จับตา!บ้านหรู10ล้านจ่อคิวหั่นราคาซัพพลายทะลัก เร่งระบายสต็อก

เอฟเฟกต์! จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้น 70% ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในภาวะ “ติดลบ” กลายเป็นแรงผลักดันให้บรรดาดีเวลลอปเปอร์หันไปพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจำนวนมาก เพื่อเจาะกลุ่มคนที่มีอำนาจซื้อ ซึ่งไม่ได้รับกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว แน่นอนว่าการแห่พัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทนั้น ทำให้ซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สวนทางกับอัตราการดูดซับที่ลดลง

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากผลจากสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา พบว่าบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีขยายตัวสูง สวนทางยอดขายทำให้เสี่ยงเกิดภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” สังเกตได้จากยอดการเปิดตัวใหม่ในปี 2566 มีจำนวน 6,626 หน่วย เพิ่มขึ้น 131% จากปี 2565 ที่มีจำนวน 2,866 หน่วย และมีมูลค่า 136,353 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 121% จากปี 2565 ที่มีมูลค่า 61,851 ล้านบาท
 

“หากลงในรายละเอียดจะพบว่าคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 2,717 หน่วย เพิ่มขึ้น 1,774% มีอัตราดูดซับ 1.4% ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 3,698 หน่วยเพิ่มขึ้น 55.6% มีอัตราดูดซับ 2.9% สะท้อนให้เห็นว่า อัตราดูดซับลดลง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 ล้านบาทขายได้เพียง 1 ใน 3 ของซัพพลายใหม่ที่เข้ามา”

นอกจากนี้ ยังพบว่ามีโครงการสร้างเสร็จพร้อมขาย จำนวน  3,200 หน่วย และมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง 7,000 หน่วย ส่วนโครงการในอนาคตมีอีก 2,700 หน่วย ที่จะมาเติมในฝั่งซัพพลาย ในขณะที่การขายไม่ได้เพิ่มขึ้น สะท้อนยอดการเปิดตัวใหม่ว่า ไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกับยอดขายทำให้หน่วยเหลือขายในปี 2566 จำนวน 18,570 หน่วย เพิ่มขึ้น 56.1%  เทียบปีก่อน 

แต่หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดในปี 2561-2562 ที่มียอดเหลือขายเพียง 9,713 หน่วย และ 12,196 หน่วย ตามลำดับ หรือ เพิ่มขึ้นถึง 2เท่า!! ส่งผลให้มูลค่าเหลือขายในปี 2566 อยู่ที่ 432,176 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56% เมื่อเทียบกับปี 2565

อย่างไรก็ตาม จากภาพรวมดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาสแรกปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้น 3.8%  เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าเริ่มปรับตัวลดลง 1.4%

“เกิดจากการลดราคาขาย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10  ล้านบาทขึ้นไปพบว่ามีการลดราคาส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน ทุ่งครุ บางบอน จอมทอง รองลงมาอยู่ในโซนลาดพร้าว บางกะปิ วังทองหลาง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว และ โซนบางเขน สายไหม ดอนเมือง และหลักสี่”

ทางด้าน ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป หรือ A5 มองว่า ปัจจุบันตลาดบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท ถือเป็นตลาดแมสในสายตาของคนที่มีกำลังซื้อสูง เนื่องจากผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนมากทำให้การแข่งขันรุนแรง อาทิ โซนราษฎร์บูรณะ ลาดพร้าว ลาดพร้าว 

“จึงไม่น่าแปลกใจที่มีการลดราคาลงมาเพื่อจูงใจคนซื้อ เพราะดีมานด์หดตัวจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวทำให้คนไม่เกิดความเชื่อมั่น ประกอบกับรายได้ลดลง ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องการกระแสเงินสดกลับเข้ามาในบริษัท จำเป็นต้องลดราคาลงมาเพื่อให้ขายได้”

ในส่วนของ แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป ให้ความสำคัญกับการทำตลาดบ้านเดี่ยว 2 เซ็กเมนต์หลัก ได้แก่ ตลาดระดับราคา 30-60 ล้านบาทภายใต้แบรนด์ VANA ทำเลราชพฤกษ์ และตลาดระดับราคา 60-150 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์แซงค์ รอยัล ทำเลกรุงเทพกรีฑา เพื่อจับกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว

ศุภโชค ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังมีทิศทางการเติบโต แต่การแข่งขันจะมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น บริษัทมุ่งเน้นกลยุทธ์ขยายฐานลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญ ผ่านการวิจัยศึกษาตลาดและพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย รวมทั้งมองหาโอกาสขยายโครงการไปในทำเลที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มเติม ที่ยังคงเน้นนำเสนอดีไซน์ใหม่ๆ ที่แตกต่างอย่างโดดเด่น แต่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้ดี