เหตุผล ทำไมแลนด์ลอร์ด เปิดกรุที่ดินขาย-ปล่อยเช่า-ร่วมทุน

    พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพ.ศ.2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม พ.ศ.2563 ส่งผลกระทบต่อคนส่วนหนึ่งในประเทศไทย โดยกลุ่มที่อาจจะได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินทั่วไปที่ปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่า

หรือเก็บที่ดินเป็นสมบัติตกทอดกันมานานหลายรุ่นจะต้องมีภาระในการถือครองที่ดินต่างๆ ในมือแล้ว และเป็นภาระที่ค่อนข้างสูงด้วยโดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ใดๆ บนที่ดิน หรือที่ดินที่ถูกจำกัดความว่าเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า เนื่องจากตาม เนื่องจากอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปีจนถึงเพดานสูงสุดที่ไม่เกิน 3% โดยที่อัตราภาษีจะคำนวณจากมูลค่าที่ดินซึ่งจะปรับขึ้นเป็นขั้นบันได

    

ช่วงตั้งแต่ที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศใช้เป็นต้นมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2563 จะเห็นที่ดินหลายๆ แปลงจากที่เคยปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ มาก่อนมีการถากถาง และเปลี่ยนมาเป็นพื้นที่ปลูกพืชเพื่อการเกษตรกรรมทันที เพราะอัตราภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมต่ำที่สุดโดยอยู่ในช่วงระหว่าง 0.01 – 0.1% ตามมูลค่าของที่ดิน 

โดยมีเพดานสูงสุดที่ไม่เกิน 0.15% โดยภาระภาษีที่ต้องเสียรายปีที่ประมาณ 30,000 บาทต่อปีสำหรับที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นที่ดินที่ปล่อยรกร้างว่างเปล่าอาจจะเสียภาษีที่ 400,000 บาทสำหรับที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท ซึ่งต่างๆ กันมากกว่า 10 เท่าจึงไม่แปลกที่จะเห็นที่ดินหลายแปลงในกรุงเทพมหานครกลายเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมไปในช่วงที่ผ่านมา

 

 สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ  เผยว่า  เจ้าของที่ดินบางแปลงในกรุงเทพฯอาจจะไม่ได้ต้องการทำอะไรบนที่ดินของตนเองมาก่อน อาจจะมีการปล่อยเช่าระยะสั้นบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ได้มีแผนจะขายหรือพัฒนาเป็นโครงการอะไรมาก่อน แต่เมื่อมีเรื่องของภาษีที่ดินเข้ามาที่ดินหลายๆ แปลงมีการเปลี่ยนมือหรือเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมรวมไปถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ 

นอกจากนี้ยังมีแผนการรองรับในระยะยาวในกรณีที่ถือครองเป็นกรรมสิทธิ์ต่อไป ทั้งการเปลี่ยนผู้ถือครองกรรมสิทธิ์เป็นนิติบุคคลแทนที่จะเป็นบุคคล หรือปล่อยเช่าในระยะยาวเพื่อนำรายได้มาจากการปล่อยเช่าระยะยาวมาชำระภาษีที่แม้ว่าจะมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม

ซึ่งมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ในช่วงระหว่าง 0.3 - 0.7% ตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน แต่ก็ไม่ได้มากมายเท่าใด เพราะถ้าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาทก็จะเสียภาษีที่ประมาณ 400,000 บาท อาจจะไม่ได้แตกต่างจากการปล่อยที่ดินไว้
 
 แต่การพัฒนาเป็นโครงการพาณิชยกรรมหรือปล่อยที่ดินเช่ายังมีรายได้มาเสียภาษีเพราะถ้าอยากมีภาระจากภาษีที่ดินลดลงก็ต้องเปลี่ยนไปทำเกษตรกรรมบนที่ดินที่ถือครองไว้ ซึ่งอาจจะทำไม่ได้ในอนาคต เพราะเริ่มมีกระแสข่าวจากหน่วยงานราชการว่าจะมีการตรวจสอบการใช้ประโยชน์บนที่ดินให้เหมาะสมกับทำเล และศักยภาพที่แท้จริงด้วย 

ดังนั้นเจ้าของที่ดินหลายแปลงที่อยู่ในกรุงเทพฯ  ต้องบริหารจัดการมากขึ้น ไม่ว่าจะขายออกไปหรือให้เช่า หรือหาพันธมิตรร่วมทุน โดยล่าสุดมีที่ดินเคยมีข่าวออกมาว่าจะปิดการขายที่ราคามากกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวาก่อนหน้านี้ แต่สุดท้ายแล้วเจ้าของที่ดินไม่ได้มีความคิดที่จะขายที่ดินออกมาแต่ต้องปล่อยเช่าระยะสั้น และระยะยาวมากกว่า 

  ถ้าราคาประเมินราชการสำหรับที่ดินขนาด 2 ไร่ 3 งาน 56 ตารางวา อยู่ที่ตารางวาละ 1,000,000 บาท มูลค่าที่ดินตามราคาประเมินของที่ดินแปลงนี้จะอยู่ที่ 1,156,000,000 บาท ถ้าคิดว่าที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะต้องเสียภาษีที่ดินฯ ที่ปีละ 6.936 ล้านบาท และจะเพิ่มเป็นปีละ 10.404 ล้านบาทในปีที่ 4 และขยับขึ้นไปปีละ 0.3% ทุกๆ 3 ปีจนถึงไม่เกิน 3.0% 

 ดังนั้น ถ้าไม่มีการซื้อขายที่ดินแปลงนี้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ปัจจุบันต้องเสียภาษีในอัตรานี้ไปเรื่อยๆ  แต่ถ้าต้องการสร้างรายได้จากที่ดินแปลงนี้โดยการปล่อยเช่าก็อาจจะเสียภาษีที่ดินฯ ที่ประมาณปีละ 6.936 ล้านบาท แต่มีรายได้จากการปล่อยเช่ามาแบ่งเบาภาระตรงนี้ หรืออาจจะปล่อยให้เป็นภาระของผู้เช่าไป

การปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นระยะสั้นหรือระยะยาวก็ยังดีกว่าปล่อยที่ดินไว้โดยที่ไม่ได้ทำอะไร แล้วจ่ายภาษีที่ดินฯ ไปเรื่อยๆ ถือเป็นการวิธีการบริหารจัดการที่ดินอย่างหนึ่ง

                    
 เช่นเดียวกับที่ดินบางแปลงในกรุงเทพฯที่ดินที่เคยเป็นสวนสาธารณะของเอกชนบนถนนสุขุมวิท ซึ่งถือกรรมสิทธิ์โดยเอกชนรายหนึ่งขนาดประมาณ 6 ไร่ มูลค่าตามราคาประเมินราชการอยู่ที่ตารางวาละ 470,000 บาทรวมแล้วมีมูลค่าตามราคาประเมินราชการประมาณ 1,152,628,000 บาท

ถ้าต้องเสียภาษีที่ดินในประเภทของที่ดินรกร้างก็จะเสียภาษีที่ดินฯ ประมาณปีละ 6.916 ล้านบาทโดยที่ไม่ได้มีรายได้จากที่ดินปกลับคืนมาท่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ ปีพ.ศ.2565 ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้จึงประกาศพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสบนที่ดินมูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท ถ้าคิดภาระภาษีที่ดินฯ จากมูลค่าโครงการที่ 5,000 ล้านบาทเจ้าของกรรมสิทธิ์โครงการจะเสียภาษีที่ดินฯที่ประมาณปีละ 35 ล้านบาทแต่รายได้จากโครงการก็คงไม่น้อยเช่นกัน 

     ทำให้ที่ดินหลายแปลงที่เคยปล่อยทิ้งไว้โดยที่ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ ก่อนหน้านี้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเป็นต้องมีการทบทวนเรื่องของภาระภาษีที่ดินฯ ที่เกิดขึ้นจากการถือครองที่ดิน และถ้าต้องการลดภาระภาษีที่ดินฯ โดยการทำเกษตรกรรมบนที่ดินก็ต้องพิจารณาเรื่องของค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งอาจจะเกิดขึ้นจากการทำเกษตรกรรมบนที่ดินซึ่งน้อยกว่าภาระภาษีที่ดินฯ อยู่แล้ว 

    แต่ในระยะยาวก็อาจจะมีความเสี่ยงจากกที่หน่วยงานราชการต่างๆ พยายามหาวิธีการมาบังคับให้เกิดการพัฒนาบนที่ดินที่เหมาะสมกับศักยภาพของที่ดิน การทำการเกษตรกรรมบนที่ดินในกรุงเทพมหานครไม่ว่าจะเป็นทำลใดก็ตามดูแล้ว"ไม่ใช่"ทางเลือกที่เหมาะสมในระยะยาวแน่นอน

การสร้างรายได้จากที่ดินที่ถือครองไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดิน หรือการปล่อยเช่าทั้งระยะสั้น และระยะยาวเป็นทางออกที่เหมาะสมมากกว่า   

       เมื่อเทียบกับที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ คือที่ดินที่เจ้าของปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3 – 0.7% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินสำหรับภาษีในปีพ.ศ.2563 – 2564 และขึ้นเป็น 1.2% ในปีพ.ศ.2566 เป็นต้นไปจะเก็บในอัตรา 1.2% และถ้าเจ้าของที่ดินรายใดปล่อยที่ดินไว้ติดต่อกัน 3 ปีโดยไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ บนที่ดินอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่สุดท้ายแล้วจะไม่เกิน 3% 

    การที่รัฐบาลกำหนดแบบนี้เพื่อไม่ให้เกิดการกักตุนที่ดินหรือมีนิติบุคคลรายใดมีที่ดินสะสมไว้มากมาย แม้ว่าจะไม่สามารถทำได้แบบที่ตั้งใจก็ตาม เพราะเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในประเทศไทยมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินเกือบทั้งหมดอยู่แล้ว โดยเฉพาะที่จำนวนมากในต่างจังหวัดของพวกเขาที่เปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหมดแล้วก่อนหน้านี้ เพราะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมมีภาระภาษีที่ดินฯ ต่ำที่สุด   

  ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมมีอัตราภาษีที่ต่ำที่สุด! โดยเกษตรกรที่มีที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ แต่ถ้ามีส่วนที่เกินจาก 50 ล้านบาทก็เสียภาษีในอัตราไม่เกิน 0.15% คิดเป็น"ขั้นบันได"ตามมูลค่าส่วนที่เกินมา และในช่วงปี2563 – 2565 ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ

สำหรับเจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดา แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลช่วง 2 ปีแรก คือปี2564 – 2565 เสียภาษีในอัตรา 0.01 – 0.1% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และตั้งแต่ปี2566 เป็นต้นไปเสียภาษีที่อัตราไม่เกิน 0.15% 

 เมื่อพิจารณาดูเรื่องของอัตราภาษีที่ดินฯ ระหว่างที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และพาณิชยกรรม จะเห็นได้ว่าภาระภาษีที่ดินฯ ของที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมต่ำที่สุด เจ้าของที่ดินหลายรายที่มีที่ดินจำนวนมากแล้วปล่อยทั้งไว้หลายปีแล้วหรือยังไม่ได้ทำประโยชน์ รวมไปถึงยังไม่สามารถขายออกไปได้ในช่วงเวลานี้ มีการเปลี่ยนที่ดินเหล่านี้มาใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมแบบที่เห็นหลายแปลงในกรุงเทพฯ

    แต่สุดท้ายแล้วก็ต้องเสียภาษีที่ดินฯ อยู่ดีเพราะมูลค่าที่ดินในกรุงเทพฯที่นำมาทำการเกษตรกรรมมีมูลค่าที่ดินสูงกว่า 50 ล้านบาท แต่ถ้าอยากจะเสียในอัตราการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมก็ต้องศึกษากฎหมายลูกให้ละเอียดด้วยว่าต้องปลูกพืชชนิดใดจำนวนเท่าใดต่อ 1 ไร่ เช่น กล้วยหอม 200 ต้นต่อ 1 ไร่  มะม่วง 20 ต้นต่อ 1 ไร่ ส้มเขียวหวาน 45 ต้นต่อ 1 ไร่ หรือมะนาว มะนาว 50 ต้นต่อไร่