อสังหาฯ ไตรมาส 2 ส่อวิกฤติ ! ขาย - โอนดิ่งต่อแห่เบรกโครงการใหม่รักษาสภาพคล่อง

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมา  ตัวเลขยอดขาย ยอดโอน ยอดเปิดตัว ตกลงอย่างรุนแรง แดงเต็มกระดาน! โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ต่ำสุดในรอบ 12 ปี หากเปรียบเป็นคนป่วย ก็ป่วยหนัก และมีหลายโรคแทรก ส่งผลให้แนวโน้มไตรมาส 2 อาจติดลบหนักกว่าไตรมาสแรก เพราะปัญหาหลักคือ คนไม่มีกำลังซื้อ และผู้ที่จะแก้ปัญหานี้ได้ก็คือ รัฐบาล

"5 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาไม่ช่วยกระตุ้นตลาดได้ตามเป้าหมาย ยกตัวอย่าง บ้าน BOI ที่ขยับราคาเป็น 1.5 ล้านบาท จาก 1.2 ล้านบาท ไม่มีใครอยากทำเพราะขอกู้เงินพัฒนาโครงการธนาคารไม่ให้ หรือต่อให้พัฒนาโครงการออกมาขายได้แต่โอนไม่ได้"
 

ตัวเลขโอนที่ตกลง เพราะธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ลูกค้าไม่มีเงินโอน ซึ่งมาตรการที่รัฐบาลออกมาส่วนใหญ่เป็นการกระตุ้นซัพพลาย แต่ไม่มีมาตรการช่วยเหลือด้าน “ดีมานด์”  ซึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นอยู่ที่ฝั่งดีมานด์!  ที่รัฐบาลสามารถช่วยได้ง่ายมากคือ ทำให้เศรษฐกิจดี จะทำให้คนมีเงินมาจับจ่ายใช้จ่าย ถือเป็นโจทย์ใหญ่ที่รัฐบาลต้องเร่งทำ เพื่อให้ทุกธุรกิจเดินต่อไปได้

"อยากจะให้ธนาคาร สถาบันการเงินต่างๆ  ยืดหยุ่นให้กลุ่มคนที่มีศักยภาพซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น เพราะถ้าไม่ปล่อยลูกค้ารายย่อย ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะไปไม่รอดเหมือนกัน สุดท้ายจะกลายเป็นหนี้เสียโครงการกลายเป็นเรื่องใหญ่ตามมา เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีซัพพลายเชนจำนวนมาก"

อย่างไรก็ดี สภาพการณ์เช่นนี้ดีเวลลอปเปอร์ควรทบทวน “ชะลอ” การลงทุน หรือเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยง รักษาสภาพคล่องไว้จนกว่าสถานการณ์กำลังซื้อ ตลาดปรับตัวดีขึ้น ค่อยพัฒนาโครงการใหม่ออกมา มิเช่นนั้นอาจเผชิญผลกระทบรุนแรงสู่ภาวะล้มหายตายจากไปก่อนที่เศรษฐกิจฟื้นตัว

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังการพัฒนาโครงการมากขึ้นจากปัจจัยลบที่รุมเร้าตลาด  หนึ่งในนั้นคือ การชำระคืน “หุ้นกู้” ที่จะส่งผลกระทบต่อบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับภาวะตลาดหุ้นร่วง! 

“เวลานี้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แม้ท่องเที่ยวจะดีขึ้น แต่ภาคครัวเรือนยังคงมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ลากยาวมาจากวิกฤติโควิด-19 กระทบทุกธุรกิจโดยเฉพาะรายกลาง และรายย่อย ความเชื่อมั่นทางการบริโภคลดลง สะท้อนจากตัวเลขยอดขาย ยอดโอน การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกต่ำสุดรอบ 6 ปี”

ในส่วนของภาคธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนในโครงการระยะยาว มีช่องทางดีลกับสถาบันการเงิน หรือแม้ว่าการออกหุ้นกู้จะเป็นเรื่องง่าย แต่กรณีที่โครงการที่มีระยะเวลายาวนานกว่าหุ้นกู้ การใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินมีความจำเป็นที่ต้องทำควบคู่กัน เพราะกรณีเศรษฐกิจมีปัญหาสามารถเจรจาได้กับผู้ประกอบการรายเดียวคือ สถาบันการเงินที่มีความยืดหยุ่น แต่หากเป็นหุ้นกู้มีลูกค้าหลากหลายมาก ดังนั้น ต้องบาลานซ์ระหว่างสินเชื่อจากสถาบันการเงินกับการออกหุ้นกู้

ทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ยังไม่ดีขึ้น ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวนี้กระทบต่อซัพพลายเออร์ที่เกี่ยวข้องการดำเนินธุรกิจหยุดชะงักไปด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ ในฐานะผู้ประกอบการสิ่งที่ต้องระมัดระวัง ประการแรกคือ กระแสเงินสด (Cash Flow) รองลงมาคือ ทำตลาดอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ลูกค้ารับรู้และจดจำแบรนด์

“แม้ว่าปลาในบ่อจะเหลือน้อยลงแต่ต้องจับปลาให้ได้ถึงจะอยู่รอดได้”

ถัดมาคือ การบริหารจัดการสต็อกให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด บางอย่างยังไม่จำเป็นต้องซื้อก็ชะลอไว้ก่อนจนกว่าจะมีลูกค้าเข้ามาค่อยทำ อาทิ ชะลอการซื้อที่ดิน เน้นพัฒนาที่ดินเดิมที่มีอยู่ 

ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 60-70% ส่วนระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อ 40-50% เป็นผลมาจากหนี้เสีย แต่ถ้าเป็นบ้านระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ยังไม่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ เพราะคนกลุ่มนี้มีรายได้สูง ส่วนใหญ่เป็นวิศวกร ช่างที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง ซึ่งเป็นแรงงานที่ย้ายเข้ามาอยู่ในระยอง

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์