อัตราดอกเบี้ยพุ่ง!ฉุดยอดขายอสังหาฯระดับซูเปอร์ไพรม์ทั่วโลกลดลง!!

Knight Frank Global Super-Prime Intelligence Report ระบุว่า ช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 ยอดขายที่พักอาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านเหรียญสหรัฐใน 12 เมืองมีจำนวนทั้งสิ้น 422 รายการ ต่ำกว่าไตรมาส 1 ของปีนี้ 11% ที่ 475 รายการ และต่ำกว่าไตรมาส 2 ปี 2565 13% ที่ 483 รายการ

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกทุกระดับ ไม่เว้นแม้กระทั่งระดับลักซูรี่ อย่างไรก็ตาม ยอดขายในช่วง 12 เดือน ถึงมิถุนายนปีนี้ (รวม 1,638 รายการทั่วโลก) ถือว่าอยู่ในระดับที่ดีกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด (1,009 รายการ ในปี 2562) 

แม้ว่ายอดขายโดยรวมจะ"ลดลง"เมื่อเทียบปีต่อปี !! แต่มี 4 แห่งที่ยอดขายเพิ่มขึ้น นำโดยดูไบ (เพิ่มขึ้น 79% ระหว่างไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2566) ซิดนีย์ (เพิ่มขึ้น 46%) ปารีส (เพิ่มขึ้น 17%) และเจนีวา ( เพิ่มขึ้น 7%) ยอดขายในตลาดหลักของสหรัฐฯลดลงมากที่สุด นำโดยลอสแองเจลิส (ลดลง 63%) 
 

เลียม ไบเลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยระดับโลกของบริษัทไนท์แฟรงค์ กล่าวว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ไพร์มทั่วโลก"หดตัว"จากระดับสูงสุดในช่วงที่ผ่านมา แต่ยังคงแซงหน้าระดับก่อนการแพร่ระบาด ดูไบยังคงเป็นผู้นำในตลาดกลุ่มนี้ ลอนดอนและนิวยอร์กยังมีปริมาณการซื้อขายที่ดี ข้อจำกัดที่ใหญ่ที่สุดในระยะเวลาอันใกล้นี้คืออุปทาน การขาดแคลนการพัฒนาใหม่ๆช่วงระหว่างปี 2563 ถึง 2565 ส่งผลให้การส่งมอบใหม่ในปี 2567 น้อยลง ทำให้การแข่งขันเพิ่มขึ้นเนื่องจากจำนวนอุปทานมีจำกัด และอาจทำให้เกิดการกดดันด้านราคา

ยอดขายรวมของ 12 ตลาดในไตรมาส 2 ปี 2566 มีมูลค่า 7.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ นำโดยดูไบ มูลค่ารวม 1.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลอนดอนและนิวยอร์กก็มียอดขายมากกว่า 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐเช่นกัน ยอดขายรวมในช่วง 12 เดือนถึงมิถุนายนของทุกตลาดต่ำกว่า 30 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลงจากจุดสูงสุดที่ 40.7 พันล้านดอลลาร์ในปี 2564 แต่มากกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาดที่ 18.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2562
 

ในขณะที่ตลาดที่พักอาศัยในสหรัฐฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านการ"หดตัว"ของกำลังซื้อ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น! ตลาดระดับซูเปอร์ไพร์มในนิวยอร์กมีความคล่องตัวมากขึ้น เนื่องจากมีผู้ซื้อเงินสดเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ ในไตรมาส 2 มีความต้องการเพิ่มขึ้นจากครอบครัวที่มีฐานะร่ำรวยในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้บุตรหลานอยู่อาศัยขณะที่ศึกษาในโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีความต้องการของผู้ซื้อชาวเอเชียที่กำลังมองหาทางเลือกอื่นนอกจากสิงคโปร์ หลังจากการปรับขึ้นค่าอากรแสตมป์ในประเทศสิงคโปร์

การเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยแบรนด์ดังหลายโครงการในนิวยอร์กส่งผลให้ยอดขายเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ไมอามีกำลังเผชิญกับความท้าทายที่แตกต่างออกไป คืออสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ไพร์มมีความขาดแคลนอย่างรุนแรง ซึ่งนับเป็นอุปสรรคต่อการขายแม้จะมีความต้องการที่แข็งแกร่งจากผู้ซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศ

สำหรับตลาดเอเชีย ตลาดซูเปอร์ไพร์มของสิงคโปร์มีปริมาณการขายที่"ลดลง"เนื่องจากอัตราภาษีซื้อที่สูง ซึ่งสูงถึง 60% สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในบางกรณี แม้ว่าเมืองนี้จะประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนด้านการบริหารความมั่งคั่งและการลงทุนในอาคารสำนักงาน แต่ความสนใจนี้ไม่ได้ทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้นเนื่องจากตลาดกำลังปรับตัวมาพึ่งพาผู้ซื้อในประเทศมากขึ้น

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซูรี่ในฮ่องกงได้รับแรงหนุนจากผู้ซื้อจากแผ่นดินใหญ่ ซึ่งห่างหายไปจากตลาดในช่วงปี 2563 ถึง 2565 ช่วงที่เหลือของปีนี้มีความเป็นไปได้ที่ความต้องการจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากคาดว่าจะมีการเดินทางมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดหลักคือจำนวนอุปทานของบ้านระดับซูเปอร์ไพร์มที่มีจำกัด

ตลาดซูเปอร์ไพร์มในซิดนีย์เมื่อไตรมาสที่แล้วมียอดขายที่แข็งแกร่ง เนื่องจากความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่วนหนึ่งมาจากชาวเอเชีย แต่ผู้ซื้อหลักยังคงเป็นผู้ซื้อในประเทศ เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ผู้ซื้อจึงมองหาโอกาสซื้อนอกตลาดเพื่อลดการแข่งขัน ในอนาคตคาดว่าการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ไพร์มยังคงขาดแคลน ทำให้แนวโน้มการขาดแคลนอุปทานยังคงมีอยู่ต่อไป

ตลาดลอนดอนยังคงแข็งแกร่งตลอดปี 2566 แม้ว่าจะชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2564 ความต้องการจากต่างประเทศและการเปิดตัวโครงการใหม่มีบทบาทสำคัญในการเพิ่มยอดขาย อย่างไรก็ตาม การบีบตัวของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ไพร์มในอนาคตบ่งชี้ว่ายอดขายอาจชะลอตัวลงในปี 2567 และหลังจากนั้น เว้นแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันจะได้รับการกระตุ้นให้ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันที่ตนถือครองอยู่

แฟรงค์ ขาน หัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย กล่าวว่า ผู้ลงทุนรายใหญ่ (HNWI) และผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (UHNWI) จากประเทศไทย มีความสนใจเป็นอย่างมากในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มที่ลอนดอน โดยสนใจพื้นที่ที่โดดเด่นป็นพิเศษ เช่น เคนซิงตัน, ไนท์บริดจ์ , เบลกราเวีย และ ฮอลแลนด์พาร์ค ที่ราคา 2 ถึง 6 ล้านปอนด์ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นหลังการระบาดในลอนดอนนี้เป็นผลมาจากอัตราแลกเปลี่ยน โดยค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินปอนด์ของสหราชอาณาจักร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในประเทศไทย มียอดขายที่แข็งแกร่งเช่นกัน โดยมีทำเล ตลาด และสินค้าที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย คอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 30 ถึง 100 ล้านบาท เป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม HNWI และ UHNWI ชาวไทย ผู้ซื้อเหล่านี้มองหาบ้านหลังใหญ่ขึ้นพร้อมพื้นที่และบริเวณบ้านที่กว้างขวาง

โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มในประเทศไทยมีการเติบโตเชิงบวกหลังการแพร่ระบาด และคาดว่าแนวโน้มนี้จะยังคงดำเนินต่อไป โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ทำให้โอกาสของตลาดระดับนี้ยังคงน่าสนใจ