โรงงานปิดตัว! วิกฤติอสังหาฯ ชลบุรี ทาวน์เฮ้าส์ขายไม่ออก เปลี่ยน ‘เช่าห้อง’

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากสัญญาณโรงงานปิดตัวของภาคอุตสาหกรรมต่างๆ ในประเทศไทย หนึ่งในนั้นคือ “อุตสาหกรรมรถยนต์” ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมอันดับต้นๆ ของประเทศในโซนเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ขณะเดียวกันยอดขายรถยนต์ “ลดลง” ส่งผลกระทบต่อแรงงานในภาคการผลิตรถยนต์โดยตรง 

ทั้งนี้ โดยภาพรวมทั้งประเทศปีนี้มีโรงงานปิดตัวเพิ่มขึ้นกว่าปี 2566 สะท้อนสถานการณ์ภาคอุตสาหกรรมไทย “ไม่ดี” ขณะที่การเปิดโรงงานใหม่ “ชะลอตัว”  ส่งผลกระทบต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ และการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของคนทำงานในโรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ

 

“สถานการณ์ดังกล่าวเป็นเรื่องน่ากังวลว่าอาจทำให้คนรายได้ลดลง และมีความเสี่ยงตกงานได้ หากมองในโซนบ้าน และคอนโดมิเนียมขายดีในช่วงที่ผ่านมา จะอยู่ในโซนโรงงาน นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ยอดขายแผ่วลงในหลายนิคมฯ”

โดยไตรมาสแรกปี 2566 ทำเลพานทอง พนัสนิคม ขายได้มากกว่าไตรมาสแรก ปี 2567 หรือแม้แต่นิคมอุตสาหกรรมอมตะ สหพัฒน์ ยอดขายลดลง รวมทั้งตลาดคอนโดมิเนียมที่กระจายการเปิดตัวในหลายพื้นที่บางแสน หาดจอมเทียน โครงการใหม่ขายได้ แต่โครงการเก่าขายไม่ได้ !!

“หากมีการปิดโรงงานเพิ่มขึ้นจะส่งผลกระทบต่อคนทำงานในโรงงานที่มีภาระในการผ่อนชำระลำบากขึ้น และดีมานด์การขายใหม่หายไป ประกอบกับซัพพลายที่เหลือมีจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการที่ทำโครงการใหม่ต้องระมัดระวัง”
 

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าซัพพลายของอาคารชุดในตลาดชลบุรีมีจำนวน 20,000 หน่วย ซึ่งเป็นหน่วยเสนอขายขยายตัวขึ้นในไตรมาสแรกที่ผ่านมา หากเทียบปีต่อปีขยายตัว 36.7% มูลค่า 75,000 ล้านบาท สะท้อนว่ามีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเกิดจากการเปิดตัวใหม่เริ่ม “ชะลอตัว” ส่วนบ้านจัดสรร มีจำนวน 13,600 หน่วย มูลค่า 50,000 ล้านบาท ทำให้มีมูลค่ารวม 125,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น15%

วิชัย ระบุว่า สาเหตุที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากอาคารชุดในชลบุรี เปิดใหม่ไตรมาสแรกปี 2567 เพิ่มขึ้น 5,500 หน่วย ถือว่าเพิ่มสูงมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ยกเว้นช่วงก่อนเกิดโควิด-19 จากที่เคยเปิดสูงสุด 3,000-4,000 หน่วย ทำให้หน่วยเสนอขายเยอะ ส่วนบ้านจัดสรร มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,500 หน่วย เทียบปีต่อปีเพิ่มขึ้น 28% แสดงว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ในชลบุรี มีการเพิ่มค่อนข้างมาก ขณะที่ยอดขายอาคารชุดไตรมาสแรก ขายได้ 2,800 หน่วย ที่เหลือ 2,300 หน่วย โดยตัวเลขเหลือขายคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 17,000 หน่วย บ้านจัดสรรเหลือขาย 12,000 หน่วย

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แนวโน้มสถานการณ์ “ปิด” โรงงานน่าจะมีเพิ่มขึ้น และการก่อสร้างโรงงานใหม่ “ลดลง” หากเป็นโรงงานจีนเข้าแทบไม่ต้องใช้ลูกจ้าง สังเกตได้ว่าเศรษฐกิจในพื้นที่ “ชะลอตัว” รุนแรง ร้านค้าวัสดุก่อสร้าง ยอดขาย “ลดลง” ชัดเจน ลูกค้ารายใหม่น้อย ลูกค้าเก่าไม่มีเงินจ่าย 

"น่าเห็นใจมากที่สุดคือ แรงงานก่อสร้าง เพราะโรงงานชะลอการก่อสร้าง  ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวลานี้ได้รับผลกระทบจากการกู้ไม่ผ่าน เพราะไม่มีเงิน เงินลดลงจากภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น และการเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้ของสถาบันการเงิน โอกาสคนซื้อบ้านยากขึ้น ทำให้คนชะลอการซื้อบ้าน”

มีศักดิ์ ยอมรับว่า ขณะนี้ ยังมองไม่เห็นทางออก!  ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาท ผู้ซื้อจะต้องผ่อนเดือนละ 10,000 บาท แต่ปัจจุบันต่อให้กู้ได้ก็ซื้อไม่ได้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงปรับตัวสินค้า โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ให้กลายเป็น “ห้องเช่า” ชั้นเดียว ยาวขนาด 4 เมตร ค่าเช่าเดือนละ 4,000-5,000 บาท ซึ่งราคาถูกกว่าผ่อนกับธนาคาร

  “หากถามว่า คุ้มไหมคงไม่คุ้ม แต่ไม่มีทางเลือก ต้องเลือกทางรอดเอาไว้ก่อน ต้องหาเงินเข้ามาใช้ในออฟฟิศ ในอนาคตพูดยากว่าลูกค้าจะซื้อโครงการหรือไม่เพราะยังมีข่าวว่าจะปิดโรงงานอีกหลายแห่ง”

ไพโรจน์ วัฒนวโรดม  กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีมีปัญหา เพราะมีความสัมพันธ์กับกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหลายประเภท หนึ่งในนั้นคือ นิคมฯ เกี่ยวกับการประกอบรถยนต์สันดาป ล่าสุดค่ายรถยนต์ ซูบารุ และซูซูกิ ปิดโรงงาน! สะเทือนซัพพลายเชนในชลบุรี แต่ “ระยอง” ไม่ได้รับผลกระทบ เพราะเป็นนิคมฯ ผลิตรถยนต์ไฟฟ้า (อีวี) และท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา

"ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เป็น Sunset พระอาทิตย์ค่อยๆ ดับลง แต่ระยองเข้าสู่ช่วง Sunrise พระอาทิตย์ขึ้นเพราะการเข้ามาของนิคมฯ ผลิตรถยนต์ไฟฟ้า ทำให้คนต้องการเช่าบ้านมากขึ้น และไตรมาส 4 จะพัฒนาท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา ทำให้มีดีมานด์จากผู้รับเหมาเข้ามาอยู่มากขึ้น รวมทั้งกลุ่ม SCG และ ปตท."

สังเกตได้จากเดือนมี.ค.ที่ผ่านมา เปิดตัวบ้านหลังละ 15-20 ล้านบาท จำนวน 6 หลัง ปรากฏว่า เหลือเพียง 1 หลัง ล่าสุด ต้นเดือนมิ.ย.เปิดโครงการใหม่เซกเมนต์ 5-10 ล้านบาท โซนเดียว 19 ห้อง มีคนจอง 16 ห้อง คิดเป็นมูลค่า 100 ล้านบาท สะท้อนศักยภาพทำเลและโอกาส 

ทั้งนี้ ระยองถือเป็นเซฟโซนอสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นพื้นที่ ที่รัฐบาลต้องผลักดันให้เกิดท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา การผลิตรถไฟฟ้า ทำให้บริษัท ขยับทำสินค้าในราคา 5-10 ล้านบาท โดยปีหน้าจะขยายตลาดในเซกเมนต์ที่สูงขึ้น ระดับราคา 10-15 ล้านบาท รองรับกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง เป็นผู้บริหารในโรงงาน นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ

“เซกเมนต์ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังเหนื่อยอยู่! จึงเบรกทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมในระยอง หันทำตลาดบ้านเดี่ยวราคาแพงแทน คาดว่า 3-5 ปีจากนี้ คอนโดมิเนียม น่าจะขายได้รองรับการเปิดตัวของสนามบินอู่ตะเภา”

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์