ผ่าทางตันแอชตัน อโศกทางเลือกเลี่ยงทุบแนะซื้อที่ดินเพิ่มตามเงื่อนไขก.ม.

จากคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง “แอชตัน อโศก” มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท นับเป็นประเด็นร้อนสั่นสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์และส่งผลกระทบหนักหน่วงทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะ 8 หน่วยงานภาครัฐ ที่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าของโครงการระบุว่าได้รับใบอนุญาตเกี่ยวกับการก่อสร้างมาอย่างถูกต้อง ทั้ง สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (กทม.) การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ฯลฯ  รวมถึงเจ้าของห้องชุด 580 ครัวเรือน ที่ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 668 ยูนิต แน่นอนว่า "อนันดา"  กำลังเผชิญวิกฤติแบรนด์ครั้งใหญ่

2 ทางออก ที่อนันดา ต้องเลือก นั่นคือ รื้อถอน! หรือเปิดทางออกใหม่ให้ได้ 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ซึ่งอนันดาต้องยอมจ่ายกว้านซื้ออาคารพาณิชย์ขยายทางเดิมให้ถึง 12 เมตร ไปออกซอยสุขุมวิท 19 หรือซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อออกถนนอโศกมนตรี และยื่นขออนุญาตก่อสร้างใหม่

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาฯ ให้มุมมองว่า แม้การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างจะไม่ได้หมายถึงต้องรื้อถอนอาคารทันที  และ 2 ทางเลือกแก้ปัญหาก็ไม่ง่ายเช่นกัน  กรณียอมทุบโครงการ นับเป็นเรื่องรุนแรงและสร้างความเสียหาย และคำถามต่อเนื่องในหลายเรื่อง หน่วยงานใดหรือใครเป็นผู้รับผิดชอบในการรื้อถอน ค่าใช้จ่ายต่างๆ ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายคืนให้กับผู้ที่ซื้อไปแล้วทุกยูนิตพร้อมดอกเบี้ยย้อนหลังตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์
 

จากข้อมูลอนันดาระบุว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 5,653 ล้านบาท “เจ้าของร่วม” คงต้องมีการรวมตัวกันเพื่อฟ้องร้องจากเจ้าของโครงการ และสุดท้ายเจ้าของโครงการจะไปฟ้องร้องค่าเสียหายจากใครต่อก็คงต้องว่ากันไป

กรณีที่สอง เจ้าของโครงการต้องทำทางออกให้ถูกต้อง ซึ่งความเป็นไปได้ในเวลานี้ก็คือการซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางเข้า-ออกเพิ่มเติม มี 2 ทางเลือก "ทางแรก"  ฝั่งถนนอโศกมนตรี เดิมมีทางเข้า-ออกติดถนนอโศกอยู่แล้วกว้าง 6.4 เมตร ต้องหาซื้อที่ดินที่ติดกับทางเข้า-ออกนี้เพิ่มให้ได้ไม่น้อยกว่า 12 เมตรตามกฎหมาย โดยการเจรจากับทางสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ที่อยู่ชิดกับที่ดินที่เป็นทางเข้า-ออกปัจจุบัน แต่คงไม่ง่ายหรือแทบเป็นไปไม่ได้เลย เพราะสยามสมาคมฯ เป็น 1 ในผู้ฟ้องร้องโครงการนี้เช่นกัน

ทางที่สอง ฝั่งซอยสุขุมวิท 19 มีความเป็นไปได้มากกว่า ตามที่หลายฝ่ายเห็นตรงกัน โดยซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ที่เชื่อมต่อกับที่ดินของแอชตัน อโศก มีความกว้าง 4 เมตร ต้องซื้ออาคารพาณิชย์ที่อยู่ทั้ง 2 ฝั่งของซอยนี้เพิ่มเติมเพื่อให้มีทางเข้า-ออกถูกต้องตามกฎหมาย แม้ว่าอาจต้องซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางรวมแล้วประมาณ 291.3 ตารางวา คำนวณที่ราคาตารางวาละ 3 ล้านบาท ต้องใช้งบราว 873.9 ล้านบาท ซึ่งในความเป็นจริงแล้วอาจสูงกว่านี้ได้อีก หากเจ้าของไม่อยากขาย แต่ “อนันดา” ต้องซื้อให้ได้ทั้งหมดแบบ 100% ด้วย

"ถ้าพิจารณาจากคำพิพากษาของศาลปกครองทั้ง 2 ศาล จะเห็นได้ชัดเจนเลยว่าผิดเรื่องของทางเข้า-ออกของโครงการ”

ทั้ง 2 ทางออกที่ต้องมีการซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางเข้า-ออกนี้ล้วนต้องใช้เม็ดเงินสูง! แต่เจ้าของโครงการค่อยหาทางออกในเรื่องเงินที่ต้องจ่ายทีหลัง เพราะเชื่อว่ามูลค่าของเงินที่ต้องจ่ายนั้น อย่างไรก็ยังน้อยกว่าการเสียโครงการนี้ไป พร้อมกับต้องมีเรื่องฟ้องร้องกับเจ้าของร่วมที่ซื้อยูนิตไปแล้วทุกราย รวมไปถึงการเสียภาพลักษณ์ และอะไรหลายๆ อย่างตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ขณะที่แนวทางการนำเสนอเรื่องดังกล่าวเข้าคณะรัฐมนตรีทันทีที่มีการจัดตั้งรัฐบาล เพื่อขอให้มีการพิจารณาเรื่องการขออนุมัติธุรกรรมระหว่าง การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และอนันดา ซึ่งเป็นการพิจารณาและอนุมัติย้อนหลัง จะมีความเป็นไปได้หรือไม่ อย่างไร 

“ตอนนี้ก็ยังไม่มีวี่แววการจัดตั้งรัฐบาลใหม่จะสามารถดำเนินได้เมื่อไร”

ดังนั้น แนวทางแก้ไขปัญหาด้วยการซื้อที่ดินเพิ่มเจ้าของโครงการสามารถทำได้ทันที เทียบมูลค่าของเงินที่ต้องจ่ายออกไปไม่สูงมาก และ “แอชตัน อโศก” ยังมียูนิตเหลือขายอีกประมาณ 13% ของมูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท จึงมีความเป็นไปได้ที่จะ “ขาย” ได้เงินกลับมาอีก 842.5 ล้านบาท เมื่อหักกลบกับส่วนที่ต้องจ่ายค่าที่ดินก็ยังพอเป็นไปได้ 

“ทำแบบนี้ได้น่าจะเป็นผลดีกับทุกฝ่ายอย่างแท้จริง และส่วนที่เหลือของโครงการน่าจะขายได้หมดตามที่ตั้งใจ เพราะปัญหาเรื่องนี้ได้รับการแก้ไขแล้ว”

โดยทางกรุงเทพมหานครได้เปิดทางให้เจ้าของโครงการสามารถออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องได้ หากปัญหาทางเข้า-ออกได้รับการแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมายไม่ว่าจะด้วยแนวทางใด! ในเรื่องนี้ รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(กทม.) ระบุว่า แม้ว่าโครงการแอชตัน อโศก จะถูกศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ก็สามารถไปแก้ไขให้ถูกต้องตามที่ศาลปกครองมีคำพิพากษาและไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่

นั่นหมายความว่าไม่ใช่ “ไม่มีทางออก" ของปัญหานี้ หรือมีเพียง "ทุบอาคาร" เท่านั้น "การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง" ไม่ใช่การต้องรื้ออาคารทิ้ง อยู่ที่ทางเจ้าของโครงการว่าพร้อมสู้เรื่องนี้มากน้อยแค่ไหน!

สุรเชษฐ ยังกล่าวด้วยว่า โครงการนี้ มีผู้เดือดร้อนจำนวนมาก กลุ่มผู้ซื้อจำนวน 668 ยูนิต น่าเห็นใจที่สุด หลายคนไม่สามารถทำธุรกรรมทางการเงินสำหรับยูนิตที่ซื้อไปแล้วต่อไปได้ เพราะธนาคารไม่รับทั้งรีไฟแนนซ์ รีเทนชั่น หรือแม้จะซื้อด้วยเงินสด สุดท้ายก็มีปัญหาในเรื่องของความสบายใจในการอยู่อาศัย

“กระแสข่าวเรื่องนี้มีมาให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ฉะนั้นการจะบอกขายต่อจึงยากมาก! คงไม่มีใครคิดจะเสี่ยงดวงเข้ามาซื้อในภาวะแบบนี้ หรือรอเผื่อมีเหตุการณ์พลิกผัน เจ้าของยูนิต รวมไปถึงเจ้าของโครงการคงไม่ลดราคาแบบถึงขั้นเฉือนเนื้อตัวเอง ซึ่งราคาซื้อขายในช่วงแรกสูงทีเดียวไม่ต่ำกว่า 6 ล้านบาทต่อยูนิต” 

อย่างไรก็ดี ทางฝั่งเจ้าของร่วม หรือผู้ที่ซื้อยูนิตในแอชตัน อโศก หากไม่มั่นใจก็เดินหน้าฟ้องร้องไปที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ทันที ซึ่งจากการสอบถามกลุ่มเจ้าของร่วมจะฟ้องร้องไปยัง สคบ. โดยจะฟ้องทั้งหน่วยงานราชการ และเจ้าของโครงการ 

ในเรื่องนี้ทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ให้ความเห็นว่า เจ้าของร่วม หรือ ผู้ที่ซื้อยูนิตในโครงการไปแล้วมีสิทธิ์ได้รับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย หลังศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เพราะถือว่าเป็นความผิดของเจ้าของโครงการ ซึ่งเป็นการผิดสัญญา เนื่องจาก “ซื้อแล้ว” แต่ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ตลอดตามวัตถุประสงค์ 

ทางมูลนิธิฯ จะช่วยเหลือในเรื่องการดำเนินคดีกับบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อ ควรเร่งหาทางรวมตัวกันเพื่อทำให้ตนเองได้รับการเยียวยาโดยเร็วที่สุด การจะรอให้ทางเจ้าของโครงการหาทางออกในเรื่องนี้คงต้องใช้เวลา และไม่รู้ว่าจะมีทางออกเมื่อไหร่ เพราะจากการพูดคุยกับทางเจ้าของร่วมครั้งล่าสุดก็ยังไม่มีบทสรุปหรือทางออกที่เหมาะสม ขอเวลาในการหาทางออกต่อไป