ทำไม UAE ไม่ถูกต่างชาติครอบงำ | โสภณ พรโชคชัย

จากข้อมูลของ CIA ระบุว่า สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ มีประชากร 10,082,000 คนในปี 2565 โดย 88.1% เป็นชาวต่างชาติ หรือเป็นคน UAE เองเพียง 12% เท่านั้น ทั้งนี้ อินเดียเป็นกลุ่มที่มีประชากรมากที่สุดคือ 27% รองลงมาคือปากีสถาน 13% ต่อด้วยบังกลาเทศ 7% ฟิลิปปินส์และอิหร่านอย่างละ 5% นอกนั้นเป็นชาติอื่นๆ เช่น คนไทยมี 10,000 คน หรือ 0.1% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ประชากรต่างชาติเกือบทั้งหมดมาอยู่ชั่วคราวในฐานะคนงานชั่วคราวเท่านั้น เป็นพลเมืองชั้นสอง ซึ่งแม้มีมากมายเพียงใด ก็ไม่ได้มีสิทธิซื้อห้องชุด บ้าน หรือที่ดิน หรือพวกคนงานเหล่านี้ก็คงไม่คิดที่จะซื้อห้องชุด บ้านหรือที่ดินที่สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ พวกเขาเพียงมาทำงานแลกเงินกลับไปยังประเทศของตนเอง ดังนั้น นี่คือคำตอบที่ชัดเจนว่าทำไมประเทศ UAE จึงไม่ถูกต่างชาติ “อม” หรือครอบงำไปได้

เมื่อต้นเดือน พ.ค. 2561 ผู้เขียนได้ไปประชุมและดูที่อยู่อาศัยของคนงานต่างชาติในดูไบ พวกมาขายแรงงานไร้ฝีมือระดับล่าง เช่น คนงานก่อสร้าง คนงานตามถนน หรือคนงานอื่นๆ มีความเป็นอยู่แสนอัตคัด ห้องที่พักของพวกเขาย่อมต้องมีเครื่องปรับอากาศหาไม่คงเสียชีวิต แต่พวกเขาอยู่กันราวสี่ห้าคน เรียกได้ว่าแออัดยัดทะนานก็ว่าได้ พวกนี้ไม่เคยมีความคิดหรือไม่เคยมีความสามารถที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน UAE อย่างแน่นอน

ท่านทราบหรือไม่ว่า UAE ให้ Golden Visa ซึ่งสามารถอยู่ในประเทศนี้ได้ 10 ปี และเป็นนโยบายที่เอื้อต่างชาติที่สุดนั้น ตั้งแต่ตั้งประเทศนี้มา เพิ่งให้วีซ่าดังกล่าวไปเพียง 65,000 รายเท่านั้น ไม่ใช่ว่าจะมีคนอยากไปอยู่ประเทศนี้กันมากมายนัก ค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็แพงมาก โดยเฉพาะค่าส่วนกลางในการดูแลทรัพย์สินในแต่ละเดือน จะบำรุงรักษาให้เกิดความเขียว สะอาด เป็นต้น

โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น โครงการเดอะปาล์ม โครงการปาล์มจีเบลอาลี โครงการเดอะเวิลด์ เกาะดาเรีย เป็นต้น อุปทานที่อยู่อาศัยเหล่านี้แทบหาคนอยู่ได้ยากมาก อุปทานมากมายแต่อุปสงค์แทบไม่มี ใครไปอยู่ในโครงการเดอะเวิลด์ แน่นอนว่าต้องสร้างบ้านเอง แต่น้ำทุกหยด ไฟทุกหน่วย คนอยู่ต้องจัดหามาเอง ต้องปลูกต้นไม้ทุกต้นเอง เท่ากับเอาเงินมาเผากันชัดๆ แล้วอย่างนี้จะมีความยั่งยืนได้อย่างไร

พวกที่เห็นด้วยกับการขายที่ดินให้ต่างชาติ พึงทราบว่าในประเทศไทยของเรา แม้แต่การสวมบัตรประชาชนคนไทยยังเกิดขึ้นได้เสมอๆ การควบคุมไม่ได้มีประสิทธิภาพ แม้แต่การตั้ง Nominee มาแอบซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยก็มีให้เห็นอยู่ทั่วไป เกาะใหญ่น้อยก็มีบ้านของ “นายฝรั่ง” หรือพวก “เจ้าสัว” “นายหัว” มากมาย เราคงเคยเห็น “แก๊งมังกรจีน” มาแอบซุ่มอยู่ในหมู่บ้านสุดหรูในภาคตะวันออกของไทย ซ่องสุมกำลังกัน กลายเป็นภัยต่อความมั่นคงของประเทศอยู่เสมอๆ

นอกจากกรณี UAE แล้ว ยังมีกรณีอื่นๆ ที่พวกเห็นด้วยกับการให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยเข้าใจผิดๆ อีก เช่น

• อ้างว่าสิงคโปร์และฮ่องกงก็ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ โดยไม่รู้ความจริงว่าสิงคโปร์คิดภาษีซื้อถึง 30-35% ของมูลค่าห้องชุดที่ซื้อ เช่น ถ้าซื้อห้องชุดราคา 40 ล้านบาท ต้องจ่ายภาษีซื้อให้รัฐบาลสิงคโปร์นำไปพัฒนาประเทศอีก 12 ล้านบาทขึ้นไป และซื้อได้เฉพาะห้องชุดของภาคเอกชน ส่วนห้องชุดส่วนใหญ่ 80% ที่สร้างโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ ห้ามต่างชาติแตะ
• อ้างว่ามาเลเซียก็ให้ต่างชาติซื้อบ้าน โดยไม่รู้ความจริงที่ว่าต่างชาติที่ซื้อบ้านในมาเลเซียต้องซื้อในราคา 8-16 ล้านบาทขึ้นไป ราคาถูกๆ ห้ามซื้อ จะได้ไม่ทำร้ายคนมาเลเซียเอง และซื้อในที่ที่กำหนด ที่ดินของพวกมาเลย์ (เฉพาะที่นับถืออิสลาม) เอง ห้ามต่างชาติซื้อ
• อ้างว่าออสเตรเลียก็ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ โดยไม่รู้ความจริงว่าเขาให้ซื้อแต่บ้านมือหนึ่ง ห้ามซื้อบ้านมือสอง เพราะจะทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ชาวออสเตรเลียจะเดือดร้อน และถ้าพบต่างชาติซื้อขายบ้านมือสองกันเอง จะถูกปรับ ถูกเอามาขายทอดตลาด
• อ้างว่าอังกฤษ สหรัฐ และยุโรปก็ให้ต่างชาติซื้อบ้าน โดยไม่รู้ความจริงว่าพวกนี้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของมูลค่าตลาด (ไม่ใช่ 0.02% ตามราคาประเมินราชการเช่นในประเทศไทย) และยังมีภาษีกำไรจากการขาย ภาษีมรดก ภาษีตอนซื้ออีกต่างหาก ของไทยเราแทบไม่มี

บางคนยังมีตรรกะป่วยๆ อ้างว่าการขายที่ดินให้ต่างชาติไม่ทำให้ไทยเสียผลประโยชน์ เพราะที่ดินก็ยังอยู่ในประเทศไทย ไม่มีใครยกกลับประเทศตนเองได้ ข้อนี้เป็นตรรกะที่สุดจะป่วยจริงๆ พวกต่างชาติเขาคงไม่คิดยกแผ่นดินกลับประเทศของเขาหรอก

เช่น จักรวรรดินิยมอังกฤษที่ครั้งหนึ่งกลืนกินทั้งอินเดียและเมียนมา และจักรวรรดินิยมฝรั่งเศสที่กลืนกินลาว กัมพูชา เวียดนาม ก็คงไม่ยกแผ่นดินกลับประเทศของพวกเขาอย่างแน่นอน เพราะมีขนาดใหญ่กว่าประเทศของพวกเขามาก พวกเขาต้องการมาตั้ง “อาณานิคม” ในประเทศไทยของเรามากกว่า ทำประเทศไทยให้เป็นเมืองขึ้นของประเทศจักรวรรดินิยม

ยิ่งกว่านั้น บางคนก็อ้างว่าคนไทยขายทุเรียน ขายเงาะให้ต่างชาติต่างหากที่เสียเปรียบ เพราะเอาออกนอกประเทศแล้วไม่หวนกลับมาเป็นของคนไทยอีก ข้อนี้เป็นตรรกที่ป่วยสุดๆ จริงๆ เพราะแม้สินค้าพวกนั้นจะหมดไปเมื่อไปถึงต่างประเทศ แต่สินค้าเหล่านั้นสามารถผลิตใหม่ได้ ส่วนสินค้าที่ดินไทยนั้นคงไม่สามารถสร้างใหม่ได้ (ยกเว้นการสร้างสนามบินโดยการถมทะเล เป็นต้น) ดังนั้น ถ้าเราให้ต่างชาติถือครองก็เท่ากับเราขายชาติ

เมื่อเร็วๆ นี้ประเทศไทยเพิ่งออกประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 6/2565 เรื่อง หลักเกณฑ์การอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัย โดย

1. ให้คนต่างด้าวที่ใช้ที่ดินทำธุรกิจ 5 ไร่ ซึ่งไม่ประกาศให้ชัดว่าธุรกิจอะไรบ้าง อาจมา “ฟอกเงิน” หรือไม่
2. ให้ผู้บริหารต่างชาติสามารถซื้อที่ดินอีก 10 ไร่ไปอยู่อาศัย ผู้บริหารหรือผู้ชำนาญการเหล่านี้จำเป็นต้องมีที่ดินใหญ่ขนาดนั้นอยู่อาศัยเลย หรือผู้บริหารคนไทยยังไม่มีปัญญาทำอย่างนี้เลย
3. ยิ่งประกาศให้ต่างชาติซื้อที่ดินอีก 20 ไร่ไปทำที่พักอาศัยให้กับคนงาน ก็ขาดเหตุผลเป็นอย่างยิ่ง ปกติคนไทยจ้างแรงงานต่างด้าวหรือแรงงานไทยเองก็ไม่มีความจำเป็นต้องจัดหาที่อยู่อาศัย หรือหวังจะขนคนจากต่างประเทศมาอยู่ มาแย่งยึดประเทศไทย นี่เข้าข่ายการ “หมกเม็ด” โดยเฉพาะ

ถ้าประเทศไทยยังพยายาม “ขายชาติ” แบบนี้ต่อไปคนไทยจะมีนายเป็นคนต่างชาติอีกชั้นหนึ่ง

คอลัมน์ : อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส