3โจทย์ใหญ่การพัฒนาอสังหาฯ ปี67 ผู้คน - สังคม - สิ่งแวดล้อม

• จากการรวบรวม และวิเคราะห์พฤติกรรม และความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ของฝ่ายพัฒนาผลิตภัณฑ์พร้อมกับนำบทวิเคราะห์ของ  ‘คิด’ Creative Thailand ในฐานะสื่อสร้างสรรค์ที่มีบทบาทในการรวบรวมองค์ความรู้ด้านความคิดสร้างสรรค์ ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (องค์การมหาชน) หรือ CEA
• ได้นำเสนอ E-book Trend 2024: REMADE ANEW ที่ได้รวบรวมบทวิเคราะห์เจาะลึก เกาะติดแนวโน้ม และความเคลื่อนไหวในภาคธุรกิจสร้างสรรค์ที่จะเกิดขึ้น ในปี 2567 มาประมวลผล พบว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัย และงานบริการในปี 2567 จะต้องคำนึงถึง 3 มิติ ประกอบด้วย ผู้คน (Population), สังคมและวัฒนธรรม (Social&Culture) และนิเวศและสิ่งแวดล้อม (Environment)

ด้านผู้คน Population

ปัจจุบันผู้คนในแต่ละ Generation ต่างมีความต้องการที่แตกต่างกัน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาที่อยู่อาศัย และงานบริการที่เกี่ยวข้องเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการที่แตกต่างกันในรูปแบบที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว(Uniqueness) เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการที่แตกต่างกันสำหรับผู้ซื้อในแต่ละ Generation ยกตัวอย่างเช่น
 

Ageless Marketing หรือการตลาดแบบไม่จำกัดอายุ ปัจจุบันไม่มีผู้บริโภคที่อยากจะถูกเรียกว่า ผู้สูงอายุ แต่ผู้บริโภคมักจะเลือกผลิตภัณฑ์/บริการที่สะท้อนภาพลักษณ์ของสิ่งที่พวกเขาอยากเป็น ไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาเป็น และสิ่งนี้ใช้ได้กับผู้สูงอายุด้วยเช่นกัน สิ่งที่ผู้บริโภคต้องการคือ อิสระในการใช้บริการต่างๆ โดยไม่จำกัดอายุ เช่น การออกกำลังกาย เสื้อผ้าแฟชั่น การออกแบบเฟอร์นิเจอร์สำหรับทุกวัย

Solo Service จากรูปแบบการใช้ชีวิตที่ต้องการอิสระ อยู่เป็นโสด และเดินทางคนเดียวมากขึ้น ทำให้ความต้องการที่จะได้รับบริการสำหรับลูกค้าที่มาเพียงลำพัง จึงเป็นบริการที่ได้รับความนิยมมากขึ้น เช่น ร้านอาหารที่มีพื้นที่สำหรับการนั่งคนเดียว หรือการออกแบบพื้นที่สำหรับคนโสด แต่ต้องการได้บรรยากาศที่เชื่อมต่อกับผู้คนภายนอก เช่น Co-working Space หรืออพาร์ตเมนต์สำหรับคนโสด ก็มีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น

Build-to-Rent (BTR) คือ การสร้างบ้านให้เหล่าคนโสดมารวมตัวกัน อาจเป็นได้ทั้งการแชร์บ้านกับคนแปลกหน้า หรือการรวมตัวกันของกลุ่มเพื่อนแก๊งคนโสด วัฒนธรรมการเช่าบ้านนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในจีน เอเชีย และสหรัฐอเมริกา ตั้งแต่ปี 2561 รวมไปถึงคู่สมรสที่ไม่อยากมีลูก  โดย 60% ให้เหตุผลว่าการไม่มีลูกทำให้มีเงินเก็บเพื่อนำไปท่องเที่ยว และ 74% บอกว่าการมีสัตว์เลี้ยงก็ช่วยเติมเต็มสมาชิกในครอบครัวได้ก็ต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบของการเช่ามากขึ้น
 

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.กล่าวว่า จากผลการสำรวจของ  LWS พบว่า ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งเป็นผลมาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นผนวกกับราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาพลังงาน และต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นสวนกับความสามารถในการสร้างรายได้ของผู้บริโภคในปัจจุบัน

จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง โดยปี 2565 ตลาดคอนโดมิเนียม (กทม.-ปริมณฑล) มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สัดส่วนหดลงมาอยู่ที่ 34% จากเดิมเคยสูงถึง 45% ของ 6.5 แสนล้านบาท 

ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างการเช่ากับซื้อ พบว่า จากราคาขายคอนโดมิเนียม กทม.- ปริมณฑล มีการปรับเพิ่มเทียบกับปี 2561 ถึง 29% ในขณะที่อัตราค่าเช่ากลับมีทิศทางที่ลดลงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ส่งผลให้ทิศทางการเลือกคอนโดมิเนียมในรูปแบบการเช่าไตรมาส 1 ปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 56% เมื่อเทียบกับความต้องการซื้อที่ลดลงราว 5% เมื่อเทียบในช่วงเวลาเดียวกัน

ส่งผลให้เข้าสู่ยุค Generation Rent ที่เน้นการเช่ามากกว่าซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่อย่าง Gen Z(First Jobber), Gen Y ที่มีสถานะเป็นผู้เช่ามากกว่า 50% และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 6,000 - 9,000 บาท/เดือน โดยที่มีสัดส่วนรายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ในช่วง 20,000 - 40,000 บาท และมีสถานภาพโสดมากกว่า 70% สะท้อนถึงพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ส่วนใหญ่ชอบอยู่คนเดียว, ชอบความสะดวกสบาย, ชอบเทคโนโลยีหรือนวัตกรรมใหม่

Hybrid Work หรือการทำงานแบบผสมผสาน วางแผนการเข้างานที่บริษัท และทำงานจากทางไกลได้อย่างสมดุล เป็นสิ่งที่ชาว Gen Z แสวงหามากที่สุด โดยหางานที่ระบุเงื่อนไขบน LinkedIn ว่า “Flexibility” มากที่สุดถึง 77%

จากข้อมูลแนวโน้มดังกล่าว LWS ได้มีการสำรวจพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันพบว่า การบริการที่จะเข้ามาตอบโจทย์การใช้ชีวิตในรูปแบบของ Hybrid Work  คือ บริการด้านการขนส่ง หรือ เดินทาง เช่น MuvMi, Grab, Line Man, Bolt, Cabb ฯลฯ ที่ให้บริการ Application เป็นพื้นฐานของความสะดวกของคนรุ่นใหม่ ซึ่งตอบรับไลฟ์สไตล์ได้เป็นอย่างดี และคาดว่า ภายในปี 2571 มูลค่าตลาดการเรียกใช้บริการรถผ่าน Application จะอยู่ที่ 153,800 ล้านบาท โดยเริ่มเห็นการฟื้นตัวของตลาดอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 มีชาวต่างชาติที่ใช้บริการเรียกรถของแกร็บสูงถึง 45%

ในขณะที่ด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์กลุ่มคอนโดฯ และบ้านพักอาศัย การออกแบบที่ตอบโจทย์ผู้คนในยุคนี้ คือการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่สามารถรองรับ "การใช้งานคนเดียวท่ามกลางผู้คนในพื้นที่ส่วนรวม" มีบรรยากาศที่ผ่อนคลาย มีการออกแบบที่รองรับการใช้งานของผู้สูงอายุและคนทุกวัย ในขณะที่พื้นที่พักอาศัยควรคำนึงถึงการอยู่อาศัยของคนโสด ตอบรับตลาดการเช่า และครอบครัวที่มีสัตว์เลี้ยงมากขึ้น

สังคมและวัฒนธรรม (Social &Culture)

Digital Nomad เป็นรูปแบบการทำงานแบบ Flexible ที่เกิดขึ้นจากกระแสการอพยพครั้งใหญ่ในช่วงปี 2563-2568 ซึ่งถือเป็นประวัติศาสตร์บทใหม่  การที่เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตของผู้คนในปัจจุบันที่สามารถทำงานได้ในทุกที่ทุกเวลา ทำให้มีการคาดการณ์ว่าจะมี Digital Nomad 1,000 ล้านคนทั่วโลกภายในปี 2578 แนวโน้มดังกล่าวจำเป็นที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับแนวคิดในการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์กับความต้องการของพฤติกรรมของผู้ซื้อในปัจจุบันโดยการออกแบบพื้นที่ และบริการเสริมเข้ามาเพื่ออำนวยความสะดวกสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการใช้พื้นที่สำหรับทำงานดังนี้

1. ด้านการออกแบบ พื้นที่พักอาศัยรองรับการเช่าระยะสั้น-กลาง และพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับการทำงานทางไกลได้อย่างสะดวก เช่น มีโต๊ะทำงานที่เหมาะสมพร้อมปลั๊กไฟ และสัญญาณอินเทอร์เน็ตที่ทั่วถึง จัดให้มีพื้นที่ประชุมออนไลน์ได้โดยอาจแบ่งเป็นโซนที่เงียบสงบ หรืออาจจัดพื้นที่บริการเครื่องถ่ายเอกสาร ซุ้มกาแฟและของว่าง ในขณะที่มีพื้นที่พักผ่อนหลังจากการทำงานที่สงบ และผ่อนคลาย

2. การปรับระยะเวลาในการเข้าใช้บริการในพื้นที่ส่วนกลาง : สืบเนื่องจากการปรับเปลี่ยนช่วงระยะเวลาในการทำงาน ทำให้ระยะเวลากับความต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่สอดคล้องกัน ส่งผลให้เกิดปัญหาความยุ่งยากในเรื่องเวลาการให้บริการพื้นที่ส่วนกลางกว่า 40% ของผู้ใช้บริการทั้งหมด ทำให้ต้องมีการเปิดขยายเวลาให้บริการมากกว่า 20 ชั่วโมง/วัน หรือ 24 ชั่วโมง เช่นเดียวกับปัจจุบันที่มีทั้ง Co-Working 24 ชั่วโมง และฟิตเนส 24 ชั่วโมง

3. การจองร้านอาหาร สถานที่ท่องเที่ยวพร้อมไกด์ท้องถิ่นที่มีความรู้พร้อมล่าม : จากการเปลี่ยนสถานที่ในการทำงานไปยังสถานที่พักผ่อน และแหล่งท่องเที่ยว ทำให้ผู้ใช้บริการต้องการได้ประสบการณ์เพิ่มเติมจากการท่องเที่ยว ดังนั้นการให้บริการค้นหา เลือก จอง ร้านอาหาร และสถานที่ท่องเที่ยว รวมถึงกิจกรรมการท่องเที่ยวชื่อดัง และสถานที่ท่องเที่ยวท้องถิ่น พร้อมกับมีบริการไกด์นำเที่ยว และมีบริการล่ามเพิ่มเติมหากเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีการใช้ภาษาท้องถิ่น จะช่วยทำให้ผู้ใช้บริการได้รับประสบการณ์เพิ่มเติมจากการเปลี่ยนสถานที่ทำงาน

4. บริการอำนวยความสะดวกการเดินทางตามแหล่งท่องเที่ยว : นอกเหนือจากการใช้บริการท่องเที่ยวจากไกด์ บริการงานเช่ารถเดินทางด้วยตนเองถือเป็นอีกทางเลือกที่นักท่องเที่ยวที่นิยมใช้บริการ เพื่อเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ ที่ต้องการไปพักผ่อน บริการนี้ถือเป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบที่มาเติมเต็มการกระแส Digital Nomad

ด้านนิเวศ และสิ่งแวดล้อม (Environment)

            ปี 2567 นี้ เป็นปีแห่งความรับผิดชอบ และเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตร่วมกันอย่างสิ้นเชิง จากรายงานของ Mastercard พบว่า 58% ของผู้บริโภคตระหนักถึงผลกระทบทางนิเวศที่ตนเองมีส่วนร่วมมากขึ้นนับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัสสายพันธุ์ใหม่ 2019 (COVID-19) และ 85% เต็มใจที่จะเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมส่วนตัวเพื่อร่วมรับมือกับภาวะฉุกเฉินด้านสภาพอากาศ โดยข้อมูลจาก Edelman Trust Barometer ในปี 2565 รายงานว่า 52% ของผู้บริโภคใน 28 ประเทศ ต้องการเห็นธุรกิจต่างๆ รับมือกับวิกฤติทางสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ในขณะที่ข้อมูลจาก Uniliver ได้รายงานข้อมูลเชิงลึกว่าผู้บริโภคกำลังเรียกร้องความเปลี่ยนแปลง และเลือกสนับสนุนแบรนด์ที่สร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด

Regenerative คือ แนวคิดหมุนเวียนเกิดใหม่ นำมาปรับใช้กับแบรนด์ที่สนับสนุนความยั่งยืนโดยเน้นชุดความคิด 4 ด้านคือ ลดความเสี่ยง ทำลายเป็นศูนย์(Zero Harm) สร้างสิ่งดี และคำนึงถึงการหมุนเวียนเกิดใหม่ได้ นำมากำหนดยุทธศาสตร์ กำหนดกรอบการทำงานตั้งแต่การเริ่มต้นธุรกิจ การบริหารต้นทุน และกำไร ก่อนจะเปลี่ยนแปลงให้เติบโตเป็นธุรกิจที่ไม่เพียงแต่ตักตวงแต่รู้จักตอบแทนกลับคืนให้โลก

Politics of Plastic คำว่ายั่งยืน(sustainable) อาจฟังดูไกลตัวมากกว่า จึงมีเทรนด์ที่จะใช้คำว่า Politics of Plastic ที่ฟังดูใกล้ตัวกว่า จับต้องได้ และสื่อชัดเจนถึงปัญหาขยะพลาสติกแบบใช้ครั้งเดียวทิ้ง

จากแนวโน้มดังกล่าว การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในปี 2567 จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากกระบวนการก่อสร้าง จากการสำรวจของ LWS พบว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2567 และในอนาคตจำเป็นต้องให้ความสำคัญในประเด็นดังต่อไปนี้

1. จัดพื้นที่ และบริการคัดแยกขยะ : จากผลสำรวจของ LWS พบว่า คนรุ่นใหม่กว่า 77% ให้ความสำคัญกับการคัดแยกขยะ จนนำไปสู่จุดเปลี่ยน ที่หันมาสนใจซื้อผลิตภัณฑ์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมกว่า 70% ดังนั้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องให้ความสำคัญในเรื่องสิ่งแวดล้อมเป็นพิเศษ โดยมีทั้งจุดคัดแยกขยะ ไปจนถึงตู้รับขยะรีไซเคิลอัตโนมัติสำหรับโครงการประเภทอาคารชุด เป็นต้น

2. ติดตั้ง Solar Roof : ปัจจุบันต้นทุนในการผลิตไฟฟ้าจากโซลาร์เซลล์เฉลี่ย 10 บาทต่อวัตต์ จาก 80 บาทต่อวัตต์เมื่อ 15 ปีที่แล้ว ในขณะที่การผลิตไฟฟ้าจากพลังงานฟอสซิลมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยปัจจุบันในกรุงเทพฯ มีครัวเรือนกว่า 3 ล้านหลัง แต่มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์อยู่ ไม่ถึง 10% คาดว่า 3 ปีจากนี้ จะเพิ่มขึ้นเป็น 20% โดยค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอยู่ที่ประมาณ 110,000 บาทต่อ 3 Kwp สามารถประหยัดค่าไฟฟ้าได้เฉลี่ย 2,000 - 3,000 บาทต่อเดือน จากแนวโน้มดังกล่าว การติดตั้ง Solar Roof ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยกำลังกลายเป็นอุปกรณ์พื้นฐานที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องนำมาติดตั้งให้กับที่อยู่อาศัยในทุกรูปแบบทั้งโครงการแนวราบ และอาคารชุดพักอาศัย เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ นอกจากการติดตั้งในพื้นที่ ที่อยู่อาศัยแล้ว การพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางก็จำเป็นที่จะต้องติดตั้งระบบ Solar Cell เพื่อประหยัดพลังงาน และลดค่าใช้จ่ายของโครงการ จากการศึกษาของ LWS พบว่า จากกำลังไฟฟ้าประมาณ 3.2 kWp – 5.4 kWp สามารถลดค่าใช้ไฟฟ้าเฉลี่ยประมาณ 3,000 – 6,000 บาท ซึ่งมีค่าใช้จ่ายในการติดตั้งโดยประมาณอยู่ที่ 170,000 บาท ใช้ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 5 ปี

3. เพิ่มการติดตั้งจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า : การใช้รถยนต์พลังงานไฟฟ้าได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ในปี 2567 จะมีรถไฟฟ้าสะสมสูงถึง 120,000 คัน ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ปัจจุบัน เห็นถึงความสำคัญของการใช้รถยนต์พลังงานไฟฟ้า โดยผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ มากกว่า 20% ต้องการเพิ่มช่องจอดรถที่มี EV Charger ส่วนใหญ่โครงการคอนโดฯ ปัจจุบันมี EV Charger อยู่แล้วโดยเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 2 ช่องจอด แต่คาดว่าจะไม่เพียงพอ ดังนั้นจำเป็นต้องปรับเพิ่มโดยประมาณให้ได้มากกว่า 4 ช่องจอด เพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของจำนวนรถยนต์พลังงานไฟฟ้า และเพื่อสนับสนุนการมีสิ่งแวดล้อมที่ดีในอนาคต

4. ในส่วนด้านการออกแบบอสังหาฯ มีข้อเสนอแนะการยึดหลัก 3 ประการคือ ออกแบบไร้ขยะ(Zero Waste Design) ลดคาร์บอน (Carbon Footprint) และใช้วัสดุที่ช่วยฟื้นฟูธรรมชาติ โดยอาจอ้างอิงแนวทางการออกแบบอาคารพลังงานศูนย์ (Zero Energy Building, ZEB) ที่มีหลักการออกแบบตั้งแต่เปลือกอาคารลดความร้อน ระบบแสงสว่างที่ใช้แสงธรรมชาติอย่างมีประสิทธิภาพ ระบบปรับอากาศประสิทธิภาพสูง การใช้พลังงานทดแทน และการปรับภูมิทัศน์โครงการเพื่อลดอุณหภูมิโดยรอบ

 

“กล่าวโดยสรุปในปี 2567 เป็นปีที่ภาคอสังหาฯ ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยสำคัญคือ การพัฒนาอยู่บนพื้นฐานของความยั่งยืน โดยคำนึงถึงการออกแบบที่อยู่อาศัย และบริการที่คำนึงถึงสภาพของสังคม วัฒนธรรม และสิ่งแวดล้อม ภายใต้แนวคิดที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนโดยคำนึงถึงการใช้ทรัพยากรและเทคโนโลยีอย่างเหมาะสมท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของสภาพสังคม สภาพภูมิอากาศ และสิ่งแวดล้อม ” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์