ไม่มีเงิน ไม่ได้แปลว่าเราเริ่มลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้

หลาย ๆ คนชอบคิดว่าถ้าเราไม่มีเงิน เราก็ไม่สามารถเริ่มอะไรเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาฯ ที่ดิน คอนโด ไปจนถึงบ้าน ได้เลย แต่ในความจริงแล้วมันไม่ใช่ ถ้าเรารู้สึกว่าเราชื่นชอบอสังหาริมทรัพย์ ในมุมของการใช้มันเป็นเครื่องมือในการสร้าง cash flow และอนุญาตให้เราสามารถใช้ leverage ได้สูง และนาน เราสามารถเริ่มได้ตั้งแต่วันนี้

เนื่องจากอสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ หมายความว่า การขาย โดยเฉพาะถ้าเรารีบขาย อาจจะขายยาก และ ขาดทุนได้สูง การศึกษาและเข้าใจมันอย่างดี จึงเป็นเรื่องสำคัญมากๆ เพราะถ้าพลาดแล้ว เราอาจจะต้องติดกับอสังหาฯ นั้นไปอีกนาน เพราะทำใจขายขาดทุนไม่ได้

ผมเริ่มต้นศึกษาอสังหาฯ ตั้งแต่สมัยเรียนจบ ป.ตรี เมื่อเกือบ ๆ 10 ปีที่แล้ว สิ่งที่ผมทำคือ window shopping โดยการเปิดเวปต่าง ๆ เช่น ddproperty dotproperty หรือ livinginsider แล้วทำการลอง “ค้นหา” อสังหาฯ ในย่านต่าง ๆ ที่ผมสนใจ ซึ่งตอนนั้นผมก็เริ่มค้นหาจากอสังหาฯ แถวมหาวิทยาลัย และแถวบ้าน

ตอนนั้น ผมไม่มีเงินซื้อหรอก (เอาจริง ๆ ตอนนี้ก็ไม่ค่อยมี) แต่ผมชอบดู ผมอยากรู้ว่าตรงซอยถัดไปจากบ้านผม เค้าขายที่ดินกัน ต.ร.ว ละเท่าไหร่ คอนโดย่านเกษตร จุดไหนราคาขายเท่าไหร่บ้าง มากน้อยต่างกันอย่างไรบ้าง ผมยังชอบดูว่าเค้าปล่อยเช่าได้เท่าไหร่ และเมื่อมีการปล่อยเช่า ห้องนั้นค้างอยู่นานหรือไม่

บางคอนโด มีห้องปล่อยเช่าที่ active อยู่เยอะมาก และปล่อยอยู่นาน (เราดูจากวันประกาศได้) แต่ห้องก็ยังอยู่ ไม่มีผู้เช่าซักที ใน ขณะที่บางคอนโด ประกาศเพียงแค่แป๊ปเดียว ก็มีคนเช่าเต็มหมดแล้ว

ผมใช้เวลาว่าง ๆ ส่องเว็บพวกนี้ อย่างน้อยอาทิตย์ละ 1-2 ครั้ง อยู่ 6 ปีเต็ม เริ่มเห็นทั้งพัฒนาการทางด้านราคาของโซนต่าง ๆ จนผมเจอที่ดินอยู่ผืนนึง ขนาดเล็ก ๆ ประมาณ 100 กว่า ต.ร.ว ในจังหวัด นนทบุรี ที่ดินผืนนั้นราคา 2 ล้านกว่าบาท ซึ่งถูกมาก (เมื่อเทียบกับที่ดินในละแวกเดียวกัน) แต่ผมก็ยังไม่มีเงิน ผมจึงส่งให้กับที่บ้านดู และที่บ้านผมก็ตัดสินใจซื้อที่ดินผืนนั้น หลังจากนั้นไม่นาน ที่บ้านผมก็ขายที่ดินผืนนั้นไปในราคาเกือบ 4 ล้านบาท

ที่ดินแปลงที่สองที่ผมเจอ คือที่ดินใกล้กับเดอะมอล์งามวงศ์วาน เข้าจากถนนงามวงศ์วานไปเพียงแค่ 100 เมตร 100 ตรว. ราคา 4 ล้านบาทโดยประมาณ แต่ที่ดินผืนนั้นมีห้องเช่าห้องเล็ก ๆ ค่าเช่า 2-3,000 บาท อยู่บนที่ดินแถมมาด้วย ซึ่งถ้ามีคนเช่าเต็ม จะได้อยู่ที่ราว ๆ 35,000 บาท ซึ่งถ้าคิดเป็น yield ต่อปีก็จะตกประมาณ 10.5% ซึ่งด้วยทำเล และราคาเช่าที่ถูก ก็จะมีคนเช่าอยู่ตลอด บวกกับราคาที่ถูกมาก ๆ ในย่านนั้น เหมือนเดิม ผมจึงได้บอกไปกับที่บ้าน และก็ซื้อที่ดินผืนนั้นมา

จนผมเรียนจบ ป.เอก ถึงได้มีโอกาส ซื้ออสังหาฯ ของตัวเอง ซึ่งเป็นคอนโดที่อยู่ตรงข้ามมหาวิทยาลัย ซึ่งตอนนั้นโควิดมาแรก ๆ คอนโดตรงนั้นลดราคาเยอะมาก ผมเห็นห้องหนึ่งลดราคาเหลือ 3 ล้านบาทต้น ๆ ผมจึงตัดสินใจซื้อทันที ซึ่งตอนนี้ราคาห้องนี้ในชั้นเดียวกันกลับไปที่ 4 ล้านกว่าบาทอีกแล้ว ซึ่งคอนโดนี้ค่าเช่าอยู่ที่ราว ๆ 15,000 บาท และผมผ่อนอยู่ราว ๆ เดือนละ 8,000 บาท

หลังจากนั้นผมก็มาซื้อบ้าน และสิ่งต่าง ๆ อีก แต่ทุกอย่างที่ผมซื้อ ราคาถูกกว่าราคาที่ผมเคยเห็นคนอื่นขาย และขายได้ เกิน 20% เนื่องจาก อสังหาฯ เป็นของที่มีสภาพคล่องต่ำ เราเพียงแค่คอยเฝ้าดู วันนึงจะมีคนเอาของถูกมา “รีบขาย” เสมอ 

เราแค่ต้องมีความเข้าใจ ว่ามันถูกจริง ๆ ไหม ในราคาที่เราเคยเห็น มันมีคนซื้อขายกันจริงหรือไม่ ถ้าปล่อยเช่า โอกาสในการปล่อยเช่าเป็นอย่างไร คู่แข่งเยอะหรือไม่ ห้องว่างเยอะหรือเปล่า ซึ่งผมเชื่อว่าสิ่งเหล่านี้มันต้องอาศัยเวลาในการศึกษา

อย่าลืมว่าของถูก เพราะเค้ารีบขาย ถ้าเราเข้าใจพื้นที่นั้น ๆ เข้าใจว่ามันถูกจริง เราก็สามารถตัดสินใจได้ไว แต่เราต้องศึกษามาก ๆ ก่อน ศึกษาตั้งแต่ตอนยังไม่มีเงิน เพราะถ้าเราตัดสินใจผิด เท่ากับว่าเราจะต้องอยู่กับสินทรัพย์นั้นไปอีกนาน หรืออาจจะต้องเป็นคนขายของถูกซะเองถ้าต้องใช้เงิน

 # # #

บทความโดย ผศ.ดร.อุดมศักดิ์ รักวงษ์วาน (เอ็ม) PhD in Financial Mathematics

ผู้ร่วมก่อตั้ง และ ที่ปรึกษา ของ FWX - Decentralized Derivatives Platform และ Forward Labs - Blockchain technology labs และ อาจารย์ภาควิชาคณิตศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์