แลเวียดนามแล้ว EEC ไทยคงตายหยังเขียด | โสภณ พรโชคชัย

เรามาดูเวียดนามเพื่อสังวรกันสักนิด เมื่อวันที่ 12 ก.พ.2566 นายกรัฐมนตรีเวียดนามได้ไปเป็นสักขีพยานในการลงนามการลงทุนนิคมอุตสาหกรรมในนครไฮฟอง โดยกลุ่มบริษัท Boltun จากไต้หวัน ที่มีมูลค่าสูงถึง 165 ล้านดอลลาร์หรือ 5,775 ล้านบาท

เหตุการณ์การลงทุนใหญ่แบบนี้เกิดขึ้นเป็นระยะๆ และถี่ขึ้นเรื่อยๆ ในเวียดนาม แต่ในไทยเกิดขึ้นน้อยมาก

ในกรณีข้างต้น ถ้าค่าที่ดินเช่าเป็นเงินประมาณ 90 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร สำหรับพื้นที่ 35.27 เฮกตาร์ ก็เท่ากับค่าที่ดินเป็นเงิน 12,600 บาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาที่พอๆ กับไทยในกรณีนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในภาคตะวันออก หรือ EEC ของไทย

แต่กรณีของเวียดนามเป็นการเช่าสูงสุด 70 ปีสำหรับการลงทุนขนาดใหญ่ แต่ถ้าเป็นการลงทุนปกติจะเช่าได้ไม่เกิน 50 ปี แต่ใน EEC ให้เช่าได้ถึง 99 ปี คือ 50 ปี+49 ปี ซึ่งไทยเสียเปรียบมาก

มีข้อสังเกตว่า ค่าแรงสูง การมีประชากรสูงวัยมากขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศมีน้อยลง

ไทยเคยเป็นประเทศที่น่าลงทุนจากต่างประเทศมากที่สุดมา 2-3 ทศวรรษ แต่ปัจจุบันกลับสูญเสียตำแหน่งให้กับเวียดนามไปแล้ว 

ทั้งในภาคอุตสาหกรรมเคมี อิเล็กทรอนิกส์ อุตสาหกรรมเบาและสิ่งทอ แม้แต่อุตสาหกรรมรถยนต์ก็มีการลงทุนมากขึ้นอย่างมหาศาลในเวียดนามแทนที่ไทย นักลงทุนญี่ปุ่นก็ค่อยๆ ทิ้งไทยไป

และนักลงทุนจากเกาหลี ไต้หวัน ก็เน้นไปลงทุนที่เวียดนามกันมหาศาลเมื่อเทียบกับประเทศไทย ทำให้ประเทศต่างๆ ในอาเซียนมีการลงทุนต่างชาติมาก สวนทางกับประเทศไทย

ในปี 2564 การลงทุนจากต่างประเทศในเวียดนามมีมูลค่า 15,660 ล้านดอลลาร์ ในขณะที่ไทยมีมูลค่าต่ำกว่าคือ 12,150 ล้านดอลลาร์

WHA เคยเขียนสรุปไว้ว่า ตั้งแต่ปี 2564 Apple Google และ Microsoft ต่างมีโรงงานในเวียดนามแล้ว นอกจากนั้นบริษัทต่างชาติก็ทยอยย้ายจากจีนมาเวียดนาม (แต่ไม่ค่อยมาไทย) 

รัฐบาลเวียดนามมีสต๊อกหรือธนาคารที่ดินที่เตรียมไว้ทำนิคมอุตสาหกรรมถึง 205,800 เฮกตาร์ (2,058 ตารางกิโลเมตร หรือใหญ่กว่าขนาดของกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่เพียง 1,568 ตารางกิโลเมตรเท่านั้น)

จะสังเกตได้ประการหนึ่งว่า เขตเศรษฐกิจพิเศษของเวียดนามนั้นหมายถึงนิคมอุตสาหกรรมเป็นสำคัญ และมีกระจายอยู่ทั่วไปเช่นเดียวกับประเทศไทย ส่วนเขตเศรษฐกิจพิเศษของไทย หมายถึงเมืองทั้งเมือง

เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษตามเมืองชายแดน (แม่สาย แม่สอด) หรือระเบียงเศรษฐกิจพิเศษที่รวมฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง แถมยังรวมภาคตะวันออกทั้งภาค ได้แก่ จันทบุรี ตราด สระแก้ว ปราจีนบุรี และอาจนับรวมถึงนครนายก (บางแห่งว่าเป็นภาคตะวันออก)

ยิ่งกว่านั้นกิจกรรมที่ทำเพื่อส่งเสริม EEC แม้จะอยู่นอก EEC ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของกิจกรรมของ EEC อีกต่างหาก การที่ไทยเรามี EEC โดยที่ยังไม่มีผังเมือง แล้วต่อมาค่อยประกาศใช้ผังเมืองแบบคร่าวๆ และยังกำลังจัดทำผังอำเภอ แสดงว่าเราขาดการวางแผนเป็นอย่างยิ่ง

อันที่จริงตามหลักสากล การจะทำเขตเศรษฐกิจพิเศษ ต้องมีการวางผังเมืองกันก่อน หรือถ้าจะสร้างเมืองใหม่ตรงไหน ก็ควรจะมีการเวนคืนที่ดินมาให้พร้อมแล้วจัดการประมูลว่าใครจะทำเมืองใหม่อะไร ตรงไหนบ้าง

 ไม่ใช่ (แสร้ง) ปล่อยให้ภาคเอกชนไป (ซุ่ม) ซื้อที่ดินแล้วค่อยมาขออนุญาตเป็นเมืองใหม่ แบบนี้เท่ากับไม่ต้องผ่านการประมูลใดๆ เข้าข่าย “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” ประเทศชาติจะไม่ได้ประโยชน์เท่าที่ควร

เกี่ยวกับการเช่าที่ดินที่เกริ่นไว้ข้างต้นว่า ถ้าเป็นการเช่าทั่วไปก็ได้ไม่เกิน 50 ปี ยกเว้นกิจการที่ทำกำไรได้ช้า อาจให้เช่าได้ถึง 70 ปี มีอยู่ครั้งหนึ่งเมื่อปลายปี 2561 รัฐบาลเวียดนามมีดำริให้ต่างชาติเช่าเป็นเวลา 99 ปี ปรากฏว่าชาวบ้านออกมาเดินขบวนในเมืองใหม่ๆ หลายแห่ง เพราะชาวเวียดนามกลัวว่าผู้ที่ได้ประโยชน์ก็คือนักลงทุนจากประเทศจีนเป็นสำคัญ 

สุดท้ายรัฐบาลก็ยอมถอย นี่ขนาด “มังกรน้อย” อย่างเวียดนาม ยังกริ่งเกรงจีนที่สามารถทุ่มสรรพกำลังมาครอบงำเศรษฐกิจเวียดนาม แต่ไทยกลับไม่ตื่นตัวเท่าเวียดนาม นี่จึงเป็น “จุดตาย” ของประเทศไทย

สำหรับในประเทศไทย ปรากฏว่าเราให้ต่างชาติครอบครองได้เกือบเสรี เช่น

1.นำเงินเข้ามา 40 ล้านบาท ก็สามารถซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ไว้อยู่อาศัย

2.ซื้อที่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ได้

3.ซื้อห้องชุดได้ 100% ของอาคารใน EEC แต่ถ้าในพื้นที่อื่นได้ 49%

4.เช่าที่ระยะยาวได้ 99 ปี (50+49 ปี) ใน EEC และ 50 ปีในส่วนอื่นของประเทศ

5.ซื้อที่ทำกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนอนุมัติได้ 5 ไร่ (นอกนิคมอุตสาหกรรม) และ 10 ไร่ สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยของผู้บริหารต่างชาติ ซึ่งอาจอยู่คนละที่ก็ได้ และอีก 20 ไร่ไว้สร้างที่อยู่อาศัยให้คนงานอยู่ (ซึ่งเท่ากับมายึดประเทศไทยได้โดยตรง)

6.แสร้งตั้ง Nominee หรือบริษัทคนไทยคนไทยถือหุ้น 51% ก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ข้อนี้รัฐบาลรู้แต่ก็ไม่ได้หาทางป้องกันอะไรเท่าที่ควร ผิดกับที่เวียดนาม เจ้าหน้าที่ของเขารักชาติมาก คงไม่มีใครทำแบบนี้ หรือปล่อยให้มีชาวต่างชาติมาสวมบัตรประชาชนเป็นคนเวียดนาม

สำหรับการซื้อบ้านในเวียดนามโดยคนต่างชาตินั้น ต่างชาติซื้อได้แต่เป็นการ “เซ้ง” สิทธิ 50 ปีเท่านั้น สามารถต่อได้ในภายหลังเมื่อครบกำหนด ไม่ใช่ทำสัญญาทีเดียว (50+49 ปี)

ส่วนที่บอกว่าต่างชาติที่แต่งงานกับคนเวียดนามสามารถซื้อที่ดินได้นั้น เป็นแค่ราคาคุย ในความเป็นจริงทำไม่ได้ในภาคปฏิบัติ เขาจะให้ลงชื่อว่าคนซื้อจริงคือคู่ครองชาวเวียดนาม (ประสบการณ์ตรงจากคนไทยที่มีภริยาคนเวียดนามในเวียดนาม)

ในอนาคตอันใกล้นี้ ณ พ.ศ.2584 หรือ 18 ปีนับจากปี 2566 เวียดนามจะแซงไทยแล้ว ทั้งนี้ ปี 2564 ไทยมีรายได้ประชาชาติต่อหัวอยู่ที่ 7,249 ดอลลาร์ ขณะที่เวียดนามมีรายได้อยู่ที่ 3,761 ดอลลาร์ หรือเพียง 52% ของไทยเท่านั้น 

แต่ถ้าเวียดนามยังเติบโต 6.6% ต่อปีในขณะที่ไทยเติบโตที่ 3.1% ต่อปี ภายในปี 2584 รายได้ประชาชาติต่อหัวของเวียดนามจะขึ้นแซงไทย ถ้าเวียดนามแซงไทยได้ อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ก็จะ “หายใจรดต้นคอ” ของไทยต่อไป

จากข้อมูลของธนาคารโลก อาจกล่าวได้ว่านับแต่ปี 2551 การลงทุนจากต่างประเทศในเวียดนามก็สูสีกับประเทศไทย แต่นับแต่ปี 2557 เป็นต้นมา การลงทุนจากต่างประเทศในเวียดนามแซงไทยทุกปีอย่างไม่เห็นฝุ่นอีกต่อไป และนับแต่นั้นมาเวียดนามก็เติบโตอย่างแข็งแกร่งมาก

ถ้าไทยยังเป็นอย่างนี้ต่อไปไม่แน่ว่าวันหนึ่งคนไทยอาจอพยพไปทำงานในเวียดนาม เช่น ที่อพยพไปทำงานในเกาหลีใต้ก็เป็นได้.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th
Email: [email protected]