เอเวอร์แกรนด์จีนพัง ไทยจะพังตามไหม | โสภณ พรโชคชัย

เอเวอร์แกรนด์ยื่นขอการคุ้มครองกรณีล้มละลายในสหรัฐแล้ว ในขณะที่วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนส่อเค้ารุนแรง ทั้งนี้การยื่นขอการคุ้มครองล้มละลายตามกฎหมายสหรัฐ หมวดที่ 15 ต่อศาลนครนิวยอร์ก เมื่อวันที่ 17 ส.ค.2566 ซึ่งจะทำให้เอเวอร์แกรนด์สามารถคุ้มครองทรัพย์สินของทางตนในสหรัฐ

ทั้งนี้ บริษัทผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่เมื่อปี 2564 และมีการระงับการซื้อขายหุ้นบริษัทนี้มาตั้งแต่เดือน มี.ค.2565 บริษัทดังกล่าวมีหนี้สินมากถึง 3 แสนล้านดอลลาร์ หรือกว่า 10.6 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 3 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทย หรือประมาณเกือบ 2 ใน 3 (61%) ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทย

จึงนับว่าบริษัทนี้มีขนาดที่ยิ่งใหญ่มาก การที่รัฐบาล ตลาดหลักทรัพย์ นักลงทุนตลอดจนผู้บริหารบริษัทนี้ ปล่อยให้บริษัทโตส่งเดชถึงขนาดนี้นับว่าเป็นสิ่งที่ไม่ควรเกิดขึ้น

เปิดดูในเว็บไซต์ของเอเวอร์แกรนด์ ระบุว่าบริษัทดังกล่าวพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปทั้งหมด 1,300 โครงการ ในกว่า 280 เมืองทั่วประเทศจีน ยิ่งกว่านั้นยังทำธุรกิจอื่นๆ เช่น รถยนต์ขับเคลื่อนพลังไฟฟ้าและสโมสรฟุตบอลอีกด้วย

รวมบริษัทในเครือทั้งหมด 860 บริษัท และได้พัฒนาที่อยู่อาศัยให้คนจีนได้อยู่รวมกันถึง 12 ล้านคน หากบ้านหลังหนึ่งมีคนอยู่ 3 คน ก็เท่ากับได้สร้างบ้านไปแล้วประมาณ 4 ล้านหน่วย

ในปี 2563 เอเวอร์แกรนด์ มีรายได้รวม 2.475 ล้านล้านบาทหรือเกือบสองในสามของงบประมาณแผ่นดินไทย แต่มีรายได้สุทธิ 39,411 ล้านบาท มีสินทรัพย์ 11.229 ล้านล้านบาท และมีทุนอยู่ 1.7 ล้านล้านบาท และนับแต่ปี 2564 เป็นต้นมา รายได้ก็ลดลงตามลำดับ จนถึงสิ้นปี 2565

แม้มีรายได้ 1.122 ล้านล้านบาท ก็นับว่าลดลงไปเกินครึ่ง และขาดทุ น -516,860 ล้านบาท มีสินทรัพย์ลดเหลือ      8.971 ล้านบาท และมีทุนติดลบถึง     -2.923 ล้านบาทเลยทีเดียว

 

บีบีซีวิเคราะห์ถึงการล้มละลายของเอเวอร์แกรนด์ จะส่งผลกระทบ 3 ประการสำคัญๆ ได้แก่

1. คนจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์จากเอเวอร์แกรนด์ ก่อนที่จะเริ่มมีการก่อสร้าง พวกเขาจ่ายค่ามัดจำแล้วและอาจจะเสียเงินจำนวนนั้นไป ถ้าบริษัทล้มละลาย

2. หลายบริษัทได้ทำธุรกิจร่วมกับเอเวอร์แกรนด์ อาทิ บริษัทออกแบบ บริษัทก่อสร้าง และบริษัทขายวัสดุต่างๆ ซึ่งจะเสี่ยงล้มละลายเช่นกัน และ

3. ผลกระทบต่อระบบการเงินของจีน

อย่างไรก็ตาม ในประเทศจีน เขาไม่ยอมให้ขายกระดาษ การก่อสร้างต้องได้ระดับหนึ่งแล้วจึงจะเปิดขายได้ และมีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านตามกฎหมายดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) 

ดังนั้น จึงเชื่อว่าผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรงจะไม่มาก และอาจเป็นผลดีด้วยซ้ำไปที่จะมีทรัพย์สินราคาถูกลงให้ประชาชนได้เลือกซื้อ แต่สถาบันการเงินและกิจการในห่วงโซ่อุปทานของเอเวอร์แกรนด์ย่อมได้รับผลกระทบโดยตรง

ในประเทศจีนมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 50 ล้านหน่วย นับเป็นการพัฒนาที่ขาดการควบคุมที่ดีเพียงพอในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้ในประเทศไทยมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 1.2 ล้านหน่วย ในเกาหลีใต้ประมาณ 1.5 ล้านหน่วย และในญี่ปุ่นประมาณ 8.5 ล้านหน่วย

บ้านเหล่านี้หากสามารถนำมาผ่องถ่ายขายใหม่ได้ ก็จะทำให้ประชาชนที่หาซื้อบ้านได้ประโยชน์ เป็นการช่วยแก้หนี้ได้อย่างชะงัด

จากการสังเกตการณ์การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนจีนในต่างประเทศ ปรากฏว่าขณะนี้ได้หดตัวลงทั่วโลกก็ว่าได้ ในประเทศไทย การซื้อบ้านโดยชาวจีนก็อาจหดตัวลงในปี 2566 ในกัมพูชาโดยเฉพาะที่ดาราสาคร (Dara Sarko) โครงการลงทุนต่างๆ ของนักลงทุนจีนก็ค่อนข้างเชื่องช้า ในสีหนุวิลล์ นับแต่การกลับบ้านของนักลงทุนจีนช่วงโควิด-19 และก่อนหน้านั้นเล็กน้อย ขณะนี้ก็มีการหวนคืนกลับมากัมพูชาไม่มากนัก

เมื่อช่วงวันที่ 16-18 ส.ค.2566 ผู้เขียนเดินทางไปสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่นครเวียงจันทน์ ก็ปรากฏว่าโครงการลงทุนต่างๆ ของจีนที่เช่าที่ดิน 70-99 ปีไว้ก็ต่างชะลอตัวลง บางแห่งก็ประกาศหาผู้ร่วมทุนอื่นมาร่วมด้วยช่วยกันพัฒนา ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่เคยมีมาก่อน เพราะนักลงทุนจีนมักจะมาลงทุนกันเอง 

ผู้เขียนยังพบอาคารสำนักงานสวยงามใหญ่โตแห่งหนึ่งของจีน ที่กำลังจะประกาศขายต่อเพื่อนำเงินกลับประเทศ เช่นเดียวกับกรณีของไทยที่นักท่องเที่ยวและนักลงทุนของจีนกำลังชะลอตัวลง ความคาดหวังว่านักธุรกิจจีนจะเข้ามามากมายเช่นก่อนช่วงโควิด-19 จึงยังไม่กลับมาให้เห็นแต่อย่างใด

บทเรียนจากเอเวอร์แกรนด์ของจีน ย้ำให้เราทราบว่า

1.รัฐไม่ควรปล่อยให้นักพัฒนาที่ดินกู้เงินจำนวนมหาศาลเกินกว่าที่จะสามารถใช้หนี้ได้ เพื่อการขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุดเช่นนี้ การเติบโตของธุรกิจอย่างไร้เหตุผลเท่าที่ควร ย่อมทำให้เกิดฟองสบู่ และสุ่มเสี่ยงต่อการล้มละลาย กรณีนี้เกิดขึ้นมาแล้วในแทบทุกกรณีวิกฤติทั่วโลก รัฐบาลจึงควรควบคุมวินัยทางการเงินให้ดี

2.มาตรการ LTV (Loan to Value) เป็นสิ่งสำคัญ ในขณะนี้เราควรให้ผู้ที่สนใจซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์จริงอย่างน้อย 15-20% ของมูลค่าบ้าน และมีการประเมินมูลค่าบ้านอย่างเป็นกลาง อย่าปล่อยให้ธนาคารประเมินบ้านเอง ปล่อยกู้เอง ซึ่งนำมาซึ่งวิกฤติปี 2540 มาแล้ว

มาตรการ LTV นี้อาจทำให้บริษัทพัฒนาที่ดิน “หายใจไม่คล่องคอ” แต่ก็ยังดีกว่าปล่อยให้กลายเป็น “เอเวอร์แกรนด์ 2”  ไป ขณะนี้บริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์บางแห่งก็กำลังย่ำแย่แล้ว

3.ควรนำมาตรการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) มาใช้ 

ประเทศไทยมี พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 แล้ว แต่เป็นกฎหมายที่ “เลวมาก” เพราะมีกฎหมายเหมือนไม่มีกฎหมาย

เนื่องจากปล่อยให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้านตกลงกันเองว่า จะมีหน่วยงานที่เป็นกลางมาเก็บเงินดาวน์ของเราไว้หรือไม่ (เพื่อกันไม่ให้ผู้ประกอบการนำเงินไป “อีลุ่ยฉุยแฉก” ใช้ผิดประเภท) 

ปรากฏว่าผู้ประกอบการรายใหญ่บอกไม่เอา เพราะตัวเองมีชื่อเสียงดีอยู่แล้ว ส่วนรายเล็กก็ไม่เอาเพราะจะเสียเปรียบรายใหญ่ ต้องเสียค่าธรรมเนียม Escrow Account ตกลงในประเทศไทยจึงไม่มีการบังคับใช้จริงจัง

การมี Escrow Account เป็นสิ่งที่ดี ที่จะทำให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจว่าซื้อบ้านหรือห้องชุดแล้วได้ทรัพย์สินแน่นอน และเงินดาวน์ก็จะได้รับคืนหากบริษัทพัฒนาที่ดินล้มละลายไปก่อน ในทางตรงกันข้าม Escrow Account ก็เป็นคุณต่อนักพัฒนาที่ดิน

เพราะในเมื่อผู้ซื้อบ้านมั่นใจในการซื้อ ก็จะแห่กันมาซื้อ ทำให้กิจการดีขึ้น การไม่มี Escrow Account เป็นคุณต่อเฉพาะรายใหญ่ๆ ที่มีชื่อเสียงเท่านั้น ไม่เป็นการส่งเสริมผู้ประกอบการระดับ SMEs แต่อย่างใด

วิกฤติต่างๆ ป้องกันและแก้ไขได้ โดยยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นสำคัญ.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th