อาคารสำนักงานไตรมาสแรกปี67 ซัพพลายทะลักอัตราดูดซับลดลง

ไนท์แฟรงค์ เผยตลาดอาคารสำนักงานไตรมาสแรกปี 67 พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจอัตราดูดซับลดลง 26,300 ตร.ม. แข่งขันรุนแรงจากซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่ทำเลนอกเมืองดีมานด์สูงขึ้น 

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอาคารสำนักงานไตรมาส 1/2567 อาคารสำนักงานนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) มีความต้องการสูง สะท้อนได้จากการดูดซับอยู่ที่ 20,800 ตารางเมตร  

ตรงกันข้ามกับพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่มีการดูดซับลดลง 26,300 ตารางเมตร เนื่องจากการย้ายสำนักงานจากอาคารเก่าไปอาคารใหม่ สวนทางความต้องการพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจดีขึ้นหลังจากมีระบบขนส่งมวลชนครอบคลุมและทั่วถึง

เมื่อพิจารณาถึงอุปสงค์ พื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯลดลง 5,500 ตารางเมตร คิดเป็นพื้นที่เท่าเดิมที่ 4.70 ล้านตารางเมตร ไตรมาสนี้การดูดซับสุทธิของสำนักงานเกรด B เริ่มติดลบ แต่ตลอดปีที่ผ่านมาทุกเกรดมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก เกรด A มีการเข่าพื้นที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับปีก่อน

ตอบโจทย์สิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย ทำเลกลางใจเมือง รับรองมาตรฐานอาคารสีเขียวเพื่อรองรับกฎเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG)

ไตรมาสแรกปีนี้มีซัพพลายเพิ่มขึ้น 52,700 ตารางเมตร หรือ 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 6.10 ล้านตารางเมตร มีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งสร้างแล้วเสร็จในได้แก่ อาคารปัญญ์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 4 และเจแอลเค ทาวเวอร์ เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้านานา

นายปัญญา ระบุว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาสแรกอยู่ที่ 814 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงเล็กน้อย 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.5% ปีต่อปี ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด A อยู่ที่ 1,178 บาท เกรด B อยู่ที่ 833 บาทลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.9% ปีต่อปี และเกรด C อยู่ที่ 510 บาท ค่าเช่าเกรด A และ C มีการเปลี่ยนแปลง 0.5%

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจคงที่ที่ 935 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยลดลง 2% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 78% ย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 2.7% ปีต่อปี เป็น 81% ขณะเดียวกัน อาคารย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ และสีลม-สาทร-พระราม 4 ส่งผลให้ค่าเช่าเติบโตมากกว่า 1% ปีต่อปี แต่อัตราการครอบครองลดลง 5% ปีต่อปี

ในไตรมาสนี้ อัตราการดูดซับสุทธิของย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลงเหลือติดลบ 26,300 ตารางเมตร สาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ว่างให้เช่าของอาคารสำนักงานเก่าย่านสีลม-สาทร-พระราม 4

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารนอกศูนย์กลางธุรกิจลดลง 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 652 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 75% ตรงกันข้ามกับอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจ พื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวกที่ 20,800 ตารางเมตร ในไตรมาสที่ 1 และ 82,900 ตร.ม.

ในปีที่ผ่านมา ค่าเช่าพื้นที่ย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจลดลงทั้งรายไตรมาสและรายปี ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น ย่านพหลโยธิน-วิภาวดี มีอัตราการครอบครองสูงสุด เพิ่มขึ้น 3.8% ปีต่อปี และมีการดูดซับสุทธิที่แข็งแกร่งที่ 20,600 ตารางเมตร

“ตลาดสำนักงานใน CBD การแข่งขันสูง อาคารเก่าซึ่งก่อนหน้านี้จัดอยู่ในเกรด A หรือ B มีความน่าดึงดูดน้อยลง ขณะที่อาคารใหม่ใช้กลยุทธ์ราคาส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าในการต่ออายุสัญญาเช่าหรือการย้ายสำนักงานใหม่ ปัจจัยเหล่านี้จึงเป็นความท้าทายของอาคารเก่าต้องปรับตัว”