อสังหาฯเผชิญแรงกระแทกครึ่งปีแรก!หวังดีมานด์ต่างชาติปลุกตลาดครึ่งหลังโต

การฟื้นตัวของเศรษฐกิจปี 2566 ที่ผ่านมาไม่เป็นไปตามคาดการณ์ แต่คาดว่าปี 2567 น่าจะดีขึ้น! จากการท่องเที่ยว การบริโภคภาคเอกชนและการส่งออกฟื้นตัวต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งมาจากนโยบายกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ และส่งเสริมให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาขยายธุรกิจในประเทศไทย  ทว่ายังมี “ความเสี่ยง” ที่ต้องระวัง!! ครึ่งแรกปี67 

 รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ประเมินว่าปี 2567 ครึ่งปีแรกเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญแรงกระแทกจากปัจจัยลบค่อนข้างแรง! จากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อ 

“แต่เชื่อว่าครึ่งหลังปีตลาดกลับมาคึกคักมากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการมีการปรับตัวและภาครัฐออกมาตรการตุ้นเศรษฐกิจออกมา ซึ่งแต่ละเซ็กเตอร์ฟื้นตัวแตกต่างกัน” 

 

ในตลาดที่อยู่อาศัยจะมีความหลากหลายมากขึ้น ตลาดสำนักงานมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ ส่วนตลาดค้าปลีกเน้นสร้างประสบการณ์ให้ผู้บริโภค ขณะที่ตลาดโรงแรมยังคงเป็นความหวังของเศรษฐกิจไทย รวมทั้งในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เติบโตต่อเนื่อง

ยอดโอนคอนโดต่างชาตินอกกรุงเทพฯพุ่ง

  อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย กล่าวว่า ปีนี้จะมีคอนโดมีเนียมเปิดตัวใหม่ย่านใจกลางเมืองมากขึ้น ขณะที่เขตรอบนอกเมืองและชานเมืองมีน้อยกว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์นอกเขตกรุงเทพฯ ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น ซึ่งสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเฉลี่ย10% ต่อปี

 

ปี 2566 เป็นปีแรกที่จํานวนการโอนคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาตินอกเขตกรุงเทพฯ มากกว่าในกรุงเทพฯ คาดแนวโน้มนี้เกิดขึ้นต่อเนื่องในปี 2567 สะท้อนว่าต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต พัทยา มากขึ้น

ขณะที่ตลาดบ้าน มีการเปิดตัวโครงการที่เคยประกาศไว้เพียง 70% เท่านั้นในปี 2566 ส่วนใหญ่อยู่ในครึ่งปีหลัง โครงการระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีเพิ่มขึ้นจาก 3.3% ของยูนิตทั้งหมดที่เปิดตัวในปี 2565 เป็น 5% ในปี 2566 โครงการลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีเพิ่มมากขึ้น แต่ยังน้อยกว่าปี 2565 ส่วนปี 2567 คาดเปิดตัวน้อยลงในครึ่งปีแรกและจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง

คอนโดย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น

เทรนด์ธุรกิจที่อยู่อาศัยที่ต้องจับตามองในปี 2567 คือ การพัฒนาคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองมีเพิ่มขึ้น รองรับดีมานด์ของผู้ซื้อที่นิยมยูนิตขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและใช้แบรนด์โรงแรมเข้ามาบริหาร (Branded Residence) โดยเฉพาะกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ขณะที่โครงการรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองพัฒนาในรูปแบบ “มิกซ์ยูส” มากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยเองและนักลงทุน การเปิดตัวบ้านเดี่ยวจะเน้นตลาดระดับกลาง ส่วนบ้านหรูเน้นระดับราคา 15-30 ล้านบาท

ศรุต วีรกุล ผู้อำนวยการ แผนกพื้นที่สำนักงาน กล่าวเสริมว่า ปี 2567 อาคารสำนักงานมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทําให้อัตราพื้นที่ว่างสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) รองรับกลุ่มผู้เช่าในอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น รถยนต์ไฟฟ้าจากจีน กลุ่มทุนจากไต้หวันและจีนที่ย้ายสำนักงานมาประเทศไทย

กลุ่มที่ได้รับอานิสงส์สูงสุด คือ เกรด A+ ที่ตอบโจทย์การทำงานคนรุ่นใหม่ ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงทำให้เจ้าของอาคารยอมลดค่าเช่าลง 5-10% เพื่อรักษาผู้เช่า รวมทั้งการปรับตัวด้วยการให้บริการพื้นที่สํานักงานแบบยืดหยุ่น (Flexspace)

“คาดว่าปี 2567 จะยังได้รับโมเมนตัมจากปี 2566 โดยบริษัทหลายแห่งกำลังพิจารณาการย้ายไปยังอาคารสำนักงานแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนอาคารเดิมที่ได้รับการดูแลอย่างดีผ่านการซ่อมแซมปรับปรุงใหม่ให้มีมาตรฐานระดับสูงจะสามารถรักษาจำนวนผู้เช่าบางส่วนไว้ได้ โดยเฉพาะบริษัทที่ไม่มีนโยบายการทำงานแบบไฮบริด ขณะที่บริษัทอื่นๆ จะตัดสินใจย้ายเมื่อได้รับผลประโยชน์ที่น่าดึงดูดจากเงื่อนไขการเช่าจากผู้ให้เช่าที่ต้องการเพิ่มอัตราการเช่าสำนักงาน”

 รีเทลสร้างประสบการณ์ดึงลูกค้า

จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ระบุว่า เทรนด์ที่ต้องจับตามองในธุรกิจรีเทล คือ การที่โครงการพัฒนาขนาดใหญ่ มุ่งขยายไปนอกเขตกรุงเทพฯ ทั้งโครงการใหม่ โปรเจกต์ที่อยู่ระหว่างปรับปรุง มีโครงการขนาดเล็กเพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ และมีโครงการขนาดใหญ่เพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ต่างจังหวัด โดยผู้พัฒนาโครงการและผู้ค้าปลีกจะร่วมมือกันดึงดูดลูกค้าเข้ามาใช้บริการ เช่น การจัดสรรพื้นที่ การประชุม การสัมมนา การจัดแสดงสินค้า และให้ความสําคัญกับสถานที่ท่องเที่ยวและงานอีเวนต์เพื่อสร้างกระแสให้ศูนย์การค้ามากขึ้น

“เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกและผู้ค้าปลีกพยายามใช้ประโยชน์จากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มากขึ้นและนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่การมอบประสบการณ์ไลฟ์สไตล์ สุขภาพ และความบันเทิง เพื่อดึงดูดลูกค้ามาที่ร้านค้า เน้นไปที่อาหาร เครื่องดื่ม และสุขภาพ”

โรงแรมส่งสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่อง

อรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม กล่าวว่า ธุรกิจโรงแรมส่งสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2566 ที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งจากตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น มากกว่า 150% ต่อปี แม้จำนวนนักท่องเที่ยวยังไม่กลับมาเท่ากับปี 2562 แต่ในปี 2566 โรงแรมในกรุงเทพฯ ได้ทำสถิติใหม่จากตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักในด้านอื่น ด้วยอัตราเฉลี่ยรายวันเพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบตัวเลขสูงสุดในปี 2561 ส่งผลให้รายได้จากห้องพักสูงเป็นประวัติการณ์

“ภาคธุรกิจบริการยังเป็นไปในทิศทางที่ดีจากนโยบายภาครัฐที่ต้องการดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติ แม้การเปิดตัวโรงแรมใหม่จะทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่สูง”

 

คลังสินค้า-โลจิสติกส์บูมรับต่างชาติย้ายฐานผลิต

อาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ระบุว่า ภาคอุตสาหกรรม (คลังสินค้า)และโลจิสติกส์ คึกคักมากในปีที่ผ่านมาสะท้อนจากยอดการขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นผลมาจากความต้องการย้ายฐานผลิตจากจีนเข้ามาในประเทศไทย โดยเฉพาะโซนอีอีซี ด้วยการขยายนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่ พัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ และสร้างโรงงานสำเร็จรูป ตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากซัพพลายเออร์ระดับ 2 และ 3 ที่เข้ามาในปีนี้ โดยเฉพาะความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมของรถไฟฟ้าหรืออีวี เทคโนโลยี และซัพพลายเออร์ระดับ 2

“อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และเทคโนโลยี ยังคงให้ความสนใจลงทุนในไทย ขานรับนโยบายภาครัฐต้องการให้ไทยเป็นศูนย์กลางการผลิตยานยนต์ไฟฟ้าในภูมิภาค หลังจากมีบริษัทจำนวนมากวางแผนเข้ามาลงทุน ดึงดูดบริษัทซัพพลายเชนตามมาสมทบ เพื่อผลิตอะไหล่และส่วนประกอบยานยนต์ในประเทศไทย"

นอกจากนี้ มีความต้องการพื้นที่เพื่อพัฒนาดาต้าเซ็นเตอร์และเพื่อผลิตเซมิคอนดักเตอร์ ส่งผลดีต่อประเทศไทยจากการลงทุนที่เพิ่มขึ้น และโอกาสใหม่ในการร่วมทุน