ต่างชาติซื้อบ้านในไทย ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้ | โสภณ พรโชคชัย

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจและคาดการณ์ว่าที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติซื้อทั้งบ้านแนวราบและห้องชุดทั้งมือหนึ่งและมือสองจะมีจำนวน 27,741 หน่วยในปี 2566 หรือราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ในจำนวนนี้ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศ จะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท เงินจำนวนนี้ หากมีการโอนตามปกติ ก็อาจได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 3% หรือ 4,847 ล้านบาท

เงินจำนวนนี้คงนำมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรเป็นชิ้นเป็นอันไม่ได้ แต่บางคนก็อาจอ้างว่าต่างชาติอาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้านหรือคนสวน  ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอนนัก เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่า คนไทยอาจไมได้ประโยชน์จากการนี้เลย

ยิ่งกว่านั้น หากการซื้อขายที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินี้ เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วน หรือตั้งเป็นในรูปบริษัทและซื้อขายผ่านบริษัท รัฐบาลก็แทบไม่ได้รายได้อะไรเลย

ในทางตรงกันข้ามหากต่างชาตินำบ้านและห้องชุดไปปล่อยเช่าต่อก็อาจได้ผลตอบแทนปีละ 4% และหากราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3% ก็จะได้ผลตอบแทนปีละ 7% หรือเป็นเงิน 11,309 ล้านบาทโดยเข้ากระเป๋าเฉพาะคนต่างชาติเท่านั้น และผู้ขายคนไทยก็อาจได้กำไรจากการขายเพียงครั้งเดียวเป็นสำคัญ

การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะ

    1. ประเทศไทยไม่มีการเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์กับคนต่างชาติ เช่น ในสิงคโปร์และฮ่องกง มีการเก็บภาษีซื้อกับคนต่างชาติถึง 30-60% ของมูลค่าตลาด เช่น ถ้าซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ราคา 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีอีก 24 ล้านบาทเข้าหลวง เราเพียงแต่มีภาษีค่าธรรมเนียมโอนซึ่งผู้ขายเป็นผู้ออก ไม่ใช่ผู้ซื้อ

    2. ประเทศไทยแทบไม่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี โดยเฉพาะชาวต่างประเทศที่มาซื้อบ้านในไทย เราเก็บภาษีล้านละ 200 บาท ซึ่งแทบจะไม่ได้มีความหมายอะไร ต่างจากในอารยประเทศ

เช่น สหรัฐอเมริกา เขาเก็บล้านละ 10,000 – 30,000 บาท (1-3%) ของราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินที่แสนจะต่ำกว่าราคาตลาดจริง อย่าง ดร.ชัชชาติที่ไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ราคา 70 ล้านบาท แต่ละปี ก็ต้องเสียภาษี 700,000 บาท เพื่อบำรุงท้องถิ่น แต่สำหรับประเทศไทย ต่างชาติมาซื้อโดยแทบไม่ต้องเสียภาษีนี้เลย

    3. ที่หวังว่าต่างชาติจะมาช่วยซื้อบ้านและห้องชุดประมาณ 3-400,000 หน่วยที่ในมือผู้ประกอบการนั้น ก็ไม่เป็นความจริง พวกเขาคงซื้อเฉพาะห้องชุดใจกลางเมือง ในบริเวณอื่นคงไม่ซื้อ

การให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยจึงไม่ช่วยระบายสินค้า ถ้าเป็นจีน เขาคงมุ่งมาเช่าที่ดิน 99 ปี หรือซื้อที่ดินเพื่อสร้าง “อาณานิคม” ของตนเองมากกว่าที่จะมาซื้อบ้านหรือห้องชุดทั่วๆ ไป

    ถ้าหากไทยเรา “ขายชาติ” ด้วยการยอมให้ต่างชาติมาครอบครองที่ดินในประเทศไทยของเราได้ เมืองต่างๆ ในไทย โดยเฉพาะในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทย เมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา ระยอง ภูเก็ต พังงา กระบี่ สมุย หัวหิน เชียงใหม่ และเมืองชายแดนต่างๆ ก็คงตกเป็นของจักรวรรดินิยมอีกครั้งหนึ่ง

เพียงแต่ในครั้งนี้ ไม่ใช่จักรวรรดินิยมอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี หรืออเมริกา แต่เป็นจักรวรรดินิยมจีนนั่นเอง

    การซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ  จึงเป็นมาตรการที่ไร้ประสิทธิผล แต่ในทางตรงกันข้ามจะสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น

    1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ

    2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย

    3. แย่งอาชีพคนไทย ที่ภูเก็ต ชาวยูเครนหรือรัสเซียที่มา นำมากระทั่งช่างทำผม และแอพเรียกแท็กซี่ของพวกเขาเอง

    4. การนำพาแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นหลายครั้ง

            ที่สำคัญการเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินนี้ คงได้ประโยชน์กับอภิมหาเศรษฐีระดับ “เจ้าสัว” ที่ครองที่ดินนับหมื่นๆ ไร่ในแต่ละราย ที่ดินเหล่านี้คงได้โอกาสผ่องถ่ายขาย/เช่าระยะยาวให้กับนักลงทุนข้ามชาติโดยเฉพาะ “ประเทศมหาอำนาจซีกโลกตะวันออก” ที่มีเชื้อสายเดียวกัน และต่อไปประเทศไทยก็คงมีเขตเช่า คล้ายกับที่เซี่ยงไฮ้ในอดีตเมื่อ 100 ปีก่อน เป็นต้น

    ในระดับมหภาคเรากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ โดยทั่วไปมักเป็นที่เข้าใจว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาลก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย

    ที่ผ่านมารัฐบาลแต่ละชุด มักอ้างว่าจะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้สามารถมีบ้านได้ แต่มาตรการที่ออกมากลับไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อย เป็นการช่วยระบายสินค้าของผู้ประกอบการ เป็นการส่งเสริมให้บริษัทผลิตปูน ผลิตเหล็ก หรือวัสดุก่อสร้างสามารถขายสินค้าได้

การแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อกันขนานใหญ่โดยผ่อนคลายกฎต่าง ๆ ตามผลพวงของการส่งเสริมการซื้อบ้านของรัฐบาล ก็จะเป็นอีกปัจจัยที่นำความพังทลายมาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

    หลายคนถูกทำให้เชื่อว่า ไปซื้อบ้านมือหนึ่ง จะทำให้เกิดการก่อสร้าง การจ้างงานมากมาย ทำให้เงินหมุนวนไปมา เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ

อย่างไรก็ตามในการซื้อบ้านมือสองที่มีอยู่แล้วก็ยิ่งหมุนวนเงินมากกว่า บ้านมือสองมักถูกกว่ามือหนึ่งประมาณ 20% ผู้ซื้อ ๆ แล้วยังมีเงินเหลือไว้ฉลองได้อีก ซื้อบ้านมือสองก็ยังต้องซ่อมแซมในขณะที่บ้านมือหนึ่งไม่ต้อง ซื้อบ้านมือหนึ่งและมือสองก็ยังต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ จ่ายค่าจดจำนอง ค่าโอน เสียเงินค่าประเมินค่าทรัพย์สิน ค่านายหน้า ฯลฯ เหมือน ๆ กัน

    การซื้อบ้านมือหนึ่ง จะเกิดประโยชน์ต่อบริษัทวัสดุก่อสร้างรายใหญ่เช่น บริษัทปูน บริษัทเหล็กซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักของบ้าน จะเกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเป็นสำคัญ ต้องระเบิดภูเขาทำลายสิ่งแวดล้อมมาสร้างบ้านใหม่ๆ ซึ่งก็เป็นความจำเป็นในแง่หนึ่ง

แต่การซื้อบ้านมือสองทำให้เงินหมุนวนโดยไม่ต้องสร้างใหม่ แถม "ลดโลกร้อน" นักธุรกิจ SMEs ก็สามารถขายบ้านนำเงินมาหมุนเวียนทางธุรกิจได้ เป็นต้น

            อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) แสดงว่าขึ้นต่อปัจจัยอื่นๆ ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีหรือไม่ ก็จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นกับตัวทรัพย์สินเองแต่อย่างใด

โดยนัยนี้ หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไร ก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคมเป็นสำคัญนั่นเอง

            รัฐควรดำเนินการน่าจะเป็นการป้องกันการเก็งกำไร การคุ้มครองเงินดาวน์ผู้บริโภค ซึ่งทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาด จะได้ซื้อบ้านมากขึ้นตามกำลังที่แท้จริง และการพัฒนาสาธารณูปโภค เป็นการเปิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่

ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว รวมทั้งการยึดบ้านและที่ดินที่ต่างชาติซื้อขายผ่านนอมินี ไม่ใช่นิรโทษกรรมให้เขาพวกมาตั้งอาณานิคมในไทย.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th