เหตุใดหลายประเทศจึงเริ่มห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์

แต่กระแสตีกลับขณะนี้ก็คือ หลายประเทศทั่วโลกกำลังห้ามต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรื่องราวเป็นอย่างไรกันแน่

    ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอประมวลกระแสตีกลับนี้มาให้รัฐบาลและผู้เกี่ยวข้องได้เห็น เพื่อประโยชน์ในการออกนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ

    1. นิวซีแลนด์ นับเป็นประเทศแรกๆ ที่ห้ามต่างชาติซื้อบ้านในประเทศดังกล่าว เนื่องจากประชากรนิวซีแลนด์มีเพียง 5.1 ล้านคน หรือเพียง 8% ของประชากรไทย แต่ประเทศนี้มีขนาดราวครึ่งหนึ่งของประเทศไทย หากอนุญาตให้ต่างชาติมาซื้อบ้านได้ตามใจชอบ ไม่ช้าไม่นานก็คงจะถูกครอบงำโดยต่างชาติเป็นแน่แท้ 

และการที่ต่างชาติมาซื้อบ้านในนิวซีแลนด์ เป็นการเพิ่มอุปสงค์มหาศาล ทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น เป็นผลร้ายต่อชาวนิวซีแลนด์เองในการหาซื้อบ้าน

    2. แคนาดา เป็นอีกหนึ่งประเทศที่กำหนดข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศ (แต่ถ้ามีถิ่นพำนักหรือทำงานในแคนาดาก็ซื้อบ้านได้) เพื่อป้องกันพวก “อีแร้ง” ลงมาจิกกินในประเทศของตน  

ทั้งนี้มีข้อคิดว่านักลงทุนต่างชาติที่ร่ำรวยจากประเทศอื่นๆ กำลังเป็นผู้ตั้งราคาซื้อ-ขาย ทำให้คนท้องถิ่นชาวแคนาดามีปัญหา เนื่องจากราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้ประชาชนชาวแคนาดาเดือดร้อนในการซื้อบ้าน

ในห้วงเวลา 2 ปีนี้ ห้ามคนต่างชาติที่อยู่เฉยๆ ก็มาซื้อบ้าน แต่ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของแคนาดาก็ยังสามารถซื้อบ้านได้หากมาอาศัยอยู่ในแคนาดา เช่น ผู้ลี้ภัยและนักเรียนต่างชาติ ส่วนที่ปิดกั้นมักจะเป็นนักลงทุนที่ร่ำรวยซึ่งส่งผลเสียทางเศรษฐกิจต่อผู้คนในท้องถิ่นจากผลของการซื้อขายเก็งกำไรกันอย่างรุนแรงนั่นเอง

มีตัวอย่างในยุโรปด้วย ในสเปน จุดท่องเที่ยวยอดนิยมของหมู่เกาะแบลีแอริกกำลังผลักดันแผนห้ามผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หมู่เกาะเหล่านี้เป็นสถานที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แพงที่สุดในสเปน มากกว่าเมืองหลวงมาดริดเสียอีก

    3. ออสเตรเลีย ก็กำหนดให้ต่างชาติมาซื้อบ้านได้แต่ให้ซื้อได้เฉพาะบ้านมือหนึ่งในตลาด บ้านมือสองห้ามซื้อเด็ดขาด เพราะจะทำให้ราคาบ้านถีบตัวสูงขึ้น เป็นปัญหาในการซื้อบ้านของชาวออสเตรเลียเอง และถ้าจับได้ ก็จะถูกปรับเป็นเงินประมาณ 3 ล้านบาท และติดคุกอีกราว 3 ปีนั่นเอง

    4. สเปน ซึ่งที่ผ่านมามีชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในสเปนได้ทวีจำนวนสูงขึ้นโดยตัวเลขล่าสุดแสดงให้เห็นว่าเพิ่มขึ้น 30.65% ในไตรมาสที่สามของปี 2565 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ทำให้มีคนซื้อบ้านจากต่างประเทศมาก แต่แทบไม่ได้มาอยู่ กลายเป็น “หมู่บ้านผีหลอก” จึงกำลังคิดที่จะจำกัดการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติแล้วในขณะนี้

    5. โครเอเชีย ได้เริ่มกำหนดว่าชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนักเป็นเวลา 10 ปีก่อน จึงจะสามารถซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้ ทั้งนี้เนื่องจากความกังวลว่าชาวต่างชาติจะมากว้านซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งกินพื้นที่กว้างใหญ่ไพศาลในประเทศดังกล่าวนี้

 ยิ่งกว่านั้นผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของสหภาพยุโรปก็จำเป็นต้องมีใบอนุญาตในการซื้อทรัพย์สินเป็นรายๆ ไป ไม่ว่าพวกเขาจะอาศัยอยู่ในโครเอเชียมานานแค่ไหนก็ตาม

    6. ออสเตรีย ก็เริ่มมีข้อจำกัดที่ซับซ้อนมากขึ้นสำหรับผู้ที่ไม่มีสัญชาติและและไม่ใช่ผู้พำนักในสหภาพยุโรปในเวลาตามควร

โดยในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติกลุ่มนี้ ต้องขออนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่นและปฏิบัติตามเงื่อนไขหลายประการรวมถึงชำระภาษีและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (แต่ถ้าเป็นในประเทศไทย หน่วยงานท้องถิ่นบางแห่งอาจจะ “ทุจริต” ยอมให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ได้)

    7. สวิตเซอร์แลนด์ ก็มีกฎระเบียบที่คล้ายกันแต่เข้มงวดมากขึ้นมานานนับตั้งแต่ทศวรรษ 1960 โดยมุ่งป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่และเป็นพลเมืองนอกสหภาพยุโรป

บุคคลเหล่านี้แม้อาศัยอยู่ในสวิตเซอร์แลนด์ แต่หากไม่ได้รับใบอนุญาตให้อยู่อาศัยระยะยาว ก็มีข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเช่นกัน

    8. เดนมาร์ก ยังคงสั่งห้ามผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศซื้อบ้าน 

    9. มอลตา ก็ระบุว่าผู้ที่อาศัยอยู่ในประเทศนี้น้อยกว่าห้าปี รวมถึงพลเมืองมอลตา จะไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ในขณะที่ในไทยไม่มีข้อห้ามการซื้อบ้านหลายหลัง

จึงส่งผลให้มีการเก็บกำไรกันใหญ่ พลเมืองนอกสหภาพยุโรปจำเป็นต้องมีใบอนุญาตในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศ ไม่ว่าพวกเขาจะอาศัยอยู่ในมอลตานานแค่ไหนก็ตาม

    10. อิตาลี ในภูมิภาคอัลโต อาดีเจ ได้ระบุว่าชาวต่างชาติและชาวอิตาลีจากนอกภูมิภาคดังกล่าวได้รับการห้ามซื้อบ้านพักตากอากาศในบางเมืองตั้งแต่ปี 2561 โดยเจ้าหน้าที่ของรัฐระบุว่าจำเป็นต้องมีข้อจำกัด เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวยดันราคาสูงถึงจนคนท้องถิ่นซื้อบ้านไม่ได้

ทั้งนี้คณะกรรมาธิการยุโรปยืนยันว่าการห้ามดังกล่าวเป็นข้อยกเว้นทางกฎหมายสำหรับกฎระเบียบของสหภาพยุโรปซึ่งสามารถห้ามได้

    11. สิงคโปร์ ห้ามคนต่างชาติ (โดยพุ่งเป้าไปที่นักลงทุนเงินหนาจากประเทศจีน) ซื้อบ้านทางอ้อม โดย ห้ามซื้อแฟลตของการเคะแห่งชาติสิงคโปร์ (ซึ่งมีถึง 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) กำหนดให้คนต่างชาติที่ไปซื้อบ้านในสิงคโปร์ต้องเสียภาษีซื้อ 60%

เช่น ห้องชุดราคา 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีให้รัฐบาลสิงคโปร์เพื่อนำเงินไปพัฒนาประเทศ 24 ล้านบาท จะมา “ชุบมือเปิบ” ซื้อทรัพย์สินในสิงคโปร์เฉยๆ เช่นพลเมืองสิงคโปร์ไม่ได้

    12. ฮ่องกง ก็ในทำนองเดียวกัน แต่กำหนดภาษีซื้อที่ 30% เพื่อป้องกันคนจีนที่พยายาม “ทะลัก” เข้าไปในฮ่องกง

    13. ไต้หวัน ก็มีมาตรการว่าต่างชาติสามารถไปซื้อห้องชุดในไต้หวัน แต่จะอยู่ได้ปีละไม่เกิน 4 เดือนเท่านั้น จะมาอยู่นานาๆ ไม่ได้ เพราะไต้หวันเป็นเป้าในการซื้อบ้านของชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นแทรกซึมของทางการเมือง (แต่ไทยเราไม่กลัวอะไรทั้งสื้น เห็นจีนเป็นมหามิตรเสียอย่างเดียว)

    14. มาเลเซีย ที่ถึงแม้จะพยายามส่งเสริมให้ชาวต่างชาติไปซื้อบ้านได้ แต่ก็มีมาตรการชัดเจนว่า ถ้าอยู่ในกรุ งกัวลาลัมเปอร์ ต้องซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาทไทย (2 ล้านริงกิต) เพื่อป้องกันไม่ให้ไปแย่งซื้อบ้านกับคนท้องถิ่น และก็มีกำหนดโซนให้ซื้อ ไม่ใช้ให้ซื้อได้เปรอะไปหมด

แถมถ้าเกิดใครไปซื้อบ้านที่มาเลเซีย ก็ใช่ว่าจะได้อยู่อาศัยอัตโนมัติ ต้อง มีคุณสมบัติคือมีรายได้ประจำหรือมีเงินบำนาญประมาณ 40,000 ริงกิต (300,000 บาท) พวก “ฝรั่งขี้นก” ไม่ต้องเข้ามา ต้องมีสินทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินได้ง่าย

เช่น ซื้อหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เป็นเงิน 1.5 ล้านริงกิต (11.25 ล้านบาท) ต้องมีเงินฝากในธนาคาร 1 ล้านริงกิต (7.5 ล้านบาท) และถ้านำคนในครอบครัวเข้ามาด้วย แต่ละคนต้องมีเงินฝาก 50,000 ริงกิต (375,000 บาท) เป็นต้น

    15. อินโดนีเซีย ก็กำหนดราคาขั้นต่ำไว้เช่นกันที่ราวๆ 11 ล้านบาท 

    16. อินเดีย มีข้อกำหนดเด็ดขาดเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อินเดียไม่ได้ง้อชาวต่างชาติไปซื้อบ้านแต่อย่างใด

    ประเทศไทยที่จะเปิด “อ้าซ่า” ให้ต่างชาติมาซื้อบ้านและทะลักมาอยู่อาศัยในไทยได้มากมาย อาจต้องทบทวนนโยบาย เพราะต่อไปภูเก็ตอาจเป็นอาณานิคมของรัสเซีย พัทยาอาจถูกอาหรับ-อินเดียยึดครอง เชียงใหม่อาจเป็นจังหวัดหนึ่งของจีนไปแล้วก็ได้.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th