5ปีพื้นที่ค้าปลีกโตเท่าตัว 8 ล้านตร.ม. มิกซ์ยูสมาแรง! แจ้งเกิด 16 โปรเจกต์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนาวิชาการ “Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD” กับภาคเอกชนไทยและหน่วยงานภาครัฐ เพื่อระดมความคิดเห็นแนวทางพัฒนาโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบมิกซ์ยูส ( Mixed Use Projects) บริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD-Transit Oriented Development) ขนาดใหญ่ของประเทศไทย เพื่อสร้างประโยชน์สูงสุดให้ประเทศ และส่งผลดีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า โครงการ Mixed-use ที่เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป มีการใช้ประโยชน์ตั้งแต่ 2 ประเภท อาจมีทั้งอาคารชุดที่พักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม เป็นต้น 

ทั้งนี้จากการสำรวจ พบว่า ปัจจุบันมีโครงการ Mixed-use ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวม 126 โครงการ พื้นที่อาคารรวม 15.31 ล้าน ตร.ม. ในครึ่งปีแรกของปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างก่อสร้างและยังไม่เสร็จอีก 6 โครงการ

ประเมินว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่เสร็จต่อเนื่องระหว่างปี 2566-2570 รวม 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3.85 ล้าน ตร.ม. อาทิ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่นๆ 

ทั้งนี้ โครงการที่จะก่อสร้างเสร็จในอนาคตจนถึงปี 2570 เป็นโครงการที่มีการก่อสร้าง (อุปทาน) อยู่ในโซน “ปทุมวัน” มากที่สุด จำนวน 1.71 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 14.9% ของโครงการที่จะสร้างเสร็จในปัจจุบัน มาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ ได้แก่ One Bangkok,  Central Embassy เฟส2 และ Aman Nai Lert Bangkok

รองลงมา โซน “สีลม-สาทร-บางรัก” เป็นทำเลที่มีการเติบโตสูง และมีโครงการที่ประกาศแล้วเสร็จในปี 2570 รวม 7.32 แสน ตร.ม. คิดเป็น 6.4% ของโครงการที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน มาจากโครงการขนาดใหญ่ทั้ง ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค, ศุภาลัย ไอคอน สาธร, พาร์ค สีลม และ แกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยท์ ลุมพินี

อาคารสำนักงาน มีโครงการ Mixed-use ทั้งหมด 4.62 ล้านตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และโครงการอนาคตจนถึงปี 2570 รวม 1.51 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ค้าปลีก ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้รวม 3.62 ล้าน ตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ย 85% และโครงการในอนาคตที่จะเกิดขึ้น รวม 1.11 ล้าน ตร.ม. ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ปทุมวัน อาคารชุดพักอาศัย Mixed-use ในครึ่งปีแรก มี 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย คาดในอนาคตจนถึงปี 2570 มีเพิ่มขึ้น 7,099 หน่วย

โรงแรม มีโครงการ Mixed-use ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ 14,232 ห้อง และมีโครงการที่จะสร้างเสร็จในอนาคต อีก 4,341 ห้อง โดยทำเลริมน้ำ ทำราคาได้สูงสุด ตามด้วยทำเลเพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ 

สำหรับ เซอร์วิส อพาร์ตเม้นต์ โครงการ Mixed-use ในครึ่งแรกของปีนี้มี 3 โครงการ รวม 774 ห้อง ในอนาคตมี โครงการ One Bangkok จำนวน 400 ห้อง ส่วนอัตราการเข้าพักสูงกว่า 70% นับตั้งแต่กลางปี 2565

อย่างไรก็ตาม Mixed-use ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายในครึ่งปีแรก ทำเลที่ตั้งอยู่ในโซนปทุมวันมากสุด 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างเสร็จทั้งหมด รองลงมา โซนสีลม-สาทร-บางรัก  17.9% ของพื้นที่ก่อสร้างเสร็จ และ โซนห้วยขวาง-จตุจัตร-ดินแดง 17.5% ส่วนใหญ่อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้า สัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11% อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% ห่างสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร

ธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหารระดับสูง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ใน 5 ปีข้างหน้า (2566-2570) จะมีโครงการเปิดใหม่ที่จะสร้างพื้นที่ค้าปลีกใหม่ 8 ล้าน ตร.ม. จากปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีกรวม 8 ล้าน ตร.ม. ทั้งหมดจะเข้ามาร่วมพลิกโฉมเศรษฐกิจไทยจากการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ของประเทศ

ทั้งจาก เซ็นทรัลพัฒนา, เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น, กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มทีซีซี และกลุ่มซีพี เป็นต้น  ซึ่งหากมีความร่วมมือพัฒนาโครงการใหม่ๆ แบบ Mixed-use ในแนวรถไฟฟ้าสู่พื้นที่ค้าปลีก จะยิ่งสร้างศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจได้อย่างมาก

 

หนุนร่างกฎหมาย TOD เอื้อพัฒนาพื้นที่สร้างมูลค่าเพิ่ม

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การผลักดันโครงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) จะเป็นประโยชน์อย่างมากต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ของประเทศไทย สามารถนำพื้นที่มาพัฒนาสู่โครงการใหม่ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น สร้างมูลค่ามหาศาลต่อเศรษฐกิจประเทศในระยะยาว

"แต่โครงการ TOD ของประเทศไทยยังไม่สามารถผลักดันให้เกิดขึ้นจริงได้ เพราะต้องมีการปรับแก้ไขกฎหมายหลายส่วนๆ โดยเฉพาะกฎหมายหลักอย่าง พรบ.เวนคืนที่ดิน เพื่อนำพื้นที่โดยรอบระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ไปสร้างประโยชน์และพัฒนาโครงการใหม่ในหลายด้าน และเห็นด้วยที่ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) จะมีร่างกฎหมาย TOD ขึ้นมาโดยเฉพาะ"

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหาร บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวย้ำว่า การผลักดันโครงการ TOD  จำเป็นต้องใช้ความร่วมมือจากหลายส่วน เพื่อทำให้เกิดขึ้นได้จริง จึงต้องมีการปรับแก้ไขกฎหมายในส่วนนี้ เพื่อสร้างประโยชน์ในการพัฒนาพื้นที่ให้เกิดประสิทธิภาพอย่างสูงสุด

เริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร รักษาการในตำแหน่ง นักวิชาการขนส่งทรงคุณวุฒิ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า สนข. อยู่ระหว่างการร่างกฎหมาย TOD และอยู่ในขั้นตอนที่จะหารือร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พร้อมกันนี้จะนำผลการศึกษาเรื่องการพัฒนาโครงการ TOD เสนอต่อรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ

ทั้งนี้จากผลการศึกษาในเบื้องต้นพบว่า ต้นแบบการพัฒนา TOD รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง 3 แห่ง ได้แก่ สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงพัทยา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงขอนแก่น และ สถานีรถไฟความเร็วสูงอยุธยา ที่เมื่อมีการพัฒนาพื้นที่โดยรอบ จะสร้างโอกาสและเกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจอย่างมาก