จับตาสภาพคล่องอสังหาฯ ยอดโอนร่วงระนาว สต็อกพุ่ง

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า ผลประกอบการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกคนเหนื่อยจาก “แรงช็อก” ของอัตราดอกเบี้ยที่ขยับขึ้นทำให้ลูกค้าเริ่มได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยจริง เมื่อดอกเบี้ยโปรโมชั่นครบกำหนด เรต MLR ขยับขึ้น 2% ลูกค้าที่เคยผ่อนไหว เริ่มผ่อนไม่ไหวกลายเป็น NPA (Non-Performing Asset)

ผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ส่งผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อกู้จากธนาคารสูงขึ้น ทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน โดยไม่เปิดตัวโครงการทาวน์โฮมระดับราคา 3-5 ล้านบาท และบางโครงการยังมีสต็อกอยู่ เช่นเดียวกับบ้านแฝดระดับราคา 5-10 ล้านบาท ไม่มีแผนเปิดโครงการเพิ่มเช่นกันในปีนี้
 

“แม้ดีมานด์ลูกค้าทาวน์โฮมยังมีอยู่และขายได้ แต่โอนไม่ได้ ทำให้ชะลอ เพราะจากเดิมเคยขายอยู่ 400-500 ล้านบาท ลดลงเหลือ 100-200 ล้านบาท ต่อการเปิดตัวโครงการขายรวมทั้งยอดโอนลดลงจาก 400-500 ล้านบาท เหลือ 150-200 ล้านบาท ต่อโครงการต่อปี หายไปครึ่ง ส่วนกลุ่มลูกค้าบ้านแฝดจาก 10 คน ที่ยื่นกู้ ถูกปฏิเสธสินเชื่อ 3.5 คน ส่วนทาวน์โฮมถูกปฏิเสธสินเชื่อ 4 คน”

นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายแม้ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้แต่ลูกค้าไม่เอาเพราะผ่อนไม่ไหว จากสถานการณ์ดังกล่าวบริษัทหันเปิดตัวโครงการที่มีระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้้นไป เพื่อสร้างรายได้จากแบรนด์บ้านเดี่ยวแกรนดิโอ และโกลเด้น นีโอ ควบคู่กับ การระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่พร้อมกับการจัดแคมเปญทางการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
 

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียม มีจำนวน 229,048 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.9% มูลค่า 1,307,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.1% เป็นผลจากยอดขายได้ใหม่ (พรีเซลและสร้างเสร็จพร้อมโอน) ในปี 2566 ชะลอตัว โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท และไตรมาส 4 ปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าเพิ่มขึ้น 45% แต่จำนวนหน่วยลดลง ภาวะดังกล่าวส่งผลให้ไตรมาสแรกที่ผ่านมา โครงการเปิดตัวใหม่มีจำนวนหน่วย 16,356 หน่วย “ลดลง” 24.4% มีมูลค่า 119,232 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 45.3%

ทั้งนี้ เป็นการเพิ่มขึ้นของมูลค่าการเปิดตัวใหม่โครงการบ้านจัดสรร ที่เน้นโครงการบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ซึ่งเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 85.1% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 157.7% ขณะที่การเปิดตัวใหม่ในกลุ่มโครงการอาคารชุด “ลดลง” ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลง 40.0%  มูลค่าลดลง 2.3% จากข้อมูลพบว่าโครงการใหม่ที่เปิดตัวไตรมาสแรก ปี 2567 ส่วนใหญ่เป็นโครงการราคาแพง

ส่วนยอดขายได้ใหม่ พบว่า ยังคงมีอัตราการขยายตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2566 โดยไตรมาส 1 ปี 2567 มียอดขายใหม่ จำนวน 15,619 หน่วย ลดลง 26.6% มูลค่า 90,069 ล้านบาท ลดลง 14.5% แบ่งเป็น บ้านจัดสรรหน่วยขายได้ใหม่ ลดลง 16.1% และอาคารชุดหน่วยขายได้ใหม่ ลดลง 39% ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีอัตราเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง 213,429 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.4% คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.5%

โดยหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขาย เพิ่มขึ้น 12.8% และหน่วยอาคารชุดเหลือขาย เพิ่มขึ้น 22.3% ทั้งนี้เนื่องจากอัตราดูดซับ“ลดลง” ต่ำกว่าช่วงโควิด คาดว่าต้องใช้เวลา 40 เดือนถึงขายหมด ขณะที่อัตราดูดซับไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ 3.5% หรือ ต้องใช้ระยะเวลาในการขายจนหมด 25 เดือน