ทุนจีนแห่ลงทุนอสังหาฯ ไทยแสนล้าน ชูกลยุทธ์ราคาสู้! ยึดหัวหาดเมือง ศก.

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ  พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ กล่าวว่า การเข้ามาของเงินทุนจากประเทศจีนทั้งรูปแบบ “ลงทุนโดยตรง” และเข้ามา “ร่วมกับคนไทย” หรือ “บริษัทไทย” เพื่อลงทุนหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อทำธุรกิจในไทยนั้นมีมากขึ้นต่อเนื่อง 

หากพิจารณาข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้า พบว่า “จีน” มีมูลค่าการลงทุน 382,061 ล้านบาท เป็นอันดับ 3 สัดส่วน 9.48% รองจากญี่ปุ่น เป็นอันดับ 1 ด้วยมูลค่า 993,355 ล้านบาท สัดส่วน 24.65% อันดับ 2 สิงคโปร์ 473,572 ล้านบาท สัดส่วน 11.75%  จะเห็นว่า นิติบุคคลที่ได้เงินลงทุนจากจีน แม้จะเป็นอันดับ 3  ห่างญี่ปุ่น และสิงคโปร์ค่อนข้างมาก แต่มีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี โดยปี 2567 มากกว่าปี 2566 ประมาณ 13% 

 

เมื่อดูข้อมูลนิติบุคคลที่มีเงินลงทุนจากจีน ธุรกิจที่นักลงทุนกลุ่มนี้ให้ความสนใจ อันดับแรก ได้แก่ การผลิตชิ้นส่วน และอุปกรณ์เสริมอื่นๆ สำหรับยานยนต์ซึ่งมิได้จัดประเภทไว้ในที่อื่น มูลค่า 19,474.88 ล้านบาท จำนวน 156 ราย ตามด้วย การผลิตยางล้อ และยางใน มูลค่า 16,867.31 ล้านบาท จำนวน 17 ราย การซื้อ และการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเองที่ไม่ใช่ เพื่อเป็นที่พักอาศัย มูลค่า 14,626.08 จำนวน  2,471 ราย การผลิตเหล็ก และเหล็กกล้าขั้นมูลฐานอื่น ๆ ซึ่งมิได้จัดประเภทไว้ในที่อื่น 13,656.88 ล้านบาท จำนวน  55 ราย และการผลิต และการส่งไฟฟ้า มูลค่า 12,936.34 จำนวน 77 ราย 

คนจีนเน้นลงทุนไม่ใช่เพื่อพักอาศัย

สุรเชษฐ ขยายความต่อว่า นักลงทุนหรือนักธุรกิจจากจีนให้ความสนใจลงทุนในธุรกิจ การซื้อ และการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเองที่ “ไม่ใช่” เพื่อเป็นที่พักอาศัย เข้าใจง่ายๆ คือ การเข้ามาจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อลงทุนในคอนโดมิเนียมในประเทศไทย หรือ นอมินี อาจมีบางส่วนตั้งนิติบุคคลเพื่อบริหารจัดการคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ทั้งในรูปแบบปล่อยเช่าระยะยาวและระยะสั้น

“นิติบุคคลเหล่านี้มีการจัดตั้งตามกฎหมายประเทศไทยแบบ 100% มีเงินลงทุนที่ชัดเจนว่ามาจากจีน ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายย่อยที่เข้ามาไทยเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น! แต่ยังมีนักลงทุนอีกประเภทที่เข้ามาไทยจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีกรรมการบริษัทส่วนหนึ่ง และคนที่มีอำนาจลงนามในบริษัทเป็นคนจีน”

กลุ่มผู้ประกอบการจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุน หรือ ร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีทั้งแบบเข้ามาด้วยตัวเองแล้วเปิดบริษัท หรือ ร่วมทุนกับคนไทยเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ หรือเข้ามาแบบบริษัทต่างประเทศจากนั้นหาผู้ร่วมทุนเป็นรายโครงการ โดยจดทะเบียนตั้งบริษัทร่วมทุนเป็นรายโครงการ

“ประเภทหลัง อาจหาตัวตนหรือความน่าเชื่อถือได้ยาก! และขาดความต่อเนื่อง เพราะชื่อบริษัทเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆ กลุ่มบริษัทที่มีกรรมการ หรือ ผู้ร่วมทุนหลักเป็นชาวต่างชาติในประเทศไทยในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเป็นหลักในไทยส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่มีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนจีน แม้ว่าบริษัทจะจดทะเบียนเป็นบริษัทไทยตามกฎหมายไทยก็ตาม”

จีนเน้นบริหารจัดการเองต่างจากญี่ปุ่น

ทั้งนี้ นักลงทุนจีน หรือบริษัทจากจีน มักจะบริหารหรือจัดการทุกอย่างเอง ต่างจากนักลงทุนญี่ปุ่นที่เลือกลงแต่เงิน และให้บริษัทไทยเป็นฝ่ายบริหารจัดการทุกอย่าง ดังนั้น จึงอาจไม่ค่อยเห็นบริษัทจีนร่วมทุนกับบริษัทไทยมากเหมือนญี่ปุ่น แต่รูปแบบการเข้ามาซื้อกิจการ อาคาร โครงการ ที่ดิน โดยบริษัทจีนที่เข้ามาตั้งบริษัทย่อยหรือบริษัทสาขาในประเทศไทย รวมไปถึงการเข้ามาตั้งบริษัทที่มีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนไทยนั้นจะมีมากกว่า

สำหรับบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายแล้วมีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนจีนนั้น จากข้อมูล พบว่า หลายบริษัทข้างต้นไม่เคยพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มาก่อน หรือไม่เคยทำอสังหาริมทรัพย์มาก่อนในต่างประเทศ แต่มาทำธุรกิจอื่นๆ ในไทยแล้วประสบความสำเร็จมีรายได้เยอะ จึงสนใจลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย หรือ โรงแรม ทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวต่างๆ 

“อาจจะมีมากกว่านี้ แต่ไม่ค่อยเป็นที่พูดถึงมากนัก หรือทำแบบไม่ออกหน้าว่าเป็นโครงการหรือเป็นเงินทุนของคนจีน อาจมีบางบริษัทที่ไม่มีความเคลื่อนไหวแล้ว ไม่มีการเปิดขายโครงการใดๆ หรือโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ก็เงียบไปแล้ว”

นอกจากนี้ มีหลายบริษัทปิดการขาย และส่งมอบโครงการของตนเองได้ถูกต้องตามกฎหมาย หรืออาจมีปัญหาขลุกขลักบ้างถ้าทีมงานของบริษัทเป็นคนจีน เพราะขั้นตอนการตรวจรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมในไทยอาจแตกต่างจากที่เคยมีประสบการณ์มาก่อน แต่สุดท้ายก็ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี บางบริษัทอาจมีปัญหาในโครงการที่ 1-3 จากนั้นค่อยๆ ปรับเปลี่ยนระบบ รูปแบบการทำงาน รูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และกำลังซื้อของคนไทย

กลุ่มทุนจีนยังคงต้องการรายได้จากโครงการในไทยต่อเนื่อง อาจมีบางบริษัทที่พัฒนาเพียง 1 โครงการแล้วปิดบริษัทไปเลยทันทีที่โอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน 100% จากนั้นค่อยจัดตั้งบริษัทใหม่เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต

“บริษัทที่มีการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในด้านพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขายในประเทศจีนหรือประเทศต่างๆ เมื่อเข้ามาพัฒนาโครงการในไทย ก็ต้องมีผู้ซื้อที่เป็นคนจีนตามมาด้วยแน่นอน เพราะมีการทำการตลาด หรือ เปิดขายโครงการในจีน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สามารถขาย 49% ให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ได้” 

ดังนั้น จึงไม่แปลกใจที่หลายโครงการของบริษัทเหล่านี้จะมีสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนที่ค่อนข้างสูงอาจมีบ้างที่เต็มโควตา 49%

ชูกลยุทธ์ราคาสู้มากกว่าสร้างแบรนด์

อย่างไรก็ตาม บริษัทเหล่านี้ยังต้องการกำลังซื้อคนไทยเป็นหลัก เพราะในระยะยาวการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อคนไทย และสามารถทำให้คนไทยเลือกซื้อคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรรของพวกเขาได้ จะเป็นการดีกว่าพึ่งพาเฉพาะกำลังซื้อคนจีนหรือชาวต่างชาติเท่านั้น ส่วนที่เหลือไม่สามารถขายคนไทยได้ หรือขายได้น้อยมากจนไม่สามารถปิดการขายได้แบบที่เห็นในบางโครงการของบริษัทเหล่านี้ 

บริษัทที่ต้องการอยู่ในระยะยาวจึงต้องมีการปรับรูปแบบโครงการ วิธีคิด ฯลฯ ให้สอดคล้องกับตลาดและความต้องการของคนไทย ไม่สามารถยกรูปแบบการทำธุรกิจที่ประสบความสำเร็จในจีนมาไทยได้

“หลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจากจีนอาจดูเงียบลงไปตามเศรษฐกิจจีน และปัญหาของบริษัทแม่ของพวกเขา แต่ก็ยังมีหลายบริษัทที่เดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง แต่ต้องยอมรับว่าแบรนด์จีนไม่ค่อยทำตลาด เพราะกลัวถูกต่อต้าน และความรู้สึกคนไทยที่มีต่อแบรนด์จีนไม่ดีเท่ากับญี่ปุ่น จีนจึงเน้นราคาเป็นหลัก”

ต่างชาติซื้อคอนโดฯ 75% เช่าที่ดิน 99 ปีจูงใจทุนจีน

อย่างไรก็ตาม การปรับโควตาคอนโดมิเนียมเป็น 75% ให้กับชาวต่างชาติ รวมถึงการเช่าที่ดินได้ 99 ปี หากมีการจัดตั้งเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ทั้ง 2 เรื่องนี้ อาจเป็นปัจจัยที่สร้างการเปลี่ยนแปลงในระยะยาว กรณีที่ทั้ง 2 เรื่องผ่านการพิจารณา และประกาศเป็นกฎหมาย

“ผู้ประกอบการต่างชาติโดยเฉพาะจีน อาจมองว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ช่วยให้พวกเขาสร้างรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้มากขึ้นแน่นอน แม้ว่าช่วงนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากจีน ยังมีปัญหาในประเทศให้แก้ไขก่อนก็ตาม แต่ถ้ากฎหมายผ่านแล้วพวกเขาฟื้นตัวก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ แน่นอนว่า...ผู้ประกอบการไทยที่คาดหวังว่าจะขายให้ชาวต่างชาติอาจไม่เป็นไปตามที่คิดก็ได้”

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์