รายได้น้อยหมดสิทธิ์มีบ้าน เราจะปล่อยให้เป็นแบบนี้หรือ?

อย่างที่กองบรรณาธิการ “กรุงเทพธุรกิจ” เขียนไว้ในหลายๆ บทความเกี่ยวกับมุมมองด้านเศรษฐกิจว่า วิกฤติหรือไม่อยู่ที่ว่ามองจากมุมไหน วันนี้เราอยากชวนไปดูภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประเมินว่าตลาดนี้กำลังวิกฤติหรือไม่? เพราะผู้ประกอบการบางรายถึงกับเอ่ยปากว่า ปี 2567 เป็นปีแห่งการ “เผาจริง” เราจึงเห็น 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์จูงมือกันไปหา “เศรษฐา ทวีสิน” นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อขอให้ช่วยเหลือโดยยื่น 8 ข้อเสนอในการฟื้นฟูตลาดฯ ซึ่งหลายๆ ข้อเป็นเรื่องที่รัฐบาลสามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง แต่ก็มีบางข้อที่ต้องให้ “แบงก์ชาติ” หรือ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นผู้พิจารณา เช่นเรื่อง LTV

เราค่อนข้างมั่นใจว่า เรื่อง LTV น่าจะเป็นศึกยกต่อไประหว่างรัฐบาลกับแบงก์ชาติ แต่ก่อนจะไปคุยถึงประเด็นนั้น อยากพาไปสำรวจตลาดอสังหาฯ แบบลึกๆ เพราะทีมข่าวกรุงเทพธุรกิจเพิ่งทำสกู๊ปเจาะลึกภาคอสังหาฯ เรื่อง “อวสาน ‘บ้านต่ำ 3 ล้าน’ เมืองไทยจะมีแต่ ‘บ้านหรู’ คนรายได้น้อยกู้ไม่ผ่านหมดสิทธิ์มีบ้าน?” เขียนโดย พิราภรณ์ วิทูรัตน์ ซึ่งสกู๊ปชิ้นนี้สะท้อนถึง “วิกฤติของกลุ่มคนรายได้น้อย” ที่นับวันจะกู้ซื้อบ้านได้ยากมากขึ้น แถมดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นต่อเนื่องยังซ้ำเติมกำลังซื้อของคนกลุ่มนี้  

ข้อมูลของ “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ที่เปิดเผยในช่วงต้นปี 2567 ระบุว่า ตลาดรวมในปี 2566 จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัวราว -4.2% เกิดจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะผลกระทบจากมาตรการ LTV หนี้ครัวเรือน และดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการซื้อลดลง แต่มูลค่าตลาดรวมในปี 2566 กลับยังขยายตัวได้ สวนทางกับจำนวนหน่วยการขายที่ลดลง สะท้อนว่าราคาขายต่อหน่วยแพงขึ้น!

ถ้าสำรวจกลุ่มอสังหาฯ ในแต่ละระดับ ชัดเจนว่ากลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% พูดง่ายๆ คือ มา 10 ผ่าน 3 แถมบางรายกู้ผ่านแต่ก็ได้วงเงินสินเชื่อต่ำกว่ามูลค่าบ้านที่ต้องการซื้อ ส่งผลให้บ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมียอด “ค้างสต็อก” มากที่สุด แตกต่างลิบลับกับกลุ่ม “บ้านหรู” ที่ยอดปฎิเสธสินเชื่อต่ำเพียง 20% อีกทั้งคนส่วนใหญ่ยังซื้อด้วยเงินสดมากถึง 67% โดยมากเป็นบ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จะเห็นว่า ระยะหลังผู้ประกอบการหลายรายหันมาเน้นเปิดโครงการบ้านหรูกันมากขึ้นมีราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาท ไปจนถึงหลักร้อยล้านบาท เพราะขายได้ง่ายกว่า บ้านราคาต่ำสำหรับคนรายได้น้อยจึงใกล้ถึงกาลอวสาน

ข้อมูลเหล่านี้นอกจากสะท้อนปัญหาความยากลำบากของกลุ่มคนฐานรากและคนชั้นกลางล่างแล้ว ยังบ่งชี้ถึงปัญหาความเหลื่อมล้ำที่ถ่างจากกันมากขึ้นเรื่อยๆ ดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ระดับสูงกำลังกดคนกลุ่มเหล่านี้ให้ยากลำบากมากขึ้น ไม่ต้องพูดถึงโอกาสการมีบ้าน แค่ต้องทำงานหาเงินมาจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็เป็นเรื่องที่เหนื่อยยากสำหรับคนกลุ่มนี้แล้ว เราหวังว่าทีมเศรษฐกิจแบงก์ชาติจะลงมาสำรวจตลาด มองให้ลึกเห็นถึงปัญหาเหล่านี้ เพื่อจะทำนโยบายและหามาตรการเยียวยาได้อย่างตรงจุด!!