังซื้อมีครบ แต่ปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อมีแค่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปีนี้เหนื่อย”
 

นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อสังหาฯ ปีนี้ไม่สดใสนัก เนื่องจากยังไม่แน่ใจว่ากำลังซื้อจากต่างประเทศจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น การขอสินเชื่อยากขึ้น  และมีมาตรการแอลทีวีเข้ามาบั่นทอนกำลังซื้อในประเทศ รวมทั้งภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้นส่งผลต่อรายได้ผู้บริโภค ดังนั้นคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ขยายตัว 1-2%

“ในภาวะที่มีความไม่แน่นอนผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ ไม่ผลีผลามและระมัดระวังเรื่องสภาพคล่อง อาจจำเป็นต้องยอมกำไรลดลง เพราะการปรับราคาขึ้นไม่สามารถทำได้ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้จริง เพราะกำลังซื้อลูกค้าเปราะบาง เลือกทำโครงการในทำเลที่มีดีมานด์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน”

เช่นเดียวกับ นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า สถานการณ์กำลังซื้อคนไทยระดับกลางล่างไม่ดี เป็นผลมาจากปัญหาหนี้สินครัวเรือนพุ่งสูงต่อเนื่อง การอนุมัติสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้นทำให้การขออนุมัติสินเชื่อผ่านน้อยลง ดังนั้นยอดขายไม่น่าจะดีมากนัก คาดอยู่ในระดับทรงตัว 

"โควิดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีการกู้เงินในอนาคตมาใช้ล่วงหน้า เวลานี้เงินในกระเป๋าคนน้อยลง ขณะที่เศรษฐกิจชะลอตัวสะสม อยู่ในภาวะทรงตัวและลดลง ไม่คิดว่าจะดีขึ้นมากนักเทียบปีก่อนหน้านี้ ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างปีนี้เพิ่มขึ้น 10% ราคาบ้านปรับเพิ่ม 5-10% แน่นอน" 

จีนเปิดประเทศความหวังอสังหาฯ ไทย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า การเปิดประเทศของ “จีน” จะทำให้อสังหาฯ ไทยได้ดีมานด์ลูกค้าระดับกลางเข้ามาดูดซับซัพลายในตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น หลังจากชะงักในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา 

"จีน กลับเข้ามาจะเป็นความหวังใหม่ ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการคอนโดฟื้นมาอีกครั้ง"

ขณะที่นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ปี 2566 แม้จะมีปัจจัยลบหลายเรื่อง ไม่ว่าจะเป็นทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นสวนทางกับรายได้ของประชาชน ภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและต้นทุนการผลิต ผลกระทบจากการยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี แต่เชื่อว่าหลังจากที่ “จีนเปิดประเทศ” จะเป็นปัจจัยบวก เข้ามาช่วยฟื้นดีมานด์อสังหาฯ ได้

ทั้งนี้ สัญญาณการฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจที่ดีขึ้น คาดว่าปีนี้จีดีพีจะขยายตัวได้ถึง 5% เพราะภาคบริการ ท่องเที่ยวฟื้นกลับมา จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อ ทำให้สามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้ ส่งผลให้ยอดขายตลาดคอนโดกลับมาบวก 40% อีกครั้ง ส่วนตลาดต่างจังหวัดมีปัจจัยบวกจากตัวเลขนักท่องเที่ยวที่อาจสูงกว่า 40%

ท่องเที่ยวฟื้นกำลังซื้ออสังหาฯไปต่อ

นายพีระพงศ์ กล่าวต่อว่า ปัจจัยที่ทำให้ตลาดกลับมาคือเศรษฐกิจกลับมา จ้างงานเพิ่มขึ้น การท่องเที่ยวดีขึ้น กำลังซื้อเพิ่มขึ้นทำให้คนมั่นใจที่ซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดระดับราคากว่า 1 ล้านบาท

“ปีนี้จะเป็นปีที่ตลาดคอนโดฟื้นตัว เติบโตสูง 40% จากปี 2565 ที่มีฐานต่ำ  ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว โครงการคมนาคมารถไฟฟ้าหลายสายทั้งสีเหลือง สีชมพู สีแดงจะเปิดให้บริการ ส่งผลดีต่ออสังหาฯ ส่วนตลาดบ้านจะทรงตัวหลังจากเติบโต 3-4% ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด”

สำหรับ ออริจิ้น ตามแผนปี 2566 เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 40 โครงการ กระจายทุกทำเล รองรับความต้องการลูกค้าให้ครอบคลุมโดยเฉพาะพื้นที่โดยรอบแนวทางเส้นรถไฟฟ้า ทั้งสายสีเหลือง แดง ชมพู

 มั่นใจสัญญาณบวกกระตุ้นตลาดฟื้น

นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 มีสัญญาณบวกจากภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการเปิดประเทศของจีน ขณะที่การลงทุนและการบริโภคภาคเอกชนยังมีการขยายตัวต่อเนื่อง รวมถึงล่าสุดภาครัฐได้ประกาศต่อมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ตั้งแต่วันที่ 3 ม.ค.-31 ธ.ค.2566

“ผู้ประกอบการรายใหญ่สร้างความคึกคักให้ตลาดด้วยการรุกเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องส่งผลดีต่อตลาดรวมอสังหาฯ ทยอยฟื้นตัว มีมาตรการช่วยลดภาระให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย และช่วยส่งเสริมการซื้อขายอสังหาฯ สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวหลังวิกฤติโควิด"

แสนสิริจ่อเปิดโครงการใหม่ทุบสถิติ

ปี 2566 นี้ แสนสิริ ยังคงเน้นกลยุทธ์ “Speed to Market” การมองตลาดเร็ว-รุกไวเพื่อรอง รับการฟื้นตัวของตลาดและดีมานต์ของลูกค้าต่างชาติ โดยกุญแจสำคัญซึ่งผลักดันให้แสนสิริเติบโตต่อเนื่องก็คือการบริหารเงินสดในมือที่ดีส่งผลให้มีสภาพคล่องสูง และมีความพร้อมในการดำเนินธุรกิจ ล่าสุดบริษัทมีสภาพคล่องในมือรวม 15,000 ล้านบาทในการสนับสนุนความแข็งแกร่งในทุกสภาวการณ์และพร้อมเดินหน้าธุรกิจ โดยเตรียมพัฒนาโครงการใหม่ มูลค่ารวมมากที่สุดทุบสถิติสูงสุดอีกด้วย

 ปีที่ผ่านมา แสนสิริ ปิดการขายโครงการที่อยู่อาศัยรวมเกือบ 20 โครงการ มูลค่ารวม 28,000 ล้านบาท คาดผลประกอบการปี 2565 จะสร้างยอดขายได้ถึง 50,000 ล้านบาท เกินเป้าหมาย เป็นการเติบโตเกือบ 50% จากปีก่อนที่มียอดขายรวม 33,500 ล้านบาท นับเป็นปีที่แสนสิริสร้างยอดขายได้สูงสุดเป็นประวัติการณ์ และคาดการณ์รายได้รวมปี 2565 ทำได้เกินกว่า 35,000 ล้านบาท เติบโตเกือบ 20% จากปีก่อนหน้า คาดมีกำไรสุทธิกว่า 4,000 ล้านบาท ทุบสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 38 ปีนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท