เปิดปมแก้ผังเมืองใหม่นนทบุรีฉุดการพัฒนาเมือง-ราคาบ้านพุ่ง

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด    กล่าวว่า ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีจริงแล้วหมดอายุไปแล้วหลายปีแล้วเพราะฉบับสุดท้ายที่มีการบังคับใช้ก่อนที่จะหมดอายุไปนั้นประกาศใช้ปี2548 มีผลบังคับใช้ 5 ปีต่ออายุได้ 2 ครั้งๆ ละ 1 ปีรวมแล้วก็ 7 ปี แม้ว่าจะรวมช่วงเวลาของการต่ออายุการบังคับใช้ได้แต่ถ้านับถึงฉบับปัจจุบันที่เพิ่งประกาศบังคับใช้ไป ผังเมืองรวมนนทบุรีก็หมดอายุไปหลายปีมากแล้ว ทำให้เกิดสุญญากาศในการบังคับบใช้ผังเมืองของจังหวัดนนทุบรีไปนานเป็น 10 ปี 

ประกอบกับช่วงเวลาที่ผังเมืองนนทบุรีหมดอายุนั้น เป็นช่วงเวลาที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังก่อสร้างจึงเร่งให้เกิดการขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่ในช่วงระหว่างปี2555 – 2559 โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในซอยย่อยต่างๆ รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากที่เปิดขายใหม่ในช่วงเวลานั้น 

จากนั้น เมื่อร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรีมีการเปิดเผยออกมาเมื่อช่วงปี2560 มีการคัดค้านแสดงความไม่เห็นด้วยจากผู้ประกอบการ และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เยอะเลย เพราะข้อกำหนดในร่างผังเมืองนนทบุรีที่ประกาศออกมานั้น ออกไปในแนวทางที่สอดคล้องหรือเป็นไปในทิศทางเดียวกับผังเมืองของกรุงเทพมหานครซึ่งเน้นการกระจายความหนาแน่นออกไปจากพื้นที่ส่วนกลางหรือส่วนที่เจริญแล้ว แต่ด้วยศักยภาพ การเดินทาง 

และปัจจัยหลายๆ อย่างของนนทบุรีไม่เหมือนกรุงเทพมหานคร ทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนา และเหมือนเป็นการบีบบังคับให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต้องกระจายออกไปจากชุมชน หรือพื้นที่ที่มีความเจริญมากขึ้น เช่น การห้ามสร้างคอนโดมิเนียม (ความสูงไม่เกิน 23 เมตร) หรือโครงการจัดสรรในซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง หรือการห้ามการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่ผังเมืองสีเขียว FAR หรือพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ที่ดินทั้งหมดก็ลดน้อยลงจากเดิม เป็นต้น

การคัดค้านหรือความพยายามในการขอให้มีการเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีในช่วงเวลานั้นไม่ได้ผล แต่ก็ยังไม่การประกาศใช้ ยังคงปล่อยให้จังหวัดนนทบุรีไม่มีผังเมืองควบคุมหรือกำหนดทิศทางมาอีกหลายปี จนวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ.2566  ผังเมืองรวมนนทบุรี 2566 มีการประกาศบังคับใช้ออกมากแล้ว และข้อจำกัดต่างๆ รวมไปถึงข้อกำหนดในการพัฒนาก็ยังเป็นไปในแนวทางเดียวกับที่ร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีเคยออกมาก่อนหน้านี้ 

ประเด็นหลักๆ ที่เป็นปัญหาในมุมมองของผู้ประกอบการและคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดนนทบุรี คือ เรื่องของการกำหนดให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูก และเป็นที่นิยมในจังหวัดนนทบุรีนั้น ไม่สามารถพัฒนาได้บนที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรในพื้นที่ผังเมืองสีเหลืองซึ่งพื้นที่ผังเมืองสีเหลืองนั้นอยู่ในพื้นที่ที่มีความเจริญมาก่อนหน้านี้แล้ว และถนนซอยส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรีมีความกว้างไม่เกิน 12 เมตรเท่านั้น 

บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดก็เช่นกัน ที่ต้องพัฒนาบนที่ดินที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ตึกแถวนั้นต้องาที่ดินติดถนนไม่น้อยกว่า 12 เมตรจึงจะพัฒนาได้ เรียกได้ว่าข้อกำหนดในผังเมืองเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร รวมไปถึงในพื้นที่ที่มีผังเมืองสีเขียวซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของภาคตะวันตกของจังหัดนนทบุรีไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทใด ยกเว้นในบางพื้นที่เท่านั้น แต่ก็ต้องติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเช่นกัน

อาคารพักอาศัยรวมหรือคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่รวม 5,000 – 10,000 ตารางเมตรก็เช่นกันต้องอยู่ในพื้นที่ที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรในพื้นที่ผังเมืองสีส้ม แต่ FAR ในพื้นที่เหล่านี้อยู่ที่ 3.5 – 5 เท่าของที่ดินเท่านั้น ซึ่งน้อยมาก หรือถ้าต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมพื้นที่อาคาร 5,000 – 10,000 ตารางเมตรในพื้นที่ที่มี FAR สูงๆ ต้องหาที่ดินในพื้นที่ผังเมืองสีแดงเพราะจะได้ FAR 7 – 8 เท่าของพื้นที่ที่ดิน แต่ต้องอยู่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตรขึ้นไป ถ้าต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปต้องหาที่ดินติดกับถนนความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรือต้องลดขนาดอาคารลงเหลือไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร แม้ว่าจะอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีแดงและมี FAR 7 – 8 เท่าของที่ดินก็ตาม 

ข้อกำหนดเหล่านี้ ทั้งในเรื่องความกว้างของถนนที่มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เพราะถนนส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรีโดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ในซอยมีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรแน่นอน หรือ FAR ที่มีผลต่อการพัฒนาและควบคุมโครงการคอนโดมิเนียมนั้น มีผลให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีหลังจากที่ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ.2566 ประกาศใช้นั้น ทำได้ยากขึ้น และมีต้นทุนสูงขึ้น เพราะที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างมากกว่า 10 เมตรมีราคาขายมากกว่าแน่นอน หรือการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมก็ต้องหาที่ดินที่มี FAR สูงซึ่งแน่นอนว่าต้องไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ติดถนนที่มีความกว้างมากกว่า 30 เมตรขึ้นไป (ถ้าต้องการพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) และราคาที่ดินก็ต้องสูงมากเช่นกัน ซึ่งมีผลต่อการกำหนดราคาขายของบ้านและคอนโดมิเนียมต่อไป

แม้ว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดนนทบุรีจะเงียบเหงาไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ แทบไม่มีโครงการเปิดขายใหม่เลย เพราะคอนโดมิเนียมเหลือขายในพื้นที่ยังมีอยู่อีกเยอะ แต่โครงการที่อยู่ในพื้นที่ยังถือว่าได้เปรียบอยู่พอสมควร เพราะพัฒนาด้วยเงื่อนไขของผังเมืองเก่า หรือขออนุญาตก่อสร้างในช่วงสุญญากาศของผังเมืองพอดี ต้นทุนที่ดิน และรูปแบบการพัฒนายังสามารถพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีส่วนต่อการกำหนดราคาขาย เพราะจำนวนยูนิตมาก ซึ่งถ้าอ้างอิงตามผังเมืองปัจจุบันก็คงไม่สามารถพัฒนาโครงการแบบนี้ได้แล้ว รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรในซอยที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ก็เช่นกันที่คงไม่สามารถหาโครงการใหม่ได้อีกแล้วในช่วง 5 ปีจากนี้ ยกเว้นโครงการเหลือขาย หรือบ้านและคอนโดมิเนียมมือสองในตลาด

ผู้ประกอบการบางรายเข้าไปซื้อโครงการคอนโดมิเนียมเดิมจากผู้ประกอบการที่มีปัญหาเรื่องของสภาพคล่องทางการเงินก็อาจจะยังมีคอนโดมิเนียมภายใต้ศักยภาพเดิมของผังเมืองรอการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงหลังจากนี้ ในขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ๆ คงเกิดขึ้นน้อยมากในช่วง 5 ปีจากนี้ ยกเว้นโครงการที่อาจจะมีการขออนุญาตก่อสร้างไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งอาจจะมีผู้ประกอบการหลายรายที่ชิงขออนุญาตก่อสร้างทั้งโครงการคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรไปก่อนแล้ว เจ้าของที่ดินหลายรายอาจจะต้องรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อไปอีก 5 ปีเช่นกัน เพราะขายที่ดินได้ยาก 

ยกเว้นจะลดราคาขายลงมาจากที่เคยตั้งไว้ก่อนหน้านี้ เพราะศักยภาพในการพัฒนาด้อยลงด้วยข้อจำกัดทางผังเมือง แม้ว่าจะไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม ซึ่งทางผู้ประกอบการและคนในวงการอสังหาริมทรัพย์คงต้องหาช่องทางในการอยู่รอดต่อไปก่อนในช่วง 5 ปีนี้ ใครที่มีสต็อกเหลือขาย หรือโครงการที่ยังไม่ก่อสร้างก็คงต้องเก็บที่ดินไว้ก่อน เพราะราคาที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีคงไม่ปรับขึ้นมาให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองแน่นอน